經濟觀察網 記者 肖君秀 房地產市場未來的發展方向如何？未來房價會漲還是會跌？“樓市還是靜觀其變，要看信貸政策如何變化，稅收政策如何變化，新一屆政府對房地產如何定位，這些決定了房地產市場未來的走勢。”昨日，在中國平安（601318.SH,02318.HK）于深圳舉辦的“2011中國平安價值論壇”上，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容對于投資者關注的房價問題如此表示。

易憲容認為，中國經濟最大的問題是房地產泡沫，政府近幾年的政策沒有看清楚房地產到底是干什么不干什么，把房地產引向了不正確的方向，引向了投資賺錢、投機炒作、財富轉移的機制，這個產業面臨著巨大的問題，“把房地產泡沫擠出來，中國的經濟未來持續、穩定、高速發展十年、二十年、三十年一點都沒有問題。”

在其看來， 2009年、2010年這兩年房地產價格快速上升，在于過度的信貸政策、過度的刺激政策使得大量的錢涌向房地產市場；2010年政府意識到房地產市場的問題，如果繼續推高房地產泡沫，一定會讓中國幾十年的經濟發展毀于一旦，使中國經濟陷入銀行危機、金融危機、社會危機的風險之中，所以政府2010年“國十條”出臺。

他說，深圳的房價2009年翻了一倍以上，北京的房價十年翻了八倍，這樣的漲幅一定有問題，所以國十條對房地產市場重新有了新的定義，即要讓房地產回歸到基本的功能“居住”，“如果房價過高，泡沫過大，一定會導致居住市場的危險，一定會導致經濟結構調整的困難，一定會導致經濟發展陷入困境，所以面臨房地產的投機炒作采取了調控政策，2010年開始房地產市場逐漸開始回歸理性，讓房地產朝向健康發展之路。但是又擔心房地產市場快速調整，會不會影響中國經濟，又有新政策補充擔心，新‘國八條’出臺了住房的限購令、限價令。”

對于目前的保障性住房模式，易憲容認為不會發展得太久，會調整。其理由是如果房地產僅僅作為消費品市場，那么限價房、經濟適用房意義就不大了。其稱，保障性住房政府的愿望是很好，但是全世界來看，如美國加拿大都不會超過5%；中國希望學新加坡和香港，新加坡300萬人口，香港700萬人口，他們經歷了六、七十年才達到目前的狀態；同時香港解決絕大多數居民的住房條件，住宅60%以上是60平米以下。

易憲容認為，住房的產品與其他產品根本性的差別在于，既可是投資品又可是消費品。因為如果是消費品，賣的時候就會貶值；如果是投資品，一定是想以更高的價格賣出去；消費品價格低了買的人就多，價格高了買的人就少。投資品就是面對未來，價格的運行機制、供求關系就不一樣，投資品的供求關系是“零到無窮大”。投資者對投資品預期價格上漲，而且杠桿很高，又能借到很低成本的資金，那么可以買得越多越好。但是一旦市場預期發生改變的時候（就會沒有人去買）。投資品對價格不敏感，要看市場的預期是看漲還是看跌。

其稱，信貸政策改變了當前房地產的投資炒作的融資條件，很多投資者逐漸地會退出市場，當前的房地產市場仍然是一個以投資為主導的市場，這種市場的轉型改變也是政策所要達到的目標?，F在僅僅是利率在上漲，僅僅是首付比例提高了一些，僅僅是將房地產的投資與消費作一個簡單的區分。今后房地產市場發展要密切關注信貸政策如何發展，利率如何變化，杠桿率有多高；第二個要關注稅收政策，房地產稅收政策對房地產市場有比較重要的杠桿作用，中國房地產為什么能百分之百賺錢，根本上來講與稅收政策有很大的關系。未來房地產政策怎么走，稅收是關鍵問題。房地產是政策市，如果新一任的政府對房地產提出調整，就會發生變化。