| 房價波動是因還是果 |

美國的次級債本是一種專為幫助低收入家庭的金融創新制度，并且用證券化的方式轉移了銀行的風險。在房價穩定或持續上升階段，這種次級債的信用評級很高并且沒有大的風險，但卻刺激了過度消費與投機，增加了潛在的風險。當房價產生波動或下跌時，這種潛在的風險就變成了現實。

次級債的風波迅速蔓延，不但產生了金融危機，同時造成了金融信用危機和流動性緊縮，對美國的整體經濟產生了巨大的負面作用。房價下跌對經濟增長給以沉重的打擊，也給全世界的經濟帶來了更多的不確定性。

簡單地看，美國的房價下跌似乎是次級債爆發的根源，是美國此次經濟放緩或可能下滑的起因。但實際上這種房價起落變化的原因則在于次級債，用次級債的金融創新來解決低收入群體的住房，推動了房價的上升，也會必然地產生房價下跌與波動的結果。房價表面是因，實質是經濟運行的果。

中國的房價也面臨著社會輿論影響的波動，既有管理層防止大起大落要求穩定的指導意見，也有希望大跌的呼聲，還有慶賀某些城市房價已經下跌的喝彩和某些城市銷售量大幅下降的暗示。

如果房價下跌會怎樣？首先應該引起重視的是銀行，次級債像一把利劍，深深地傷害著中國脆弱的金融體系的信心，擔心房價下跌而產生金融危機的通知、審查已連連出現。緊縮的貨幣政策之外還有專門針對商業性房地產開發的金融管制，個貸違約情況出現的上升更成為引發精神緊張的彈簧。似乎中國也會發生類似次級債的巨大風險。拳頭與棍子也紛紛打在了開發商身上，并且要求開發商主動降價以防范金融風險的陰招和輿論成了主流的風潮。

美國的次級債危機中，從來沒看到有任何指責與限制開發商的報道與消息，因為次級債僅僅與購房者有關而與開發商無關。房價的高低與開發商的破產是市場的風險，這種風險是與生俱來的，否則又何來市場競爭一說呢？但這與次級債是兩回事。

次級債危機發生與房價的下跌，美國政府面對經濟下滑的風險，采取的是增加市場的流動性，幫助與支持金融機構以加強對信貸的支持，而不是雪上加霜地限制信貸。政府專門出臺了鼓勵50歲以上有支付能力的人更多地購房并給以優惠的稅收、信貸等政策來刺激市場的購買與消費。特別由國會批準實行了大量的免稅政策以鼓勵與支持民眾消費，美聯儲還用減息刺激企業與市場擴大生產、拉動經濟，讓房價下跌的速度減緩，讓經濟保持合理增長。因為美國政府很清楚房價的下跌不是因而是果。因此美國政府的所有措施不是專門針對房價下跌的果，而是專門針對宏觀經濟中的因，用宏觀經濟的情況改善來影響和改變果的生存環境，最終轉化果的走向。

而中國的政策也許與美國正好相反，也許中國的政策不認為房價的下跌是果而是當做了因。因此中國的政策更多是抑制房價，直接放在了和投資與消費有直接關系的雙向打擊與限制上。如加大流轉中的稅收、加大個貸的限制性條件、加大投資方的信貸限制等。既限制與壓縮了投資與產出，又限制與打擊消費。試圖用惡化投資與消費環境來壓低房價，但這種表面穩定房價的措施卻可能讓房價下跌或下滑。

試圖用降房價的方式加速開發商的現金流轉，刺激居民消費、防范金融風險，結果只會南轅北轍。降價會讓未購房的民眾高興，但買漲不買跌的預期如果形成，則無益于刺激消費，降價只對剛性需求在大局穩定中有較強的刺激作用，而不會在全面下跌中產生更強的需求。

但降價是把雙刃的利劍，也會影響到已購房者的資產與信心變化，影響到購房者的還貸，影響到銀行抵押物的價值與風險，影響到土地的價值和政府的土地財政收入，影響到投資者的信心與投入，加大市場的風險與波動，增加政策的不確定因素和不利于房價大局的穩定。

我不認為房價過快暴漲是件好事，暴漲也并非合理。但我認為想要解決房價的波動，關鍵要解決的是形成房價暴漲的外部環境，而并非房價本身。要認清因和果的關系才能從因入手解決果的問題。

什么是房價暴漲的因？或者房價暴漲本身就是因？

房地產只是宏觀經濟中的一部分，當宏觀經濟保持高速增長時，沒有哪個國家的房價不隨宏觀經濟的增長而增長，更沒有哪個國家出現過宏觀經濟高速增長時房價普遍下降的先例。但房價的上漲如果大大超過了宏觀經濟增長所能接受的水平，則可能會出現資產價格的泡沫。而什么是過度增長的泡沫，卻沒有明確的量化指標，也許正如格林斯潘老先生所說的“泡沫只有破滅后才知道是泡沫”。

影響房價上漲的原因有多項，重點有如下六項：

一、供求關系。

需求在1998年之前是以福利分配為主，1998年之后成為只有市場一個出口，讓所有的人，不管是否有支付能力都必須擠進市場，并讓政策逼迫市場為低收入家庭提供產品與保障。24號文件①為低收入群體提供了另外一個出口，可以分流相當一部分本不應進入市場的需求，但很遺憾這個出口政策出臺得太晚了，尚未達到分流的效果時，房價已經被推動著高漲了。如果這一解決分流的政策提前幾年出臺，市場根本就不會出現這種所有人都擠在一個出口中形成過度擁擠的狀況。

而供給則在防止過熱和土地壟斷與計劃供給的條件下無法適度擴大，土地的計劃供給限制了用土地供給的數量來平衡土地的資源價格與市場的調節機制。因此在讓土地的天價迎來地方財政的喜悅之中，產生了面粉貴于面包的現象，并推動了面包價格暴漲的“核聚變”。

為防止宏觀經濟過熱的政策可以限制供給，但卻無法抑制需求（需求應靠多種方式分流），不能分流的需求會對供給產生反作用力。魚與熊掌不可兼得的局面就出現了，有了房價過快的上漲，就會并存房價下跌的可能性。而供不應求時價格上漲并不受成本的約束，供過于求也是同樣。

二、交易稅費增加的推動作用。

二手房交易的稅費增長（這與開發商無關），在羊毛出在羊身上的轉移中，推動了二手房交易價格的上升，反過來也推動了一手房交易的價格上漲。

高地價與高稅收同樣讓房價的基礎發生了變化，也成為房價的推手，面粉與面包的關系大大改變了上漲的預期，而這個預期在輿論的宣傳中被放大并變成了買賣雙方的現實。

三、房價是非固定內涵的一個指標。

隨著時間的推移，這個指標中的內涵卻大大不同了，發達國家的房價有相對標準的內涵。如美國大多按套計算房價，而一套房的面積（165~175平方米）是有限定標準的，一套房的內部配套與裝修標準也是相對一致的（中國卻有著精裝修與非精裝修的巨大差別），社區成熟度與基礎設施配套標準的差別也相對較小，因此有一個基礎一致性的評價標準，房價也有了可比性。

但中國的房價卻不同，此房與彼房的差別巨大。房子本身的建安標準大大提高了、節能環保的措施大大加強了、社區成熟度與基礎設施變化巨大，內涵提高而產生的房價變化并沒有真實的反映在統計之中。尤其是非市場化定價的產品供給量會對房價的計算產生巨大的影響，因此在非商品化與市場化產品的替代中也產生了房價增長的非一致性因素。

四、原材料與勞動力成本的增長。

包括土地、鋼材、設備、新材料和勞動力成本的增長等都有價格的推動作用。如果經濟增長讓收入與價格普遍上漲，同比計算時是否也應考慮這類因素呢？如人均收入與銀行的利率會考慮消費者物價指數的增長率、投資增長中應扣除消費者物價指數的增長部分，那么房價是否也應給以必要的物價調整呢？至少在民眾無法做這種加減時，政府的信息公開或政府決定調控政策的統計與參謀部門可以作出這種情況的分析報告，以讓民眾了解真實的房價變動因素，至少在人均國內生產總值的增長和人均收入的增長背景下，如果不讓房價上漲就是意味著房價的下跌這個道理是十分清楚的。

五、金融環境與政策性措施的推動。

實行土地招拍掛制度之后，土地供給的方式改變了，傳統的土地分期付款的條件變化了，一次性支付的資金成本增加了，而政府從取得土地到開工和銷售之間的審批程序卻不能用法律固定下來。審批周期遠遠超過了土地合同中的應建設時間，更讓成本增長無法正確地反映在標準成本公式之中。再不分青紅皂白地征收土地使用稅、閑置稅等其他土地占用期間的稅收，都會產生累計的成本增加。

金融政策中的升息會改變資金成本的基礎，緊縮的貨幣信貸讓更多的企業轉而用信托等各種其他融資渠道，利息上浮大大提高了資金成本。

而銀行的封閉信貸和捆綁信貸的監管會讓資金產生巨大的閑置和浪費，不能發揮其有效利用率。降低了資金的利用效率就是增加資金的成本，監管會在有利于防范金融風險的同時加大房價上漲的壓力。

六、最嚴厲的土地管理政策在推動地價上漲的預期。

為什么會形成土地價格的暴漲并不斷出現天價地？政府的政策有著巨大的功勞。

首先是招拍掛制度的壟斷性，并自2003年之后連續4年縮減了市場中的土地供給量，讓土地成為稀缺產品。

同時“嚴守18億畝耕地紅線”的高調成為土地稀缺性的廣告詞，改變著市場對土地供給量增加的長遠預期。實行最嚴格的“土地管理”和多項監督、審查、清理等措施又為土地的稀缺及價格的必然上漲奠定了以政府強大控制力為后盾的堅實基礎，于是天價成為現實。

股市中常常有重新估值的說法，在背景條件變化時，對股價的估值會用不同的體系，土地大致也同樣如此。

當緊縮的土地供給制度下，土地的估值方法變了，股市對土地的估值也變了，就如同對次級債的評級一樣。當國家實行最嚴格的土地制度和縮減土地供給時，土地會在稀缺程度不同時估值上升，并推動房價上升，而在土地供給充分時，估值下降。當市場保持嚴重的土地房屋供不應求時估值上升，供過于求時估值下降。

政府的政策就成為調整估值體系標準的天平，緊縮與嚴格的土地供給背景也就成為制造土地天價的誘因。改變對土地預期的估值方式自然會讓土地的價格扭曲，在滿足了土地管理部門所追求的國有土地增值和地方政府第二財政來源高漲的欲望同時，也讓房價飄飄然地飛上了天。

當然還有其他各種因素在影響著房價，如地區的稀缺性、軌道交通等城市基礎設施改善、商業環境與居住環境改善的誘因等。

綜上所述，可以看出房價的上漲與下降并非房價自身的問題，只不過是各種經濟環境變化的果，而非引發經濟變化的因。不是房價在引導其他周邊環境因素的變化，而是各種政策與調控措施在影響著房價的上漲與波動。

解決房價的問題，要解決的是因而非針對果。

2008年1~5月份房地產的銷售量達1.9億多平方米，比2007年同期下降了7.2%，說明需求是巨大的，雖然受政策的影響其銷售增幅大大下降，但房價只是環比增幅下降，局部地區波動且全局趨勢惡化。原因就在于僅僅針對房地產的打擊、僅僅針對抑制消費的措施無法改變房價形成的因，但會扭曲最終房價的果。

宏觀調控的措施都不是長期的經濟政策，而長期的經濟政策重點在于解決房價形成的因，而非最終房價的果。就如同資源價格的調整，電與油的價格不是因，而是政策調節與限制的果。只有解決了果的成因問題，才能理順價格體系，讓果更趨于合理。低資源價格只能增加和擴大消費而不利于節能環保，房價和其他產品的價格也是同樣的道理。

價格形成機制中，許多是買與賣雙方相互制約的，但如果行政措施讓買賣雙方都無法和無權用博弈的方式參與，那么這個價格必然會失控。不管是高或低都不能反映市場價值發現的作用。成也蕭何，敗也蕭何。一切都不取決于市場而取決于政策了，取決于改善因的條件還是壓制果的政策。如果因的條件不能因政策的調整得到改善，那么限制果的政策的有效性和科學性就值得深慮了。
美國的政策調整沒有一項是專門針對房價這個果的，那么中國的政策為什么不能積極地從改善房價波動的因入手呢？畢竟這不是一個經濟發展的短期行為，而是發展中國家相當長的一個不可或缺的發展階段。