作者，任志強?！吧唐贩坎⒎侨巳速I得起”，“炒房無罪”，“房價一點也不高”，當任志強說出這些話時，必定招致眾聲反駁，甚至謾罵和攻擊。但近年來的房地產市場，卻一步步地印證了任志強的觀點。當人們正為掐頭去尾后的任式雷言大罵，房價卻正如其所言，噌噌上漲。他放出“雷言”的同時，也在不斷指責人們曲解了他的原意。是他太過狂傲，還是我們太過粗心？今天，讓我們靜下心來讀任志強。本書為任志強近三年來的在房地產領域的發言結集。其中包含保障性住房、房地產市場化、地價與房價的關系、房地產泡沫、房產投資等各個方面，言辭辛辣而鞭辟入里。他的觀點是對是錯，任你評說。
策劃：藍獅子財經出版中心
出版：中信出版社
定價：39.00元
出版時間：2010年10月
目錄：
自序
第一章：商品房并非普惠式消費品

第二章：是市場化的問題嗎？
第三章：別拿日本泡沫當鏡子
第四章：地價推高房價勿庸置疑
第五章：請用數據說服我
第六章：情緒不能代替規律
第七章：何須分清幾套房？

第三章 別拿日本泡沫當鏡子

當中國的經濟高速增長時，特別是房地產投資與房價出現連續的增長時，許多官員和經濟學家都在用日本1986~1991年的泡沫當鏡子，對照中國發展的現狀，并警告市場、官員、投資者與消費者：中國的房地產市場已出現了泡沫，并將出現日本式的泡沫破裂。但他們對于日本當時泡沫是如何產生和如何破裂的，與中國的現狀是否相似卻從未給出明確的答案。

| 別拿日本泡沫當鏡子① |

當中國的經濟高速增長時，特別是房地產投資與房價出現連續的增長時，許多官員和經濟學家都在用日本1986~1991年的泡沫當鏡子，對照中國發展的現狀，并警告市場、官員、投資者與消費者：中國的房地產市場已出現了泡沫，并將出現日本式的泡沫破裂。但他們對于日本當時泡沫是如何產生和如何破裂的，與中國的現狀是否相似卻從未給出明確的答案。

幾年前我曾讀過周其仁教授的兩本書《收入是一連串事件》和《真實世界的經濟學》。其中有篇文章《以郁金香的名義》揭示了泡沫的一些真相，我因此又讀了蓋伯爾的《天下第一泡沫》，發現“郁金香泡沫”是在特定條件下產生的，并不像未作深入研究之前被媒體炒得那么可怕。用周教授的話說是“不過看似瘋狂”，蓋伯爾將舉世人云亦云的“泡沫”捅了一個大窟窿。

一個偶然的機會，在共同搭乘“遠大”的公務機時遇到一位喜歡讓人讀書的女士，向我推薦了日本經濟學家野口悠紀雄先生的專著《泡沫經濟學》，讓我有機會更深入地了解了日本當年發生的事情，并從中有了一些對中國現狀更深刻的認識。

國人常用顧炎武先生的名句告誡有志之士“國家興亡，匹夫有責”，讀了原著才知道原話是“保國者，其君其臣，肉食者謀之；保天下者，匹夫之賤，與有責焉耳矣”，意思是完全不同的。世人也常用“無毒不丈夫”形容成大事者要狠毒，而原意卻是“量小非君子，無度不丈夫”。恰與流行之意相反，君子不但不應狠毒，反而應大度。更有甚者，在華遠地產獨家贊助的首屆中國經濟學獎頒獎典禮上，獲獎的吳敬鏈教授在發表感言時大談關于“窮人經濟學”的重要，但中國社會科學院的韓朝華研究員卻在重讀西奧多?舒爾茨的原文時發現，諾貝爾獎授予的是“關于貧窮的經濟學”或“貧窮中的經濟學”，并不是“窮人的經濟學”?！案F國”“貧窮社會”“貧窮經濟體”的經濟學是針對整個社會，關注的重點是經濟發展和生產力增長。而“窮人”經濟學則是針對社會中的一部分成員，關注的重點是財富的分配和社會的公平問題。如果經濟學的本質是專門研究如何用最少的投入獲取最高效益的一門學科，則研究關于“窮人”的財富分配和社會公平的問題已經不僅僅是經濟學的范疇了。

重新回到關于“泡沫”的問題上來。人人都在說泡沫，但對泡沫到底為何物人們卻理解不同，泡沫如何產生、如何評價和計算也無定論，這就產生了用不同的方式判斷的、不同標準的不同結論，這樣就會使經濟學家的理論與實際很難相結合，并無法被推廣與運用。

周其仁教授將泡沫定義為：基于對現實交易情況無知而無法解釋的資產價格的大起大落。

野口悠紀雄先生將泡沫定義為：資產價格與經濟實體無關的上漲部分，即實現資產價格與實體資產價格之差，實體經濟不能說明之差。這與周教授的解釋大致相同。進一步解釋資產價格的通漲：一般產品與服務價格穩定，只有資產價格暴漲，并且這種暴漲是由于不勞而獲的投機行為產生的資產價格異常。由此可以說，不管什么樣的經濟學家，大致都公認泡沫是資產價格所產生的不合理的、無法用實體經濟發展作解釋的上漲。

因此正確地判斷資產價格是否超出合理的條件，或實體經濟的合理性成為重要的標準。野口悠紀雄先生給出了衡量資產價格的幾個條件：一、資產價格取決于收益。如股票為“分紅還原價格”，土地為“收益還原價格”，而收益是由供求關系決定的，并由收益決定資產的實體經濟價格。二、影響資產價格的因素還包括：收益與貼現率的變化，即預期的影響—將來的價格影響現在的價格。同時這個預期的產生在于實體經濟因素的變化而引起的資產價格上漲是資源配置合理化的適宜信號，反之由投機帶來投機的方式，并且當這種高價格的投機有金融信貸的支持時，泡沫將隨資產價格的異動而產生。野口悠紀雄先生同時給出了資產價格的計算公式：

盡管野口悠紀雄先生作了大量的計算模擬，但他最終得出的并不是一個明確的結論，而是告訴我們實體經濟的資產價格實際是很難計算的。

我們無法用數字模型正確計算中國的資產價格情況，因為統計數字不完整，信息不透明。但根據野口悠紀雄先生的推導，我們可以通過已有的資料將中日兩國的經濟發展背景情況作個對比。這個對比起碼可以說明中日兩國存在著極大的差異，也正是由于有這些重大的差異存在，因此才證明中國不會出現或說各種可查的數據顯示目前的中國并不存在當年日本產生泡沫現象的前提，也并

存在資產價格的不合理暴漲。盡管已有少數城市出現了部分投機行為，也有少量的共同點，但是性質并不相同。

首先，中日兩國之間的經濟發展背景不同。

表3–1日本泡沫與中國現狀的背景對比
       日本1986~1991年的特點    中國目前的現狀（2005年5月）
1     股票價格暴漲、金融成本降低    股票價格暴跌、基本喪失融資能力
2     金融放松、給不動產巨額融資    金融管理嚴格、開發信貸幾無增加
3     土地私有并市場化、預期收益提高    土地國家壟斷、政策性推動地價上漲
4     土地價格上漲、家庭收入增加    土地價格上漲、家庭支出增加
5     零付款土地抵押貸款增加    必須支付全部地價后抵押貸款
6     股票與土地升值增加了消費與需求    家庭自住性消費占主導地位
7     投機行為提升了股票與土地的預期價格    必須支付首付的少量投資與投機行為
8     大量的非不動產企業與政府購買土地       土地購置與開放主要為不動產開發
9     稅收制度扭曲了土地的保有與使用關系    稅收有利于擁有多套住房
10    設備與房屋投資增加    實體經濟因素促進全面投資增長
              （續）
       日本1986~1991年的特點    中國目前的現狀（2005年5月）
11    匯率波動幣值上升       匯率僵硬、幣值穩定
12    國際資本凈輸出    國際資金涌入
13    利率降低       利率升高
表3–2?中日兩國經濟對比中存在重大差異
       日本       中國
土地       由家庭向法人機構與政府部門轉移    由國家所有向法人機構和家庭轉移
交易過程       家庭收入增加、儲蓄增加（儲蓄變成信貸能力增加）、消費增加  政府收入增加、家庭支出增加、儲蓄減少、消費減弱（個人信貸增加）
目的       土地保有和土地投機、出租房屋增加（住宅產量增加）       土地轉換為生產原料、房屋向個人銷售
價格屬性       市場價格       權力價格＋壟斷價格＋市場價格
資產價格       股票與土地暴漲（1986年股價與地價暴漲了3倍）       股票暴跌，連續5年熊市
       一般產品與服務價格穩定    土地暴漲、房價上升
（2004年上升20%、2003年之前平均3.2%）
              工業產品出廠價上漲、服務與能源價格上漲
              消費者物價指數從負增長變正向增長
地價與租金    從與國內生產總值平行變動突變為土地高于國內生產總值1~1.5倍，租金為0.25~0.5倍 增幅均低于國內生產總值增幅（平均）
金融背景（經濟環境與政策）    金融寬松、財政緊縮    金融緊縮、財政適度
       股價上漲使權益融資加大    股市融資極低、自有資金為主
       土地抵押信貸、信貸購買土地    有價土地的抵押信貸
（開發信貸的嚴格控制）
       匯率升值、利率降低    匯率平穩、利率上升
       準銀行及信托大量金融支持       非銀行融資能力極弱
       個人消費信貸寬松       個人消費信貸嚴格
              （續）
       日本       中國
稅制       保有環節稅低       無保有環節稅
       置換更新特別優惠措施
（10年期限后）   置換住宅加稅（20年期限內）
       交易環節稅輕       交易環節稅重
（印花稅、營業稅、契稅、所得稅）
       繼承稅制有利于購置與保有土地       無繼承稅
       租務稅率低    租務稅率高
       存款無利息稅       存款有利息稅
       固定資產稅1.4%（實際0.06%）      固定資產稅（家庭住房免征）
       地價稅
（新增稅種），有扣除（低稅率0.3%）    出讓金預先交納
       農地征稅（必須宅地化的農地）       農地征稅無限制（征用）
資產變動的主要交易對象    股票（虛擬價格）       土地（權力價格）
       土地（不完全市場價格）    房屋（市場限量供應價格）