睿信地產研究中心張成蔭 馮亞 李琳

作為地產界一年一度的盛會，2014年第十一屆藍籌地產評選活動受到了業界的積極響應和高度關注。本次藍籌地產評選活動共收到參選申請60余份，回收問卷40余份。最終評選出藍籌總榜企業29家，其中上市公司26家，非上市公司3家。

藍籌地產經營分析

2013年，房地產市場全面回暖，藍籌地產企業順應市場趨勢，整體實現了審慎經營和穩定增長，但在日趨激烈的競爭中，企業規模、運營效率、營銷模式、管理水平的差異，也使得藍籌地產企業的分化現象日趨明顯。就總體而言，藍籌地產企業規模增長穩定，市場占有率進一步提高；利潤率繼續小幅下滑，但資產收益率相對穩定；業績增長平穩，保障倍數維持較高水平；資產和土地的周轉率維持穩定，三項費用率逐步下降；資金面與負債情況相對穩定；土地儲備與存貨進一步擴張。

1.　企業規模增長，市場占有率進一步提升

2013年，國內主要城市的房地產市場均展示出供需兩旺、量價齊升的場面，在這樣的利好背景下，藍籌地產企業作為業內極具代表性的企業，順應市場發展快速擴張，實現了銷售和規模的高速發展。規模性房地產公司在市場回暖時表現突出，其廣泛而均衡的市場布局及資源整合優勢成為規模效應充分發揮的有力支撐；而一些中小型房地產企業借助其獨特的商業模式或對市場的準確把握等，實現了爆發式增長。。規模性企業繼續保持其領軍位置，萬科集團、綠地集團、保利地產、中海外地產、碧桂園、恒大地產等6家藍籌地產企業實現簽約銷售額突破千億。成長型企業發展迅猛，包括陽光城、泰禾集團、奧園地產、旭輝集團等在內的中小型企業均實現了超過50%的銷售額增長。另一些企業借助其獨有的產品塑造及銷售能力、有效的股權激勵等，也實現了不錯的增長，如碧桂園、融創中國等。

2013年，藍籌地產簽約銷售額與銷售面積平穩擴張。2013年，全國商品房銷售額增長26%達到81428億元，銷售面積增長17%達到13.1億平方米。藍籌地產整體表現優于行業總體水平，簽約銷售額增長33%達到14855億元，銷售面積增長23%達到1.4億平方米。藍籌地產整體市場占有率連續5年穩步上升，2013年達到17%，處于歷史高位。

藍籌地產發展速度領先于行業平均水平，在整體行情弱勢的年份體現尤其明顯。如2012年，全國商品房銷售面積增速大幅回落至1%，而藍籌地產逆勢上漲，錄得高達33%的增幅。但是隨著藍籌地產整體規模的逐步提升，這種超越行業的高速發展將逐步回落，與行業整體發展速度的差距將逐漸縮小。

2013年，藍籌地產規模持續擴張。平均總資產增長30%達到1365億元，凈資產增長28%達到358億元。增幅均較2012年有所回升，處于歷年較高水平。

業界規模最大的萬科集團2013年總資產達到4792億元，較上年增長26.5%。一些規模中等的企業則錄得較大幅度規模增長。

2.　利潤率進一步下滑，收益率穩定

2013年，房地產行業整體利潤率仍處于下行通道中，藍籌地產企業雖整體優于大勢，但各企業仍采取了積極的應對策略，以縮短開發銷售周期、提升運營效率、強化內部控制等策略，有效保障了總體收益水平的穩定。2011年后半年至2012年，房地產市場處于調整動蕩期，多數企業選擇降價促銷等方式提振銷售。這一時期實現的銷售在2013年集中進入結算，拉低了2013年的總體利潤率，土地及建安成本的逐步上升也削薄了整體利潤水平。2013年，以高端產品為主打的企業依然實現了較高的利潤率水平，如方興地產、合生創展、金融街、中海外地產等。具有成本優勢的企業，如華夏幸福、合生創展，也實現了不錯的盈利。以招商地產、富力地產、金融街等為代表的大量持有經營物業的房地產企業，得益于其均衡的業務結構，也表現出不錯的盈利能力。

2013年，藍籌地產平均毛利率31%，較五年最高值下滑7個百分點；平均凈利率16%，較五年最高值下滑5個百分點。利潤率的持續下滑迫使地產企業進一步提升效率、控制成本。

2013年，藍籌地產凈體資產收益率保持平穩。平均凈資產收益率為21%，與上年持平；平均總資產收益率較上年小幅下滑，為4%。值得注意的是，隨著藍籌地產企業的逐步發展成熟，其資產收益率可能進一步小幅下滑。

3.　業績增長穩定，業績保障倍數較高

2013年，藍籌地產總體營業收入與凈利潤再創新高。萬科集團、恒大地產、保利地產、中海外地產、碧桂園、華潤置地等6家企業的營業額超過500億元；泰禾集團、華夏幸福、佳兆業集團、華潤置地、金科股份、合生創展等6家企業的營業額增長率超過50%。凈利潤方面，藍籌地產總體增長穩定。以縱向數據來看，2013年規模性企業凈利潤平均增幅在20%左右。

2013年，藍籌地產總體業績增長穩定。平均凈利潤達58億元，增幅24%，平均營業收入361億元，增幅36%。2011年至2013年，凈利潤與營業收入增幅穩步攀升，經營穩健。

2013年，藍籌地產業績保障倍數高位穩定。2013年為0.96，較上年小幅回落，但仍處于歷史較高水平，為下一年結轉收入的實現提供了堅實的保障。

4.　周轉率穩定，三項費用率逐步下降

2013年，為應對利潤率下行壓力、保障業績增長，大部分藍籌地產企業采用了提升周轉速度、縮短開發周期的策略。陽光城、融創中國、華夏幸福、碧桂園、新城控股、中海外地產、泰禾集團等7家企業的總資產周轉率突破0.5，其中陽光城0.896的總資產周轉率創下房地產行業歷史新高。但值得注意的是，這種超越行業的高周轉在長期難以維系。

2013年，藍籌地產企業紛紛加強內部管控，通過管理能力的提升降低成本費用率，抵制利潤空間的收窄。中海地產、龍湖地產、新城控股的三項費用率均低于5%，行業標桿萬科集團的三項費用率也低至5.7%，利潤空間得到一定的保障。

2013年，在房地產行業效益下行的大背景下，傳統的囤地模式已不足支撐企業的進一步發展，未來，行業整體利潤率回落將成為常態，企業間的盈利能力與業績分化將加劇，藍籌地產企業既要順應市場需求，及時調整產品線與區域布局，通過標準化開發提升效率，又要采取積極的內部控制與流程管理策略，減少內耗，控制各項成本，以實現更具質量的成長。

2013年，藍籌地產周轉率穩定?？傎Y產周轉率為0.4，與2010年水平相仿，略高于2011及2012年；土地儲備周轉率連續四年穩步攀升，達0.16，處于歷史高位。土地儲備周轉率的提升，意味著房地產行業單純的囤地盈利模式已經結束。

2013年，藍籌地產三費費用率持續回落。三費費用率為8.72%，連續三年穩步回落。隨著行業平均利潤率的下行壓力增加，各企業均通過積極提升管理能力控制利潤漏出，這一點在三費費用率上得到了顯著體現。

5.　資金面與負債相對穩定

2013年，藍籌地產的購地擴張拖累了經營性現金流，但銷售額的提升使得企業短期償債能力得到強化，融資性現金流的大幅增加為未來的穩健經營帶來壓力，資金面總體穩中趨緊，負債水平小幅上升但仍處于合理區間。

2013年，多數藍籌地產企業經營性現金流為負，同時受市場回暖、銷售規模增加影響，企業擴張速度加快，融資性現金流入創歷史新高。大規模的債務負擔在市場下行期將給企業帶來不小的壓力。

2013年，部分采用高杠桿加速擴張的藍籌地產企業資產負債率超過80%，這部分高杠桿類企業在發展過程中需注意控制債務結構、規避運營風險，防止擴展速度影響發展質量。

2013年，藍籌地產資金面情況相對穩定，融資性流入大幅增加。平均凈現金流入為24億元，其中經營性現金凈流入為-32億元，投資性現金凈流入為-38億元，融資性現金凈流入為95億元。2013年，藍籌企業發生大量融資行為，這一情況與2010年類似。多元化的融資、積極的財務行為增加了資本投入，有利于活躍市場。但需引起注意的是，融資在現金流中的比重過高，對資金鏈安全性帶來影響。

2013年，藍籌地產負債情況基本穩定。資產負債率為74%，自2010年之后保持穩定，但較2009年上漲了8個百分點；凈負債率（去除預收款）達225%，連續五年逐步攀升。高速成長階段不斷擴張的負債水平，在行業下行時會帶來較高的資本成本，預示著未來可能存在較大的償付壓力，建議企業注意內部控制，審慎負債。

2013年，藍籌地產少數股東權益占比大幅攀升。少數股東權益占比達19%，處于歷史高位。以樣本數據來看，一些企業少數股東權益占比超過30%。少數股東權益占比的攀升，意味著股權杠桿不斷加大，通過信托等方式進行股權夾層融資比例加大，而且市場競爭格局的調整使得各企業紛紛調整開發模式，企業間項目層面及資金層面的合作逐步增加。

6.　土地儲備與存貨擴張

2013年，受銷售狀況良好的影響，藍籌地產企業積極增加土地儲備，為后續發展積累基礎。充足的土地儲備滿足未來4-5年持續增長的開發需要，也為資產規模增長提供了保障。

2013年，房地產調控政策總體上向適應市場化、建立長效機制轉變，三四線壓力加大，藍籌地產企業回歸一二線城市的戰略布局更為明顯，一二線城市的土地新購比例增加，土地成本持續攀升。

2013年，受市場整體回暖和對后市的樂觀預期的影響，部分企業在2013年主動補充庫存，藍籌地產企業存貨規模繼續擴大。保持合適的存貨量是支撐房地產企業未來業績增長的基礎，市場上行期房價的上漲也會推動存貨的升值。但存貨增長過快不僅對企業資金面產生壓力，更在市場下行期面臨減值風險，因此未來企業的策略制定層面需更多考慮提升庫存去化能力。

2013年，藍籌地產土地儲備繼續擴張。平均總土地儲備面積3345萬平方米，增幅20%，較上年大幅增加；平均權益土地儲備投資額204億元，增幅66%，較上年有所回落。

2013年，藍籌地產新增土地儲備均價大幅攀升。平均新增土地儲備均價為2624元，較上年上漲22%。不斷攀升的土地成本給未來的盈利空間造成了較大的壓力。

2013年，藍籌地產土地儲備更加激進。新增土地儲備投資額/營業收入為0.57，新增土地儲備投資額/簽約銷售額為0.42，均處于歷年較高水平。

2013年，藍籌地產平均存貨達到786億元，增長率28%。存貨的不斷增加使得企業面臨較大的去化壓力，高周轉類企業的壓力將更明顯。

下轉 47版

上接 46版

藍籌地產核心指標分析

1.　規模性

2009-2013年藍籌地產整體銷售情況走勢良好。其中簽約銷售額、營業收入、銷售面積均實現穩步增長，增速保持穩定。5年間銷售規模實現翻倍甚至更高幅度的增長，2013年簽約銷售額中位值達到366億元，營業收入中位值實現260億，銷售面積中位值位于200萬平方米。增長率方面，簽約銷售額、營業收入增長率均穩定保持在30%左右，銷售面積增長率平均僅為20%左右。

1.1簽約銷售額

簽約銷售額方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體呈穩步上升趨勢。中位值翻倍增長，由2009年的150億上升至2013年的366億。高位值增幅更加顯著，由2009年的634億上升至2013年的1700億。2013年，上榜前十名房企的簽約銷售額基本超過500億元，前六位房企更是進入千億俱樂部。其中登頂榜首的萬科集團 2013年實現簽約銷售額1709億元。

1.2簽約銷售額增長率

簽約銷售額增長率方面，2010-2013年藍籌地產上榜房企整體表現平穩，成長性企業表現突出。中位值在2011年觸底后 略 有 反 彈 ，2013年 達 到31.5%。高位值持續走高，成長型房企表現突出。其中陽光城在 2012、2013兩年連續突破200%的高增長率，創造行業神話。在上榜前10位房企中，快速增長的企業分為三類：1.房企自身體量小，執行高周轉策略，如：陽光城、泰禾集團，其總資產周轉率分別達到 89.6%，50.4%的行業高水平；2.成功運用有效的激勵模式和銷售模式，如：碧桂園，近年采用跟投加股權激勵模式充分調動了一線的積極性，確保項目運營效率的提升和銷售增長；3.企業產品塑造能力及銷售能力強，如：融創中國通過精準的定位目標客戶和強大的銷售能力，開展高端產品線，實現了規模提升。

1.3營業收入

與簽約銷售額類似，營業收入方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體呈穩步上升趨勢。中位值顯著增長，除2011年有小幅下滑以外，由2009年的75億穩步上升至2013年的260億。高位值持續增長，由2009年的489億上升至2013年的1354億。2013年，上榜前十名房企中萬科集團憑借1354.2億元營業收入高居榜首。

1.4營業收入增長率

與簽約銷售額增長率類似，營業收入增長率方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體表現平穩。中位值在2011年跌至24%的低谷后略有漲幅，2013年達到49%。高位值持續走高，基本保持100%以上的增長率。2013年，上榜前十名房企中泰禾集團位列第一，實現營業收入增長率135.5%。

1.5銷售面積

銷售面積方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體呈小幅增長趨勢。中位值基本保持在200萬平方米水平，2013年達到260萬平方米。高位值自2009年起大幅增長，在2012年起增速放緩，維持在1500萬平方米水平。2013年，上榜前十名房企中前四家突破千萬平方米，其中碧桂園更是超過萬科，成為銷售面積規模最大的房企。與簽約銷售額進行對比可發現，碧桂園在銷售面積規模超過萬科，而在銷售額方面并未超過，這或與碧桂園采取低單價策略有關。

1.6銷售面積增長率

銷售面積增長率方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體呈穩定趨勢。中位值在2012年實現小幅攀升至37%后又在2013年回歸平穩時期的17%。高位值在2011-2012年增速放緩后，在2013年大幅上漲至246%?；仡?013年上榜前10名房企，大多數處在行業中游水平，發展策略偏激進，增長率較大。對此需要注意的是，在注重增長速度的同時，需夯實管理基礎，在體量增長到一定規模后適度放慢腳步，警惕經營風險。

縱觀近5年藍籌地產整體銷售規模趨勢，成長勢頭良好。但仍需注意銷售額增長率高于銷售面積增長率所表現出的房價攀升的波動風險。

2009-2013年藍籌地產整體資產情況走勢良好。其中總資產、凈資產均實現穩步增長，增速保持穩定。5年間資產規模實現翻倍增長，2013年總資產中位值達到1018億元，凈資產中位值實現353億。增長率方面，總資產增長率穩定保持在30%左右。而凈資產增長率維持在25%左右。

1.7總資產

總資產方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體呈穩步上升趨勢。中位值由2009年的452億元攀升至2013年的1018億。萬科集團在五年里一直占據總資產高位值，從2009年的1376億元飛速增長至4792億元，在短短五年內實現3倍增長。

1.8總資產增長率

總資產增長率方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體出現小幅下滑。中位值由2009年的39%下滑至2013年的30%。2013年泰禾集團錄得161.7%的總資產增長率。在2013年榜單前列的企業中，多數為成長期企業，發展勢頭迅猛，仍需注意控制風險，穩中求升。

1.9凈資產

與總資產類似，凈資產方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體大幅增長。中位值由2009年的158億元激增至2013年的353億元。高位值更是在五年內實現翻倍增長，由454億元飛躍至1054億元。萬科在2013年凈資產大幅增長，首次突破千億大關。

1.10凈資產增長率

凈資產增長率方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體處于穩定水平。中位值保持在25%水平，高位值從2011年起大幅飆升，實現翻倍增長。2013年泰禾集團以114.4%的高增長榮登榜首。在剔除上市注資的影響后，榜單內的高增長主要來自于企業的高發展速度。

總體來看，2009-2013年藍籌企業資產規模實現穩步增長，但需注意總資產增速高于凈資產增速帶來的高負債風險。

2.　盈利性

隨著土地成本的不斷上升，2009-2013年藍籌地產上榜房企的整體盈利能力略有下滑。毛利率、凈利率中位值在2013年分別小幅下滑至30%和14%。由于期間費用控制良好，穩定在8%左右，凈利率的降幅小于毛利率降幅。這體現了在整體行業直接成本不斷增加的趨勢下，注重企業內部成本控制是維持高凈利的重要保障。

2.1銷售毛利率

銷售毛利率方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體呈下降趨勢。中位值在2011年達到頂峰37%后下降至2013年的30%，高位值也由2011年的54%下降至2013年的44%。這表明房地產行業近年來直接開發成本上升，盈利性降低?？v觀榜單前十名房企，高毛利的房企特點分為三類：1.主打高端產品線，單價高，如：方興地產、合生創展、金融街、中海外，其中金融街憑借26162元/平方米的銷售均價成為賣的最貴的房企；2.土地成本較低，如：合生創展、華夏幸福；3.持有經營業務比重高，帶來高毛利潤，如方興地產、招商地產、富力地產、金融街等房企均在投資物業上的比例較大，其直接成本大幅低于開發銷售物業。

2.2銷售凈利率

與銷售毛利率類似，銷售凈利率方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體呈下降趨勢。中位值從2009年的17%下降至2013年的14%。高位值下降幅度更加明顯，由2009年的54%下降至2013年的27%。榜單前十名房企與銷售毛利率榜單類似，究其高凈利背后的原因，除與上文高毛利原因類似外，還體現在優異的成本控制能力（如中海外），以及大幅的持有物業增值（如華潤置地，2013年其持有物業增值高達56.4億元，遠超行業均值）。

2.3三費費用率（營業收入）

三費費用率方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體保持穩定。中位值基本保持在8%。這表明近年來房地產企業成本控制良好。上榜企業中以中海外表現最為突出，蟬聯成本控制最佳企業，這也是成為高凈利房企的重要保障。

2.4平均銷售均價

平均銷售均價方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體實現上漲。中位值由2009年的6132元上升至2013年的10090元。和上文利潤率指標對比發現，均價上升，利潤下滑的原因是土地建安成本增加。金融街連續三年成為賣的最貴的房企，在2013年均價達到26163元。這或歸結于金融街高比重的商業地產，2013年金融街商業地產實現銷售149億，占總銷售額三分之二。

2.5商業地產

商業地產方面，大幅的持有經營面積可以帶來較高的毛利潤。較高的持有物業增值可增加企業的凈利率。但是需要警惕持有物業增值帶來的凈利潤虛高。雖然房地產整體行情在近年有所回暖，但逐年攀升的土地成本對企業盈利能力造成壓力。因此，需要在購地時更加謹慎，并加強企業內部管理控制。

2009-2013年藍籌地產上榜房企在資產收益率方面表現平穩，在資產運營效率方面表現突出。2013年總資產收益率、凈資產收益率中位值分別為4.2%，20%?？傎Y產周轉率、土地儲備周轉率分別為38.4%，13.2%。這意味著房地產行業拐點的到來使得囤地模式不再適用，高周轉可為房企帶來回報最大化。

2.6總資產收益率

總資產收益率方面，2009-2013年藍籌地產上榜房企整體略有下滑。中位值由2010的頂峰6%下滑至4.2%。中國海外發展處于行業領先水平，2012-2013連續兩年排名第一，總資產收益率分別為9.23%，8.69%。

2.7凈資產收益率

凈資產收益率方面，2013年繼續維穩。近五年中位值穩定在15%-20%區間。2010-2013年，融創中國和恒大地產的凈資產收益率始終處于行業領先水平，融創中國2010年凈資產收益率 51%，2013年為27.5%；恒大地產2010年45%，2013年29%，盡管從歷史數據來看存在下行趨勢，但在行業內仍名列前茅。

2.8總資產周轉率（簽約銷售額）

總資產周轉率方面，2013年繼續維持穩定。中位值38.4%，較上年小幅增加，略低于2010年的水平，近五年來穩定在40%左右。陽光城2013年實現總資產周轉率89.6%，創歷史新高。融創中國也是高周轉的典型代表，其總資產周轉率連續5年維持在63%以上，居于行業前列。需要注意的是，成長性企業典型的超高周轉率在長期難以維持，實現規模擴張后，總資產周轉率會逐步回落。

2.9土地儲備周轉率

土地儲備周轉率方面，2013年保持上漲勢頭，最高值由泰禾錄得，達37.5%，創歷史新高。2013年錄得中值13.2%，處于近五年最高水平。萬科的土地儲備周轉率一直處于行業較高水準，近5年間，其土地儲備周轉率位于0.24-0.33之間。

盡管房地產行業目前面臨利潤下降的威脅，但保持高速的資產運營效率可為房企穩定資產收益率，保持穩定的盈利能力。

下轉 48版

上接 47版

3.　成長性

2009-2013年藍籌地產上榜房企在成長潛力上表現優異。一批行業中游企業保持強勁的增長勢頭迅速擴張。土地儲備策略方面持穩健增長甚至激進策略，為后續幾年的開發保存實力。其中總土地儲備面積2013年中位值達到2457萬平方米，保持平穩；新增土地投資金額在2011年遇冷后持續走高，2013年中位值達到195億元。此外，較高的業績保障倍數水平為來年的業績起到支撐作用。

3.1總土地儲備面積

總土地儲備面積方面，2009-2013年間，規模性企業增幅較大，中值增幅平穩。2013年，中值2457萬平方米，維持上年的增長勢頭。恒大地產和保利地產2013年總土地儲備面積均超過一億平方米，位居行業榜首。規模性企業以恒大地產為代表，2009年其總土地儲備面積為5498萬平方米，2011年突破一億平方米，達 13684平方米，2013年達15075平方米，創下歷史新高。

3.2新增權益土地儲備投資金額

新增權益土地投資額方面，2013年延續上升趨勢。2009-2013年間，中值位于150-200億元之間，2013年達到195億元。規模性企業排名普遍靠前，如萬科、保利等。2010年，萬科新增權益土地投資額達到614億元，保利位居第二達到430億元；2013年，萬科新增權益土地投資額達到755億元，恒大位居第二達到707億元。成長性企業策略激進，新增權益土地投資額增長較為迅速，如泰禾等。2012年，泰禾新增權益土地投資額為36億元，2013年迅速攀升至195億元。

3.3新增權益土地投資額/簽約銷售額比值

新增土地投資額/簽約銷售額方面，2013年中位值0.48，較前兩年有所下降，遠低于2009年的水平。該指標可以在一定程度上體現企業購置土地的激進程度，高周轉類企業該項指標普遍較高。如陽光城，其新增權益土地投資額/簽約銷售額連續3年超過0.6，處于行業高位。

3.4業績保障倍數

業績保障倍數方面，總體高位穩定，對下一年的結轉收入業績起到了較好的支撐作用。中值與上年基本持平，五年數據穩定。龍湖集團2009-2013年業績保障倍數維持在 1.38-2.24之間，萬科集團2009-2013年業績保障倍數維持在0.8-1.8之間，2013年均存在小幅下滑，但總體穩健。

回顧藍籌地產部分上榜企業，由于處在成長期，發展策略較為激進。需要注意的是，在企業整體規模達到一定水平后，應化激進為穩健，實現企業經營管理水平與規模協調發展。

3.5資產負債率

資產負債率方面，藍籌地產企業負債率基本穩定。中值自2009年起小幅攀升，2013年達到75.7%，負債率的增加使得企業的財務風險攀升，如果遭遇行業下行，則風險敞口會進一步擴大。資產負債率較低的企業一般分為以下幾類：1.增長速度穩健，如合生創展；2.持有物業較多，如遠洋地產；3.企業擁有其他業務，如招商地產，其在酒店經營、商業地產租賃方面占比較高。

3.6經營凈現金

經營凈現金方面，2013年藍籌地產總體經營凈現金下滑且為負，企業間分化較明顯。中值在2012年走高至6.5億，在2013年再次回落。市場的波動和行業的特點使得大部分企業難以連續數年維持正經營現金流，而一些規模性企業經營現金流情況較好。如萬科、龍湖，二者在2009-2013年間均錄得經營性凈現金流為正值。

財務風險的逐年升高對企業的穩定性造成威脅，高杠桿效應是把雙刃劍，在實現高回報的同時，需要警惕資金鏈的完整與可靠。

結語

2013年，房地產市場宏觀政策趨于穩定。藍籌地產企業在大勢回暖中順應市場潮流，適時調整產品結構與區域布局，配合積極有效的銷售策略和內部控制策略，有力地促進了業績的穩步提升。同時，藍籌地產企業的分化現象日趨明顯。

未來，隨著市場的逐步成熟，囤地模式終結，資本市場對房地產企業的評估模式進入新階段，行業整體利潤率將逐步向正常水平回歸，行業集中度會進一步加大。中小型企業應注重尋求個性化的市場突破點和盈利模式，實現業績突圍，同時應不斷提升內部管理水平，規避擴張風險。規?；科髴{整發展思路，增強業務和管理靈活性，可借助資源和規模優勢提前布局行業新增長點，獲取先發優勢。