經濟觀察報 記者 吳娓婷 大巴上，游客被透過車窗灑下來的高原陽光照得像喝了小酒一樣微醺。五彩的農田在他們眼前鋪開。一名騰沖姑娘純熟地向大家講解著“極邊第一城”云南騰沖的風土人情、歷史文化。

大巴上的騰沖姑娘并非導游，而是廣東開發商雅居樂地產旅游文化部的員工。設立該部門，目的是要更好地推介云南當地旅游資源，吸引潛在購買者。

此前，雅居樂已在另一個旅游勝地海南創下了滿意的市場影響和銷售業績，嘗到甜頭后雅居樂很快將目光投向云南這個旅游大省。“云南的很多旅游資源都是上帝賜予的，不是人造的或者是歷史所形成的，所以在這一點上，云南的旅游資源可以說遍地都是。”主導海南和云南區域工作的雅居樂副總裁黃奉潮說。

目前，雅居樂已在騰沖、瑞麗和西雙版納獲取大面積土地。雅居樂方面表示，未來還會在昆明、玉溪、麗江、大理選址。

隨著國內大城市環境變得惡劣，以及居民生活水平的提高，越來越多人選擇到遠離塵囂的地方旅游度假或長期居住。商機隨之而來。實力雄厚的開發商跟隨這些“環境移民”的足跡，進入青山綠水間進行地產開發。雅居樂是其中較有代表性的一家。

據介紹，云南的旅游地產投資金額已高達2萬億。

原鄉

進駐云南的時候，雅居樂董事局主席陳卓林帶著高管幾乎把云南都走遍了。黃奉潮回憶，當時騰沖縣政府介紹了十個地方，但雅居樂還沒找到感覺。在開發商的追問下，政府說還有一個地方沒介紹，但不方便前往。

“他們說那個地方還沒修公路，不好開車。我們就走，一直走下去。”黃奉潮說。

他們看到，這個地塊丘陵連綿，高黎貢山猶如明珠一樣矗立在不遠的地方。更為難得的是，這里森林、河流、峽谷、濕地俱全，地貌豐富。“這完全是我們都市人所需要的地方，我們找回了以前的感覺……找到了最初的美好的地方。”黃奉潮說，“于是我們就決定在這里。”

根據這種“最初的美好”的感覺，雅居樂將該項目命名為“原鄉”，希望吸引人們到此度過“高黎貢山下的第二人生”。

原鄉項目面積達到3萬畝，無疑這是一次“豪賭”。“我們選了一個好地方，必須通過大規模（開發），幾百畝是搞不起旅游地產的，一般都是幾千畝上萬畝，要做很多配套設施，包括酒店、會所和各種生活配套。”黃奉潮說。

黃奉潮表示，他們希望，即使人們離開了城市來到度假區，但不會感覺到生活不方便。除了生活便利設施，還有交通、帶有地方特色的設施。

據介紹，該項目總投資約200億，分五六年完成。前期的土地獲取由母公司出資，其后的投資費用都是通過住宅銷售來支持。2013年11月首次開盤，第一期貨值25個億。

因為70米深的峽谷擁有類似美國黃石公園的節理景觀，雅居樂亦順勢開辟出十公里的峽谷景觀大道方便人觀看。因為項目內包含銀杏樹，公司將其包裝打造成一個民族文化的景區，鼓勵當地居民區經營農家樂和家庭旅館。“我們不單把這里作為項目的支撐配套，同時也讓村民能夠在項目的發展上能夠一起轉型，投入到第三產業。”黃奉潮說。

看好云南

雅居樂在云南的布局才剛剛開始。這家熱衷做旅游開發的地產商看好云南的資源，希望多項目發展。

海南清水灣實現了單項目銷售過百億，讓雅居樂嘗到甜頭。黃奉潮認為，清水灣的成功代表中國的旅游地產市場隱藏著巨大的潛力。“（人們對）避寒避暑、對健康生活的追求都很熱烈。”他說，“清水灣的成功我有信心復制到原鄉。”

海南清水灣，2008年開盤的時候洋房售價僅為8500元/平米，現在單價已飆升至1.8萬-2.5萬元。而擁有優良生態環境、歷史文化厚重的云南，房價還處于低地，僅為海南的1/3左右。他們認為，房價較低也是云南的競爭優勢之一。

從2011年開始，關于雅居樂在云南投資旅游地產的傳言不斷。當時該公司與云南多個區域簽署框架協議，并逐步辦理土地權證。目前，在騰沖之外，該公司已在瑞麗、西雙版納獲得大面積土地。

西雙版納，這個著名的神秘熱帶雨林，也被相中。2013年10月，該公司宣布以2.4億元取得西雙版納13幅相連住宅地塊的使用權，占地面積共計52.9萬平方米。

雅居樂介紹，項目將力求還原熱帶雨林的自然風貌，充分挖掘當地獨特的民俗文化，打造一個集旅游觀光、休閑購物、度假養生為一體，極具東南亞特色文化與民族風情的綜合旅游房地產項目。

據內部人士透露，西版納項目的工程難度比騰沖更甚。這個地方雨水十分豐富，在開發期間需要大量抽排地下水。

連續落子云南的旅游地產，雅居樂是否擔心這個行業已經過分擁擠？“我不認為過剩，”黃奉潮說。

黃奉潮認為，從清水灣的經驗看，購買者多數是海外華僑，甚至有來自境外的購買力；其次，他認為真正稱得上是旅游地產的項目在中國不是太多。

投資2萬億

由于云南旅游資源豐富，近年來，云南吸引了多家房地產大牌開發商進駐，萬科、保利、中海、龍湖、方興等都已進軍云南。萬達還牽頭聯合中國泛海、聯想控股、一方集團等5家民營企業在西雙版納開發旅游度假區，規模達2萬畝。龍湖地產開發的玉溪仙湖錦繡，體量更達3萬畝。還有主業非房地產開發的中國平安和云南白藥，聯手在西雙版納投資150億元，開發溫泉養生休閑項目。

由世紀金源集團開發的一個名為西雙版納濱江果園避寒山莊項目投資額就達400億元之巨，其包含的五星級酒店、溫泉會所、別墅、高爾夫球場等，外來開發商正在加緊云南的布局。

云南是中國的旅游資源非常豐富的省份，吸引著眾多地產商前赴后繼來“掘金”。據云南房地產協會的統計，截至目前，云南旅游地產計劃投資總額已經超過2萬億元。住宅型的房產從投資到銷售都在下降，而商業地產、旅游地產上升較快，2013年完成開發投資283.93億元，同比增長63.7%。旅游熱潮是開發商蜂涌而至的重要原因。據云南旅游局提供的最新數據顯示，2012年云南共接待國內旅游者達到1.963億人次，而同期海南接待國內旅游者只有3320.37萬人次。

以騰沖為例，這片面積5800多平方公里的土地準備迎接一場開發改造。按照政府規劃，騰沖將計劃打造15個投資百億的特色小鎮。

官方資料顯示，2013年騰沖縣列入市級“三個一百”重點項目79項，其中，在建項目33項，年度投資計劃54.3億元，上半年預計完成投資29.1億元，占計劃54.3億元的53.6%；新開工項目34項，年度投資計劃32.9億元，上半年開工20項，預計完成投資6.8億元。

根據騰沖縣發改局的統計數據，截止2013年上半年，在建的33個項目包括電站、電網建設、公路、供水等工程，但占比最大的是旅游綜合體項目和住宅項目，超過一半。

眾多旅游地產同時開發，騰沖主干道兩邊隨處可見正在建或剛建好的大型樓盤。

擺在政府和開發商面前的首先是空置率問題。黃奉潮坦承：“空置率是我們和政府最頭疼的問題。”黃奉潮承表示，會試圖用多種方法解決。“首先是我們本身度假的配套能夠越做越好，能夠讓人覺得常住都沒問題。”黃奉潮介紹，隨著醫療教育完善，清水灣常住率就越來越高；其次，提高常住率還可以跟分時度假的機構合作，將空置三個月的房子拿來作出租等經營。