|“地王”頻出的反問 |

最近一段時間媒體熱議的多是重點城市中頻出的“地王”現象。民眾與市場在驚呼地價的高漲和房價狂升的預期中而苦不堪言，地方官員在慶賀土地收入的豐厚成果中喜笑顏開，這種明顯的對比本就早已說明了“地王”頻出背后的實質是地方財政與民博弈的一種游戲。然而幾乎所有的板磚都拍在了開發商的身上。與歷史上將所有的板磚都拍在開發商身上不同的只是，當巨型央企也加入了這場游戲中時，央企也成了眾矢之的。

中國住房制度改革后的前五六年時間并沒有關于房價暴漲問題的爭論，也沒有住房價格穩定的調控，更沒有什么“地王”的新聞。房價的波動只是在土地供給制度改變和被壟斷之后才出現的，尤其是“8?31大限”的來臨讓土地變成了稀缺性的壟斷之后，房價才成為爭論的話題。

中國自2003年之后不斷出臺調控和打壓房價的各種政策，包括行政性的手段，但至今為止何曾看到過打壓地價的調控？自2005年出現第一塊天價地之后，這一土地壟斷的供給方式和自2003年之后連續4年的土地供給量暴跌的矛盾就日益凸顯。但關緊兩個閘門和“嚴守18億畝耕地紅線”兩把大刀高懸，不但未能有效地用增加土地供給來平衡總供給與總需求的關系，反而變本加厲地抑制投資與需求，又豈能控制得住房價？

政府的地價收入越高越好，開發商的房價越低越好，就如同是“只許州官放火，不許百姓點燈”一樣的邏輯。當經濟學家把逐利誘因當做市場推進的動力時，會用反壟斷來約束企業的行為，以保證市場中的充分競爭。但如果政府將土地變成誘餌，把從市場中獲利當做動力時，行政的壟斷則在法律的保護下不但合法化也變得理所當然了。于是降低或穩定房價就只能是政府壓榨或安慰市場的一種掩蓋了。

國土部門總說是房價在推高地價，如果不是土地的壟斷，從經濟學的邏輯層面而言，一定是“產出決定成本的容忍度”。而在土地壟斷的供給之下，則“物以稀為貴”，原料成本決定著預期的商品售價。不管房價的預期有多高，對開發商而言，無論如何，都會是成本越低市場風險越小、利潤越高越值得去投資?？偛粫腥酥鲃映袚袌龅娘L險而為政府的利潤作貢獻吧。企業要承擔的是稅收義務，而不是高價購買政府原料的“義務”。

為什么中國在出現大量天價地王的同時也還有大量的土地流拍呢？不是房價在推動地價嗎？那么有對房價的高預期為什么會有流拍的土地呢？不是在責備開發商過度儲備土地嗎？那為什么有非天價的土地而沒有人購買呢？看來還是供求關系在發揮調節價格的作用。

當土地供給稀缺時，土地的價格上升。由于土地的稀缺、商品房供給量減少，當然房屋的價格也就上去了。

2009年8月份當全國同比房價上漲2%時，70個大中城市中仍有20多個城市的商品房價格在下降，二手房也是如此?？梢姽┙o的不均衡性恰恰與供需關系決定價格是一致的。

當土地供給充分、商品房供給充分時，房價與地價都沒有出現暴漲，甚至還會穩中有降，而土地供給短缺的城市卻天價土地頻出。無疑這種對房價的預期是與供求關系相對應的，對土地的需求也與供求關系相對應。

當市中心的土地供給越來越少時，當更多的民眾都想擠進市中心時，當市政基礎設施與公共配套都集中于市中心時，中心區的土地自然會越來越貴，房價也自然會越來越高，城市就不得不一圈圈地像攤大餅一樣由中心區向四周蔓延。

沒有一個國家的政府可以保證中心區的土地供給充分，但卻可以將配套與公共服務向邊緣地區轉移，并改變所有人都擠進市中心區的預期。如有的國家用衛星城、有的國家用區域調節，用道路與配套、就業與公共交通等所有效率的提高以改變對城市中心區的依賴程度。

但沒有一個國家可以讓土地無限地使用，如澳大利亞、加拿大、俄羅斯等國家。土地供給是充分的，但市政配套、就業、教育、醫療、行政管理、金融服務、電力、電信、燃氣等卻無法無限地供給和延伸。人們仍不得不向城市集中，向大城市或重要城市集中。這就必然出現了核心區域房價過高的現象。莫斯科的房價比北京高出許多就是如此。同時幾乎所有發達國家的首都或金融、商務中心城市的房價都會比其全國的平均房價高許多，也比北京高許多。

問題不在于地價有多高，而在于高地價的收入是否讓城市的公民分享了地價高所帶來的更多的公共福利，包括對低收入家庭的保障。

就像稅收高，但如果50%以上的稅收都變成了勞保、退養、醫保等返還給民眾的保障，高稅收讓民眾能分享，民眾就不會反對高稅收一樣。如果房價高也能給未購房的民眾帶來更多的保障性或福利性收益，高又何妨呢？政府的高地價會改善交通的福利、低收入住房的福利或者其他城市化公共設施的福利（就如香港），又有誰會反對地價作為政府的收入呢？

同時，恰恰是中高收入家庭的高價購房行為在稅收之外又為城市的所有公民提供了可以分享的地價收益，又何苦要去非市場化地限制房價呢？讓供求關系去平衡房價，政府只要管好總供給與總需求的協調，房價就會隨供求市場變化而變動，漲也漲得有其合理性了。

目前的市場是被政府政策操縱的供求變化，尤其是土地的壟斷決定著“原料”市場的價格波動，再是金融信貸及交易稅費在限制著市場化的購買與供給變化。那么出于對政策變化的擔憂，又如何不讓市場中“地王”頻出又流拍并存呢？

土地制度和土地供給制度不改變，市場就無法去調節供求的關系平衡，只能將所有的壓力都集中于政府的全能上了，天價也就成為了制度性的必然。

既然政府不可能出臺限價地的政策，批判“天價”的開發商又有何用呢？要生存就只好接受這種餓狼與獅子奪食的無奈了。

而不限地價只限房價的尷尬也就只能無奈地延續了。

立法中并沒有對商品房市場調節價的限制權力，因此依法行政的政府首先要管住的不是開發商天價拿地的行為，而是政府利益驅動的壟斷或土地拍賣方式。