作者，任志強?！吧唐贩坎⒎侨巳速I得起”，“炒房無罪”，“房價一點也不高”，當任志強說出這些話時，必定招致眾聲反駁，甚至謾罵和攻擊。但近年來的房地產市場，卻一步步地印證了任志強的觀點。當人們正為掐頭去尾后的任式雷言大罵，房價卻正如其所言，噌噌上漲。他放出“雷言”的同時，也在不斷指責人們曲解了他的原意。是他太過狂傲，還是我們太過粗心？今天，讓我們靜下心來讀任志強。本書為任志強近三年來的在房地產領域的發言結集。其中包含保障性住房、房地產市場化、地價與房價的關系、房地產泡沫、房產投資等各個方面，言辭辛辣而鞭辟入里。他的觀點是對是錯，任你評說。

策劃：藍獅子財經出版中心

出版：中信出版社

定價：39.00元

出版時間：2010年10月

目錄：

第一章：商品房并非普惠式消費品

第二章：是市場化的問題嗎？

第三章：別拿日本泡沫當鏡子

第四章：地價推高房價勿庸置疑

第五章：請用數據說服我

第六章：情緒不能代替規律

第七章：何須分清幾套房？

第四章地價推高房價

| 北京的房價 |

兩會期間，許多委員和代表都在問我同一個問題，那就是北京房價的走勢。各位委員和代表關心的一是宏觀調控政策下的北京房價；二是奧運會之后的北京房價如何，或者說更關心自己的財產價值如何變化。

房價是多種因素博弈的過程，并不是某一單一因素就能決定的。對市場的分析首先來自于是否有穩定增長的宏觀預期。過去連續數年中國超過10%的國內生產總值增長和連續四年超過11%的城鎮居民收入增長，是房價穩定增長的基礎。如果中國的宏觀經濟發生了全面逆轉的變化，那么就不是房價漲不漲的問題，而是就業、國內生產總值與工資收入漲不漲的問題了。那么我們談論的，也就不僅是房價的拐點，而是整體經濟的拐點了。

可以知道的是，美國經濟的預期將出現下滑，那么與世界經濟密切相關的中國經濟是否能夠幸免呢？中國的政策調整是否能一枝獨秀呢？

歷史上我們有自己弱小被人欺負的教訓，一直希望自己比對手更強大。但我們并沒有在世界貿易的相互依賴之中，當對手不再強大或經濟轉弱時，我們的強大也因此而受到影響的經驗。我們缺乏世界經濟如果發展不再強勁時，中國如何保持強勁發展的手段，因此也會改變人們對中國宏觀預期的看法，至少未來的預期已遠遠不如前幾年更為肯定和看好！

通漲在繼續，至少官方認為短期內消費者物價指數的高位運行態勢是無法改變的。

通漲實際是貨幣價格的反映。當中國連續數月出現貨幣價格的扭曲時，當實際利率為負時，資產的價格就會上漲，房價也會上漲。于是，為了防止通漲就不得不調整貨幣的價值，可能出臺各種措施（包括宏觀的與微觀的），打壓通漲和資產價格就可能產生預期的變化。

從中國歷史上多年的變化格局看，利率與房價成明顯的負相關。當利率為正時，房價穩定并上漲緩慢；當實際利率為負時，房價就高漲。2007年房價的高漲恰恰來自于負利率的影響。如果利率不能在短期內轉為正值，那么很難讓房價回歸平穩。

圖4–1近年來我國房價漲幅與實際利率成負相關關系

房價除了受宏觀經濟的影響之外，同時也受供求關系的影響。這種供求關系在資源市場化條件下，會在價格的作用下自我調節，以達到穩定與平衡。但如果資源處于非市場化的壟斷中，那么這種價格的調節作用就無能為力了，并且會使價格扭曲，不是靠供求關系調節價格，而是靠壟斷政策來調節了。

北京是否有大量的需求呢？

一般的判斷規律是：一、住房的需求決定于家庭分裂速度；二、辦公的需求來自于第一產業與第二產業就業人口向第三產業轉移的速度；三、酒店業的需求來自于商業活動導致的人口流動性；四、商業的需求來自于消費的習慣與消費比重的提高。

2007年北京的國內生產總值已突破9 000億元人民幣，人均超過7 000美元，已經達到發達國家的水平，局部地區（如西城區）人均已超過了20 000美元。自然不能用全國的平均水平來衡量房價了。財政收入1 492億元人民幣，人均收入連續5年年增長超過11.5%，遠遠高于房價的增幅，人均已達21 989元，遠遠高于全國平均水平。

北京的人口增長每年高達2.4%以上，保持每年約40萬~50萬人口（2007年為50多萬）的增長，其中戶籍人口超過15萬人，外來常住人口平均年增長24萬人以上。本身的城市化率已達84.3%，每年新增家庭戶數超過30萬戶，其中2006年僅新婚家庭就高達171 299戶。并且連續5年新婚家庭中44%的家庭購買了住房，17.8%的家庭購買了家庭用車。但2007年全年一手房銷售僅為14.8萬套，二手房9.4萬套左右，遠低于家庭分裂的速度與需求。

住房的集中剛性需求來自于20~39歲的人群，正是結婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京這一人群的比例高達37.8%，約為600萬人。未來幾年中，這種需求仍在高速增長中，加上外來人口的購房需求，未來幾年的供求矛盾沒有絲毫緩解的可能。

北京的供給自2004年開始下降之后，2007年的新開工量僅僅相當于2003年的63%。2007年批準預售的商品房數量僅為1 343萬平方米，相當于1999年北京的供給量。雖然2007年的銷售量比2006年下降了12%，但相對于大大減少的供給量而言仍嚴重供不應求。

尤其是名義上2007年完成了土地供給總量的計劃，但普通商品房的土地供給量僅完成了年計劃的59%，總的規劃面積僅為847萬平方米，遠遠低于需求量的要求，并加重了供求之間的矛盾。

有人說結婚不一定要買房，可以租房，40歲以下的年輕人可以不著急買房而租房。但全國除原有公房占11%的出租量之外，全國僅有2%的租房總量。國家既沒有提供租賃性土地蓋租賃性住房，也沒有提供長期信貸或資本市場來建設長期租賃性住房，同時又嚴格限制個人購買第二套住房用于出租，讓這些要結婚的家庭到哪里去租房呢？是政策在逼迫年輕人不得不擠進購房的行列，難怪馮侖先生認為“是城市未婚待嫁的女青年們推高了中國的房價”。

北京的第三產業比重高達71%，每年要提高3~4個百分點，每提高1個百分點，大概要100萬平方米的辦公用房。奧運會又提升了北京的世界地位，旅游與商務活動的增長就成為必然。商業從單純的購物變成了休閑、娛樂、購物一體化，推動著商業的發展與創新……

土地的價格在漲、資源的價格在漲、勞動力的成本在漲、鋼材與建材的價格在漲、生活的成本在漲、服務的價格在漲，獨獨房價不能漲，也許是很難的事。因此，只有在宏觀經濟發生重大變化的背景條件下，才能讓所有的消費需求都被封閉于銀行的儲蓄之中，再次成為平陽之虎，卻難以堵住，老虎總有下山之時。

房價是個會永遠爭論不休的話題，未來只有決定政策的人可以說是上還是下，因為沒有個人購房消費信貸的支持，就不會有商品房市場的存在。