| 全國的房價 |

當衡量與計算豬肉的價格時，社會并不會產生歧義，因為豬肉雖然不像黃金有各種純度標準，質量卻相差不大。但房子的差別卻是巨大的，不但房子本身之間存在巨大的差別，房子的位置、地點也因為城市交通、道路、環境、配套等因素存在巨大差別?；A設施建設投入的因素似乎并沒有被計算于房價之中，那么土地的價格又怎么會發生變化呢？

1994年潘石屹的萬通新世界廣場就賣出了每平方米4 000多美元的高價，那時的美元是1∶9的匯率。2008年金融行業的甲級辦公樓，硬件遠遠好于萬通新世界廣場，但價格卻不到1994年萬通新世界廣場的水平，房價似乎沒有漲。1994年，西單賽特的商鋪曾賣出了每平方米6 600多美元的高價，至今北京大概也就是這個水平或尚有不及。同樣是1994年，亞運村的陽光廣場也賣出了每平方米2 600~3 600美元的高價，今天大概周邊的樓盤能有此殊榮的也是極少數。

1994年有內外銷房的差別時，外銷房的地價高、房子好、有熱水、有俱樂部、有環境、有綠化、有配套，標準都遠高于內銷房，因此價格明顯高于內銷房，但并未引發市場的爭論，因為還有較差建設條件和較低價格的內銷房。當人們明知無能力享受外銷房的豪華時，心甘情愿地接受沒有浴室、沒有熱水、沒有漂亮的樓外裝飾和明亮的大玻璃窗的普通房子。

但隨著城市的改造、經濟的發展、人民生活水平的提高，當年外銷房的高標準已被打破，住房建設的差異在縮小。更多的新建普通商品房不但好于當年的外銷房，連環境、綠化、配套設施也都大大超過了當年的水平，但房價似乎也比不上當年的輝煌了，大概是因為再也找不到較差建設標準和較低價格的住房做陪襯了。

當房子越蓋越好，城市的道路、綠化、配套越來越好時，政府就不得不從土地中收回對城市的投資，因此幾年之前，地方政府才開始有了“經營城市”的概念，用政府加大投資的方式改善城市的基礎設施和配套，以吸引更多的投資者。在改善城市面貌中提升住房的質量，從而也大大提高了土地的成本?？偛荒茉诔鞘忻婷驳母纳浦性偃ピ试S建設低標準的“破房子”吧。

七八年之后，北京實驗性建設的大板樓許多已被拆除了。前三門當年被稱為官員們的“豪宅”，2008年已經成了影響城市面貌的建筑。而遠郊區縣的新建花園式小區無論是房子還是環境都遠遠超過了當年這些豪宅的標準。北京如此，全國也同樣。無論一、二線城市還是曾經荒無人煙的海灘，或是少見樵翁的山溝，都變成了不但人滿為患，而且標準遠高于當年外銷房的建筑群落，成為一方美景與勝地，房子也自然價格不菲。

有人說二手房的價格明顯上漲，但二手房并未發生住房本身的標準變化，其實不然。外部環境的改變在影響著二手房的價值，如地鐵、輕軌、學校、商場、公園的建設。何況還有位置因素與內裝修的改善等。

舊的房改房的改善也許并不大，但生活水平的提高和收入的增長難道不會在物以稀為貴時提升資產的價格嗎？

北京最早的拆遷用房在二環外，后來發展到了三環、四環，而今五環的房子都在城市擴張的大餅中變成了中心區。2007年，1 633萬常住人口中62%的人口集中于占北京總面積僅8.3%的主要功能區內，自然連二手房的價格也在城市擴張與人口相對集中時變成了黃金價格。

問題并不是出在土地的價格普遍上漲之后，房子的標準在提高，房價同樣在提高，而在于除地理位置差別影響的價格之外，缺少了相近地段的住房標準差別中的價格差。不在于房型面積的差別，而在于建筑標準的差別縮小了，于是當土地無差別地攀比價格時，住房的建筑標準也在攀比中逐步升高，城市面貌因此而改觀了。但普遍的價格都提升了，再也找不到那些雖然標準差一些，但還勉強買得起的“差房子”了。難為的是讓不同收入的人群都只能在一個消費層次上進行產品的選擇，而無法按消費差別分層次地進行選擇性消費。

“90/70”政策的出臺大概就是無法在同等地價的條件下去改變住房建筑標準上的差別，而不得不在面積的大小上作出差別性的一種無奈之舉。

住房的普遍價格上漲之后，盡管居民的收入水平也在提高，但住房的可支付性指數（HAI）在明顯地下降。從2003年開始，連續四年處于持續下降的狀況，東部發達地區尤其明顯，已普遍低于HAI 90的低線。但全國的平均水平按30年按揭貸款計算的HAI仍在120.68，按20年按揭貸款計算仍在101.02，高于100的標準值。除個別地區或個別城市之外，并沒有到無法接受的可怕程度，否則又怎么會在房價上漲的同時仍保持著銷售的高增長呢？

大多數房價上漲速度過快的城市，恰恰是城市存量房空置率較低的城市，或者是非常住人口購買率較高的城市。雖有空屋，但無助于解決實際居住需求。

表4–12007年存量住房空置率最高和最低的10個城市

2007年存量住房空置率最高的十個城市   2007年存量住房空置率最低的10個城市

城市       空置率    城市       空置率

銀川       9.65%     烏魯木齊       0.34%

石家莊    6.44%     廣州       0.38%

上海       5.95%     重慶       0.39%

沈陽       5.89%     長春       0.64%

鄭州       5.61%     昆明       0.93%

青島       5.45%     深圳       1.06%

寧波       4.66%     貴陽       1.76%

廈門       4.39%     天津       1.83%

西寧       4.24%     成都       1.88%

武漢       4.17%     北京       2.02%

全國平均2.81%的存量住房空置率，即使將空置房屋全部投入租賃之中，也無法滿足城市不斷擴張的人口增長的需求，也無法滿足每年800多萬對新人因結婚而形成的家庭分裂需求。城鎮居民平均每戶家庭的人口數從2003年的3.01下降為2006年的2.95，這意味著家庭的分化速度在不斷加劇，住房的剛性需求在持續擴大。雖然城鎮人口的絕對增長從2003年的2 164萬下降到2006年的1 494萬，但仍是一個巨大的數字，而新增住房的建設速度尤其是商品房（年400萬套）卻遠遠不能滿足這一需求。

試圖靠商品房來解決全部城鎮居民的住房是不可能的，但如果忽略或降低了商品房的作用，則更將造成住房缺失，歷史上的福利分房政策早就證明了這種結果。

2005年，城鎮家庭各種住房來源調查中，購買商品房的總量僅為14.1%，租賃商品房的比例為11.0%。購買商品房比例最高的10省區中上海最高為26.52%，廣東最低為15.7%，北京僅為13.9%，其他省區的比例更低，因此將無法解決住房問題和房價過高問題推給市場就更沒有道理了。

2007年，政府從土地出讓中獲取了9 000多億元的收益，而全部商品房（含非住宅）的利潤總額不足2 000億元。與房地產相關的稅收卻占了很高的比重，如北京約為稅收總額的四分之一，可見房地產仍是中國經濟的支柱型產業。不用市場化的方式解決住房的改善問題，而試圖用非市場的方式解決房價必定是死路一條。

不管未來的房價如何，都不可能因房價的波動而否定住房政策中的市場化部分，那么就無論如何無法回避房價在供求關系與建筑質量的提高中調節的必然規律。正確認識房價上漲的必然因素，正確認識我國住房的現狀，才能正確地判斷出住房市場發展的未來。

所有尚未購買而只能靠購買商品房解決住房和改善住房條件的人群必然希望“拐點”出現，以便能更輕松地負擔購房的支出，但除非中國整體經濟的宏觀經濟下滑，或是政策失控，否則這種愿望很難實現。而如果中國的整體經濟下滑，那么即使房價負增長，這些人大概也沒有膽量去購房。因為人們在經濟下滑時永遠無法知道何時是最低點，反而會讓機會從手縫中溜走。

供求關系只能解釋房價的預期，但最終決定房價的仍將是宏觀經濟與政府的強制性政策。非市場的政策是無法用市場化的方式預測的。