張鳳玲 胥米椒

全國63億平米房地產庫存是懸在中國經濟頭上的一把達摩克里斯之劍。

2015年房產投資增長率首次跌破至1%，房地產投資數據持續萎靡主要原因在于樓市高庫存，故中央經濟會議對房地產庫存進行了大篇幅論述，同時中央經濟工作會議把“去庫存”寫入2016年經濟工作的“五大任務”中。

日前，財政部、國稅總局、住建部聯合發文調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知，房地產交易環節的稅收政策，亦和農民工市民化一道，成為打通房地產供需通道的工具之一。

2月25日，全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康在接受經濟觀察報采訪時表示，調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策，對房地產去庫存起到輔助作用，解決庫存根本依然在于后續系統性工具箱的工具。

去庫存

經濟觀察報：三部委規定自2月22日起對購房稅率進行全面調整，這件事你怎么看待？

賈康：契稅降低會產生更多需求，稅收政策調整對房地產去庫存有一定影響。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。我們可以看出，一線城市購買二套房不享受相應的契稅和相應的營業稅優惠政策，這是差異化稅收政策。我個人看法是利好城市是1.5線、二線城市，以及具備以下特點的城市：一是商品房供應未完全飽和；二是存在一定庫存量；三是城市經濟呈現增長趨勢；四是城市居民擁有一定購買力。對于部分人口導入弱的三四線城市，契稅的效果不會明顯。這只是一個概述，但依然需要根據具體城市來具體分析。

經濟觀察報：北上廣深為何排除？

賈康：北上廣深現在在樓市的表現上是另外一個極端，在這些地方不是去庫存的問題，房地產市場是明顯回暖，在現階段沒有必要對這些地方的房地產進行優惠。這些城市現在特別需要注意的是，不要讓房價回暖過快，房價上漲壓力過大也會帶來問題。

經濟觀察報：這些政策能夠幫助去掉多少庫存？

賈康：稅率調整主要目的還是配合庫存高的城市去庫存，是通過稅收政策對房地產市場進行優惠鼓勵，中央經濟工作會議對房地產去庫存政策的定調，不是非簡單刺激消費的救市方案，而是針對新型城鎮化背景下，中長期房地產行業的系統性解決方案，包括加快農民工市民化、鼓勵房地產開發企業降價等方法。如果問這些稅費對去庫存能起到多大作用，稅費調整會不會讓63億平方米庫存下降到30億平米？我很難判斷，也無法推斷?？梢钥隙ǖ?，一是三部委稅費調整對去庫存有重要作用；二是稅費調整影響力度取決于后續工具箱配套工具是什么，后續政策工具箱工具聯合力度和作用是主力；三是，房地產市場依然是市場經濟，存在于具體城市的具體市場，所以這些政策的具體力度，依然需要根據具體城市具體分析。

經濟觀察報：那這是否意味著稅費調整對樓市去庫存作用是杯水車薪？

賈康：不是。準確來說，稅費調整的確是房地產去庫存工具箱中的重要工具之一，對樓市去庫存起到輔助工具，但起不到主要作用。

經濟觀察報：曾有說法認為，稅收是社會管理當局未來調節住房市場供需的一個有效政策工具和管理手段。

賈康：這次確實拿出了稅收政策作為調節住房市場供需的工具之一，中國實際開征的18種“正稅”里面，與房地產相關有11種，我們在去庫存時，把其中部分稅收調整，這也是2016年去庫存藥方轉變的一大特色，也被市場譽為新一輪住房制度改革的開啟。供給側改革，更側重回歸庫存問題的本源，不管是租賃需求還是農民工還是稅收，都是與真實住房需求直接相關的政策，稅收減免了，直接反應就是少繳納錢。

經濟觀察報：那房地產稅是不是擱置？

賈康：房地產稅推出已經和計劃時間表不匹配，房地產稅內部爭議較大，現在不推出一個原因是目前的樓市“去庫存”實際情況，這個時間點推出房地產稅，可能會影響房地產市場。

供給側改革

經濟觀察報：通過減免稅費消化高庫存，是供給側改革的一種手段嗎？

賈康：住房供應市場是中國住房供應體系的重要組成部分，這是供給側改革。中國的房地產基本面存在過剩問題，依然存在分化情況，一線城市短缺，三四線城市過剩，很多細節還需要具體研究。為什么這么強調，因為未來房地產政策不會像以前那樣全國一刀切，一定要適應市場分化和現在所謂結構化更高水平的要求，每個城市城鎮化水平等都不一樣，所以我一直強調要具體城市具體分析。房地產稅費調整屬于供給側改革，但它只是供給側系統工程里的一個選項。供給側結構性改革，一個是“結構”，一個是“改革”，結構既包括生產力布局結構，也包括生產關系，改革落到整個供給體系，供給體系效率提升是系統工程，不是靠一兩招減稅就可以解決的問題，減稅只是輔助作用。

過去經驗比較豐富、比較成熟的是總量型的需求管理，以抽緊或放松銀根對總需求刺激或抑制，實施反周期操作；被人們長期忽視的是供給管理，它的區別對待、突出重點、定向調控的結構性特征非常明顯，理性掌控的難度也比需求管理大得多。

經濟觀察報：作為一個發展中國家，中國應該如何做好供給側改革？

賈康：過去需求側總量視野中被稱為動力來源的消費、投資、進出口“三駕馬車”，其實必然要衍生出結構化動力問題，我們只有將這種結構化的邏輯傳導、轉移到供給側，并充分展開，才可以有效形成對整個經濟增長動力體系的認知和把握。在真實世界并非以完全競爭自動解決全部結構優化問題的情況下，政府便不得不處理引導結構優化的“政策供給”和激發潛力釋放的“制度供給”這樣的復雜問題。

作為一個轉軌中的發展中大國，我們要追求“追趕—趕超”、后來居上的現代化，過去我們更多依靠“后發優勢”，現在必須努力轉為更多地爭取供給側發力的“先發優勢”，這樣一個大思路定位必然是守正出奇，在充分尊重市場在資源配置中總體決定性作用的同時，要在政府職能方面有意識地把總量型需求管理與結構型供給管理相互結合，特別是把理性供給管理作為“十三五”及中長期中國經濟升級發展、可持續發展的內在要求和重要組成部分，并緊密結合“有效制度供給”這一改革的關鍵。