2月8日，以“城市舊改”為主題的“對話佳兆業——中國舊城改造高峰論壇”在深圳舉行，吸引了一批政府官員、學者、行業專家聚議城市舊改，并暢談城市舊改模式。

在地產“白銀”時代，舊改已是眾多房企在一線城市開拓的為數不多的選擇。 

事實上，在“快速周轉、搶占剛需和城市更新的雙軌制戰略”下，城市更新已成為佳兆業深耕深圳等一線城市的獨特競爭優勢，也是佳兆業地產業務發展的有力引擎。

數據顯示，目前，佳兆業在全國擁有的舊改項目超過30個項目，總占地面積超過1000萬平方米，其中超過一半位于深圳，項目覆蓋龍崗、福田、鹽田等區域。 

佳兆業的舊改邏輯 

2011年4月正式獲批，2011年底完成全部拆遷，2012年11月實現業主回遷，如今這個體量180萬平米的巨無霸舊改項目——深圳佳兆業城市廣場，已在做對外銷售的最后準備了。

資料顯示，佳兆業城市廣場位于深圳市政府投110億、華為投200億總共310億巨資共同打造的華為科技城核心地段，是集酒店、寫字樓、商業購物中心及住宅于一體的綜合體項目。

而佳兆業城市廣場的前身是全球最大的圣誕樹生產基地寶吉舊廠區，這個以手工制造業為主的老廠區，后被列為“華為科技城”舊城改造重點統籌片區。 

即將對外發售的城市廣場不僅是佳兆業也深圳的重點項目，也是佳兆業在舊城改造領域的經典案例。 

畢竟，舊城改造作為在大城市做大做強的戰略性選擇，對于眾多房企而言，已無路可退。

深圳市規劃國土發展研究中心土地改革研究小組組長趙新平透露，高速城市化導致目前深圳建設用地占陸域面積的比例達到46%，已經接近其2004年制定的生態控制線，人口密度達到7785人/平方公里，居全國之最。目前，深圳建設用地僅剩約43平方公里，按照其過去的建設速度，1年即可消耗殆盡，2012年，深圳中心城區更是出現零地塊出讓現象。 

除此之外，由于大多數城市舊改項目地處城區核心地段，土地價值高，給房地產企業投資帶來了巨大的空間。依照規劃，到2015年，深圳市計劃用于城市更新改造的用地規模將達到35平方公里，預計總投資達到1800億元。

對于舊城改造，佳兆業總裁金志剛有著自己的邏輯，在金志剛看來，舊城改造已被簡單粗暴貼上了黑色的標簽，城市舊改應先“改造”腦袋，核心在于平衡各方利益。 

金志剛認為，佳兆業在舊改領域成功的秘訣在于一方面認定舊改是一項有榮譽感的事業，另一方面在于能妥善處理相關利益。

金志剛認為，舊改的關鍵是要處理好六大利益關系 

一是原業主的利益，“不管是選擇原地回遷的還是選擇貨幣補償的，都要尊重和滿足業主的要求，我們內部不允許叫‘釘子戶’，我們叫‘困難戶’，他有困難，你得想辦法去幫他”；二是市民利益，舊城改造要讓普通市民受益，讓市民覺得改得好，多了一處好地方；三是社區利益，要彌補功能配套缺陷，滿足城市可持續發展的需要；四是環境利益，改善生存發展環境，建設美麗中國；五是歷史文化利益，注意保留城市記憶，保護性開發，承前啟后；不要把祖宗丟了什么都一拆了之；六是開發商的利益，開發商搞舊城改造要能賺到錢，否則無法向股民交代。 

在金志剛看來，從一到六，從六到一，反復論證、平衡、分配，得出一個較好的方案來，讓各方都得到利益

佳兆業舊改模式 

巨大的舊改項目利益驅使萬科、華潤、招商、華僑城、卓越、京基等一大批房企參與其中。

但就像并不是所有地產商都能做商業一樣，也并不是開發商都能做舊改，甚至這種能力比商業還稀缺。 

目前涉足城市舊改的房地產企業主要有三類，一是具有豐富舊改經驗的企業；二是有著大型綜合體項目運營經驗且資金實力雄厚，比如華潤、招商地產等；三是已形成良好商業模式的房企。作為業界公認的“舊改專家”，佳兆業對城市舊改項目形成了自己的獨有的優勢。

有別于一般的房地產開發，舊城改造項目涉及拿地、融資、規劃、拆遷等多個方面，目前仍存在較多問題。這就要求涉足舊改的開發商具備許多獨特能力。這包括，一方面是房地產開發的專業能力，另一方面則是法律、管理等專業能力，舊城改造項目一般存在較多歷史遺留問題，涉及法律糾紛、拆遷補償、歷史遺跡保護，因此需要專業人才來處理和解決問題。三是必須具備較強的資源整合能力，平衡各種利益關系。 

在業界，佳兆業從1999年開始涉足舊城改造領域，至今已有13年的舊改經驗，先后成功開發了深圳佳兆業•桂芳園、佳兆業•金翠園、佳兆業大都匯、深圳佳兆業中心、廣州中石化大廈等眾多經典舊城改造項目。 

在13年的舊城改造中，佳兆業的改造對象包括私宅、爛尾樓、廠房等多業態，積累了豐富經驗，城市更新和舊城改造也在此過程中上升為公司戰略之一。同時，佳兆業集團將舊城改造團隊獨立出來，成立了佳兆業置業發展有限公司，專門推進舊城改造工作，成為全國第一家專注于舊城改造的企業。 

“我們這個團隊聚集了200多名精通規劃設計、商業談判的專業人才，他們在舊改行業的平均從業經驗均在8年以上，核心骨干在10年以上?；谑嗄甑呐f改經驗，置業公司也形成一整套系統的作業流程和管理規范。因此，在舊城改造的規劃、拆遷、建設等關鍵環節出現的問題時都能得到及時、妥當地處理。” 佳兆業置業公司總經理耿延良說。 

在深圳，除了城市廣場項目，佳兆業在深圳還擁有多個項目，包括鹽田整體搬遷項目、大鵬第三工業區舊改項目，以及位于深南大道與上步路交匯處的佳兆業環球金融中心項目，該項目建設高度預計將達到500米以上，超過目前的京基100大樓高度。另外，寶吉廠改造（即佳兆業城市廣場）、佳兆業環球中心項目、鹽田整體搬遷項目還被列入深圳市政府“十二五”重大建設項目。