|“地王”頻出的反問之二 |

國土供給的數量到底是多還是少，國土部連續發文要進行清查。如果國家國土管理部門都弄不清楚土地的儲備與市場供給的情況，那么又如何判斷供求關系呢？
國土部公布的土地供給數據中包括了建設用地與非建設用地。建設用地中有工業、商業、辦公、住宅等多類，又分市場化與非市場化、出讓與劃撥，用供地指標無法分清已征與未征、已開發與未開發、增量與存量，同時無法分清商品房與保障房的供給差別，更分不清政府儲備與市場儲備、企業儲備的情況，民眾看到的只是一筆糊涂賬。

因此每年當國土部門號稱已完成了年度的土地供給計劃時，市場中的經營主體卻無法從這筆糊涂賬中看出市場中的土地供給關系。而開發商則根本不看國土部門公布的數據，只看地方政府網上公布的招拍掛數據，因為國土部門的數據與市場無關，地王也只是在招拍掛中產生。

2009年上半年，國土部公布的建設用土地供給的總量已超過了36 000多公頃，而國家統計局公布的房地產開發土地購置面積僅為13 644公頃（這其中還包括部分非出讓的保障性住房用地），這兩者之間相差了22 000多公頃。房地產開發購置的面積僅為土地供給總量的約40%不到，可見供地雖多，卻不知花落誰家。而市場中分到的份額則少之又少，豈不是肉少狼多嗎？

雖然2009年6月之后地王頗多，但土地購置的面積是逐月下滑的。這與市場中的供給量減少是相關的，6月為3 769公頃，7月為2 665公頃，8月僅為2 322公頃，8月比6月下降了40%。而同期銷售面積則分別為9 464萬平方米、7 646萬平方米、7 661萬平方米，分別為土地供給量的2.51倍、2.86倍和3.29倍。而全國新增土地的建設容積率僅為1∶1.3左右，可見土地的供給量遠低于房屋的銷售量。

自2008年第一季度土地出現其他用地供地的暴增、房地產開發用地供地的暴跌現象，到2009年第二季度房地產開發用地同比減少了6.3%，而這個減少則是在2008年下降的基礎上同比的。

自2009年開始保障性住房用地、經濟適用房用地和廉租房用地總量是快速上升的。到第二季度末，保障性住房的用地同比增長了36.3%，而商品房用地則減少了15.1%，同比的用地比重下降了4.5%。但保障性住房不會影響市場的房價，自然也與天價地無關，只有商品房用地才會出現天價地王與影響市場的房價。

土地供給的總量也許未變，但當切蛋糕的刀偏向一方時，零和游戲就讓另一方的利益無法得到保障，市場就必然會出現異樣的傾斜。

以北京市為例，2006~2009年上半年，商品房住宅用地供給僅完成了年度計劃的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，但2006~2008年期間全年的建設土地供給都完成和超額完成了總用地計劃，其中經濟適用房和享受經濟適用房政策的供地年均都超額了150%以上，最高年份為189%，這類非市場化的用地份額遠遠大于了計劃，但用于市場化的商品住宅的建設用地卻連續數年嚴重短缺。商品住宅的平均用地樓面價從2006年的每平方米2 796元，上漲了1.6~1.8倍（至2009年7月），而平均地價從每平方米

3 416元增長到了每平方米8 796元，上漲了2.57倍（至2009年6月）。

自2007年以來，三環之內沒有任何住宅用地的供給，自然價格就只能向外線平移，至2009年6月三環與四環之間的土地價格上升到了每平方米14 494元。天價和地王也就成為了一種必然的結果。也許這些新地王已不再是地王，而只是供地制度下的犧牲品，也可能是價格提升中的一種常態。北京已不太可能在市中心增加土地的供給量了，但想居住在市中心的消費者卻熱情不減，都夢想距偉大的首都中心的天安門越近越好！

上海又如何呢？2009年計劃供給的土地約為1 200~1 400公頃，但上半年僅供應了300多公頃，遠低于計劃的供給量。幾乎所有拍出天價地的城市都出現的是同一類問題，只要供地緊張的城市，天價就成為企業生存的障礙卻不得不為之的無奈。

當天價地頻出時，媒體報道所反映出的卻是市場平均銷售價格的下降，似乎人們更關心的是市場平均銷售價格而非國家統計局公布的價格指數。卻不知道市場平均價格是受當時市場產品的供給結構而變化的，指數如同股指，不是按個股的表現，而反映的是市場普遍的價格變化。

當上海2009年6~7月份的高檔商品房銷售量集中時，市場平均的銷售價格猛漲，但主要集中于兩個樓盤，并不能反映上海整體市場的情況。個別樓盤的漲價并不代表所有樓盤漲價。如今2009年9月份出現的平均銷售價格下跌，同樣是因結構變化，而非代表所有樓盤都降價。

但消費者最關心的只是自己選擇的合適對象的商品房價格是漲還是落。平均銷售價只反映當時市場結構的變化，價格指數反映全市或全國的變化趨勢。而用市場平均銷售價格來衡量趨勢的變化則會對市場與民眾產生誤導作用。

人們也許會因為公司的實力不強，無法用天價去競爭土地，因此才反對出現土地的天價，但只要土地供給制度不出現根本性的變化，政府壟斷和限制性的土地供給方式就一定會不斷地出現天價地與流拍的并存。

天價地按經濟學來說一定是在給相鄰的同類項目發補貼。盡管天價地變成商品房銷售還會有一個生產的周期，但也會在天價出現的同時引發周邊項目的漲價，改變社會與民眾對房價的預期，自是有人歡喜有人愁的局面。

新加坡與香港是無法增加供給的典型，房價超過每平方米20萬元人民幣，自然也就不奇怪了。但中國僅農村的宅基地就占了城鎮建成區的4.6倍的面積，解決供給并非難事。目前，0.34%的國土面積居住了6億多城鎮人口，拿出20%的土地讓15億人居住總是可能的吧。

土地制度最終決定著住房市場的未來。