經濟觀察報 記者 胡芳潔 賈華杰 程志云 萬科降價？

對于上半年約賣出355億元的萬科地產（000002.SZ），“降價”是一個敏感詞匯。經歷了2008年王石（萬科董事長）“拐點論”的軒然大波后，萬科一直慎言降價。

北京，5月31日晚，前門23號的布魯宮法式餐廳，房地產業最大的民間溝通平臺中城聯盟成員馮侖、任志強、胡葆森等12人，在這里參加歡迎王石登頂珠峰歸來的晚宴。任志強最關心的問題是萬科何時降價，即便是內部溝通，王石仍然對這個問題保持審慎，轉言萬科將在保障房上投注較大力量。

深圳，6月4日，深萬科連夜“摸黑”推出了中等戶型的“清林徑”，最低價僅9000多元/平方米，最終該樓盤被一掃而光，此前“清林徑”大戶型售價維持在2萬每平方米?！叭f科降價說”不脛而走。

上海，6月16日，萬科第五園開盤，均價3.2萬元/平方米，而預報價為3.7萬元/平方米。

對于萬科降價風聲，向王石勸說降價的任志強（華遠集團總裁）似乎頗為得意，他在微博中寫道：“苦口婆心終有所表現了?！?

尋找價格

北京萬科并未傳出深圳、上海的“降價”風聲，但是曾在4月份獲得北京銷售狀元的昌平區金隅萬科卻發生了變化。根據相關情況推算，該項目價格已出現約15%下跌。

這個樓盤位于北京昌平城區中心地段，房源標價多在2萬元/平方米左右。金隅萬科城銷售人員稱，一些標價2萬元/平方米的房源，可以在約17000元/平方米成交。這些房子，在5月份還是按原價在出售。

在調控政策出臺之前的4月份，剛剛開盤的金隅萬科城的戰績是493套。但從5月、6月兩個月時間里，只銷售了66套。目前，其未簽約房源還有353套。

對于近期萬科新開盤全面降價20%的說法，萬科集團副總裁毛大慶并不認可?！霸诒本┤f科新開盤項目，只是低于預期，而非降價?！泵髴c說。這個說法與此前萬科董秘對于價格調整的說辭保持了一致。

在6月27日北京舉辦的歐美同學會上，毛大慶對本報稱，目前很多人在誤解萬科，希望通過“降價”一詞來進行概念炒作，現在萬科的整體策略是適應市場，尋找價格。

尋找價格并不輕松，特別在當前的環境下。比如萬科的同行首創置業副總經理胡衛民坦言：現在的市場，他們也看不懂。這輪地產調控的周期并不確定。2010年經濟變數很多，調控是否松動，取決于經濟指標，而看到這些指標，要等到第四季度或明年初。

一個即將上市的樓盤，北京萬科工作人員已進行了100多天的與客戶直接詢價，以期得到合理定價范圍。

知情人士透露，北京萬科問詢流程相當嚴密。銷售人員會向目標客戶了解，這一區間價格可以接受嗎？如果接受，客服就不會再多說話；如果客戶不認同，銷售人員會進一步了解原因：首付壓力、其他開發商項目競爭、推遲置業計劃抑或其他。

萬科售樓處的銷售人員會對來訪客戶分級，包括A、B、C、D等，而A級和B級的客戶會成為重點回訪對象。

北京萬科極為重視客戶的體驗，由北京萬科副總級別的管理層直接負責，客戶滿意度最高為5分，4分就是不及格。