當房地產市場持續四年下行，銷售、投資、房價全面走低，中國城市的增長引擎是否需要重新定義？

9月12日，瞭望智庫與普華永道在北京聯合發布《機遇之城2025》報告，并舉辦“從機遇之城看中國機遇”研討會。中國首席經濟學家論壇理事長、中國金融學會理事連平在會上指出，“十四五”時期是中國房地產市場改革開放以來持續時間最長、程度最深的一次調整，市場已從“供不應求”轉向“供大于求”，區域分化日益顯著，傳統增長模式面臨根本性轉變。

連平在演講中強調，“十五五”時期，我國將面臨人口下降問題。盡管國內在“十四五”時期后半段已經全面放開生育政策，但無法根本解決人口迭代的趨勢性發展。他認為，房地產市場將受人口下降、城鎮化放緩、居民杠桿高企、房企債務壓力等多重因素制約，未來市場將從收縮逐步走向平穩，政策應以“適度微調、分類施策”為主，推動供需再平衡，化解系統性風險。

從“供不應求”到“供大于求”

連平指出，“十四五”時期中國房地產市場經歷了深刻調整。自2021年下半年起，市場趨勢掉頭向下，銷售、房價、投資、工程建設等關鍵指標持續走低，至今已持續四年，且尚未見明顯企穩跡象。

“本輪調整是房地產行業和市場在改革開放以來，尤其是2000年行業快速成長以來最大、最深、持續時間最長的一輪調整，”連平表示，“是市場供求關系發生深刻轉變情況下的一次調整，無論是總量還是結構均發生了鮮明和快速的調整?！?/p>

這一輪調整不僅是周期性波動，更是結構性轉變。從總量看，市場已由過去的“供不應求”轉變為“供大于求”；從結構看，區域分化日益明顯，一線城市與部分重點二線城市庫存可控，而三、四線城市則面臨高庫存壓力。

他提到，當前房地產市場的調整不僅體現在交易量和價格上，也體現在市場主體的行為變化上?！霸谛枨髠?，近年來住房銷售持續大幅放緩，現房銷售占比明顯上升，房價水平持續下跌。在供給側，房企金融資源收緊，土地市場擴張勢頭由盛轉衰，房地產開發投資步伐持續大幅下降?！?/p>

人口、杠桿與庫存三重制約

展望“十五五”時期，連平認為房地產市場仍將面臨多重結構性約束。首先，人口總量下降將成為住宅購置需求減弱的重要因素?！胺康禺a需求長期看人口。未來中國總人口規模持續減少，將會拖累全國新建住宅購置需求?！?/p>

其次，城鎮化仍有空間，但增速明顯放緩?！拔覈擎偦拭吭鲩L1個百分點，新增人均住宅面積約0.63平方米?！边B平引用數據說明，“到2030年，我國城鎮人口將達到9.83億人，城鎮人均住宅建筑面積將升至44.6平方米，人均住房面積持續上升?！?/p>

此外，居民部門杠桿率已處于高位?！啊奈濉瘯r期末，居民部門的杠桿率為61%左右，處在歷史高位；在達到峰值后開始逐步下降?！边B平指出，“由于居民部門存量債務處于相對偏高的水平，居民部門為了減輕償債壓力，減少房產購置和進行存量債務提前償還是主要的選擇方式?！?/p>

與此同時，房企資產負債率仍維持在75%—80%的高位?！氨M管住房金融政策對維持部分房企流動性給予了必要的支持，但當前主要上市房企資產負債率仍然在高負債壓力水平之上，每年仍有15—20%的資金用于還本付息?！边B平警告說，“這種情形可能在‘十五五’時期進一步擴散蔓延，進而加劇商業銀行房企不良貸款規模和不良率?！?/p>

差異化調控與結構性平衡

面對這一形勢，連平提出，“十五五”時期房地產政策應以“促進供需基本平衡、化解系統性風險”為核心目標，采取“適度微調、分類施策”的策略。

在供給側，應加快推進商品房去庫存?！凹铀偻七M商品房去庫是推動房地產市場供需平衡的重要工作之一，”連平建議，預計中央將逐年撥款支持商品房和閑置用地收儲工作，總計專項債投放規模大約在1-1.5萬億元。

在需求側，需進一步降低居民購房成本?！邦A計‘十五五’時期，個人購房利率將適度下調房貸利率，總體將個人住房貸款利率保持在低位運行?！边B平表示，北京上海深圳所在商業銀行可能會適度降低購房首付比例。

連平特別強調區域差異化政策的重要性?！拔磥砣丝谙虼蟪鞘辛魅肴允侵饕l展趨勢，大城市人口集聚性有不小的增長空間?！彼治稣f，由于一線和高能級城市是全國居民購買力和產業資源最集中的地區，地方財政實力相對較強，因此過往土地供給相較于低能級城市更為保守，長期存在供給小于需求的狀況。

他建議，繼續推進“白名單”項目融資落地，在“十五五”初期階段，達成商業銀行對房企“白名單”專項貸款的全覆蓋，維持房企正常經營的流動性支持；各地應推動并落實房地產融資協調機制，逐步落實房地產“白名單”項目貸款實際放款工作。

中國房地產市場正經歷一場靜默而深刻的轉型。這不僅是一個行業的周期調整，更是中國經濟結構轉型的反映，意味著過去依賴土地財政和房地產投資的發展模式亟待轉變。

當前，房地產已不再扮演拉動增長的主要動力，而是逐步回歸其居住和城市功能服務的本質。政策的角色也正從“強刺激”轉向“微調與護航”，從“一刀切”轉向“因城施策”。

在這場調整中，真正的挑戰在于如何平衡短期風險與中長期結構改革，如何在去庫存、防風險與穩增長之間取得均衡。但值得指出的是，房地產市場“黃金時代”的終結，也正孕育著新一輪城市發展邏輯的重構。那些率先擺脫房地產依賴、瞄準新質生產力、融入區域協同網絡的城市，將在下一輪競爭中贏得主動權。