2010年，萬科26歲，中海31歲。

這一年的8月，萬科市值900億元，中海市值1100多億元；這一年上半年，萬科銷售367億元，中海244億元；萬科半年凈利28億元，中海44.6億元。兩個標桿，誰是第一難解難分。

作為中國房地產行業最專業、開發能力最強、表現最穩健的兩個標桿，由于起源和發展路徑不同，兩家企業行為和氣質各異。在中國的地產江湖中，萬科和中海的差異天然地把中國房地產行業劃分為兩派，一個是以萬科為代表的規模派，它的追隨者包括保利、恒大、碧桂園等；另一個是以中海為代表的利潤派，它的門徒包括綠城、龍湖和華潤置地等。

萬科是一家管理層強勢、進取并持續取得成功的公眾企業，而中海則是較早于香港上市的央企紅籌，低調而沉穩，追求效益與股東價值最大化。

因為發展模式的差異，很難說清萬科和中海到底誰是中國最優秀的地產公司，但二者的差異在財報中表露無遺：在總資產、營業收入、銷售額等經營規模指標上，萬科首屈一指，但在凈利潤額、資產負債率、凈資產收益率、營收利潤率和成本控制等經營效率指標上，中海技高一籌。

在如今宏觀調控的大勢之下，兩個標桿仍舊風格迥異，以萬科為代表的規模派正謀求在三、四線城市做規模，而以中海為代表的利潤派在繼續蹲守一、二線城市求利潤。

作為彼此認可的對手，二者又在互相模仿。2008年之后，萬科已不再追求單純的規模擴張，而中海則在擴大聯合經營和并購的模式下在規模上發力。

因為深交所第二只股票，因為明星企業家王石，萬科是最被市場與大眾認知的地產企業，這一方面源自萬科的規模和實力，另一方面則源自萬科的品牌溢價能力，萬科進入的城市和區域，房價通常會漲，而中海過于薄弱的品牌知名度通常會讓人誤認為是一家中海油的下屬公司。

規模萬科

作為全球最大的房地產公司，萬科的規模無人能及。在總資產、營業收入、銷售額等經營規模指標上，萬科仍舊是國內表現最優異的公司。

中報顯示，截至2010年6月30日，萬科的總資產是1605億元，而2009年年末這一數字為1376億元，增長高達16.64%。為了支撐規模上的擴張，萬科采取了更加激進的財務措施。今年上半年，萬科的負債是858億元，2009年年末是680億元，增長率高達26.19%。

在營業額指標上，由于上半年結算資源較少，共實現營業收入167.7億元，同比略有下降，但萬科上半年已售未結資源較年初上升了50%，合同金額達到創紀錄的573億元。

上半年，萬科累計實現銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，銷售金額同比增長19.5%。截至報告期末，萬科銷售額占全國商品住宅成交額的比例為2.18%。另外，萬科在15個城市的占有率排名較2009年上升，其中，在北京、天津、青島等城市的排名升至市場第一，在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮江等城市繼續保持市場占有率第一的位置。

中海的規模指標要比萬科遜色。

中報顯示，中海報告期內營業收入達到175.5億港元 （152億元人民幣），同比增長13.4%；其中內地房地產營業額占96.6%。在銷售額和銷售面積上，中海也被萬科壓制。今年上半年，中海內地房地產銷售額破紀錄，達到280.7億港元，增加9.5%，銷售面積222.3萬平方米，同比減少21.1%，在這兩個指標上，中海和萬科的差距仍在百億以上。

規模的擴張也反映在土地儲備和進入城市數量等戰略指標上，中報顯示，萬科上半年，新增項目38個，對應的按萬科權益計算的規劃建筑面積合計893萬平方米。新增項目的平均樓面地價在2300元/平方米左右。萬科對二、三線城市的布局也在繼續擴大，新進入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，除了中報計入報表的32個城市，全國近40個城市已被萬科插上旗幟。

相比萬科，今年上半年，中海在土地儲備上呈現出前高后低的態勢，調控前，中海在8個城市新增土地9塊，可供發展的樓面面積為280萬平方米。另外收購中國海外宏洋集團有限公司，增加土地儲備230萬平方米。截至6月底，中海土地儲備的樓面面積為3450萬平方米，權益面積為3050萬平方米，目前中海在內地已經進駐25個城市。

在規模上，市值是中海能勝出的為數不多的指標，截至2010年8月26日，萬科的總市值是934.59億元，而中海的總市值則達到了1310.83億港元，折合人民幣1140億元。

效益中海

做規模是萬科的強項，但盈利則是中海的看家本領。在凈利潤額、資產負債率、凈資產收益率、營收利潤率和成本控制等經營效率指標上，中海數年來都是業內首位。

中報顯示，今年上半年中海的經營利潤為79.8億港元，同比增加48.4%，其中內地房地產經營利潤占80.7%，凈利潤則達到了50.7億港元（44.6億元人民幣），同比增長66.7%，公司股東權益從去年底的420.9億港元上升至463.8億港元，增長10.2%，每股資產凈值為港幣5.68元。

在這些指標上，多年來，萬科落后于中海。中報顯示，今年上半年萬科的營業利潤41.18億元，比去年同期的41.90億略有減少，歸屬于上市公司股東的凈利潤，28億元，比去年同期的25億元增加11.41%?；久抗墒找?.26元，去年同期為0.23元，增加13.04%，凈資產收益率 （全面攤?。?.07%，去年同期為7.31%。

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　　今年上半年，中海凈利大增的一個原因是，去年同期和期內并無物業回撥及投資物業重估增值。但今年集團出售了3個項目部分權益予房地產基金和收購中國海外宏洋集團有限公司的控股權，2項交易合共產生約12億港元的利潤。不過，即便除去這一部分，今年上半年，中海較萬科利潤仍高出約8億人民幣。

相比之下，今年上半年，萬科只有南京金域藍灣項目和成都海悅匯城項目計提的存貨跌價準備人民幣16688萬元和人民幣8150萬元回撥的額外收入。

一個無法回避的事實是，凈利潤之差，并不代表萬科的房屋售價低于中海。數據顯示，今年上半年萬科的平均售價達到1.2萬元/平方米，中海整體銷售均價是12635港元/平方米，兩者大體持平，同樣的情況也發生在2009年，萬科的銷售均價9557元/平方米，而中海銷售均價在10000港元/平方米左右，與萬科大體相當。

比中海大得多的規模卻只能獲得比中海少許多的利潤，這一指標一直是王石等人的心病。這與萬科的發展模式不無關系，2005年之后，追求規模擴張的萬科獲得了超常規發展，開始啟動業務大量外包，自己主抓融資、資源整合，公司形式越來越像投資公司，房地產開發的過程環節則完全依賴于外部協作完成，據稱這會令其平均成本提高兩個點。另外，萬科相對較高的土地成本，大規模全裝修和送面積等措施，也讓萬科的成本高于中海。

中海的盈利能力來自對成本的控制，2010年上半年，中海營業收入是175億港元，反映銷售給顧客的所有產品的成本的銷售成本項中，中海上半年的銷售成本是100億港元，而2009年同期這一成本是94億港元，營業額則是154億港元。從單純的數字對比看，20億港元的營業額只多付出了6億港元的成本支出，中海的成本控制力進一步增加。

反觀萬科，對成本的管控能力一直是大問題，盡管多方努力卻見效不大，2010年上半年萬科的營業收入為167億元，相對應的銷售成本是102億，明顯比中海高。

在銷售費用上，中海的銷售費用是1.9億港元，盡管規模繼續擴大，但銷售費用卻比2009年同期的2.2億元大幅減少。2010年上半年，萬科的銷售費用則為6.06億元，是中海的3倍左右。

萬科對費用的控制仍存在問題，今年上半年對比去年同期，在營業收入略有下降的情況下，銷售費用逆勢增加了將近9%，達到6億元，而管理費用則只減少了不到600萬。

向左向右

起源和發展路徑的不同，決定了兩家企業行為和氣質各異。如今，在宏觀調控的局面下，兩家企業仍舊選擇了不同的道路，萬科三、四線城市做規模，而中海則堅守一、二線城市做中高端物業。

中報顯示，萬科上半年合并報表的公司多達353家，而且表外公司數量龐大，目前，萬科在全國各地正在開發的項目為100多個。事實上，萬科上半年的拿地策略也是這一思路的體現。

由于投入合營、聯營的項目發展金增加，2010年上半年萬科的應收賬款比去年同期大增51.84%，達到了創紀錄的118億元，同期，應付賬款也增加31.19%，主要也是因為合作項目應付款增加。萬科合作項目近幾年大幅增加，也是其銷售規?？焖倥蛎浀脑?。

萬科在三、四線城市的擴張是以犧牲如今的盈利為代價的，或許是為明天蓄力。萬科總計在全國近40個城市擁有項目，并且仍在不斷地進入新的城市，但真正能盈利的仍是深圳、上海等傳統重鎮，眾多三、四線城市處于微利甚至虧損階段，這點在環渤海區域尤為明顯。

在計入報表的32個城市中，深圳、上海、杭州、寧波等傳統城市分別貢獻了20.25%、23.94%、9.82%和11.70%的凈利潤，將近大半。

三、四線城市的規模和盈利能力都相當薄弱，珠江三角洲區域除深圳、廣州、東莞、佛山和海南的其他城市，貢獻了0.47%的主營業務收入，卻只貢獻了0.04%的凈利潤，而在除北京、天津和沈陽的環渤海區域，其他城市貢獻了0.95%的主營業務收入，卻對整個凈利潤造成了-1.47%的虧損，環渤海區域，類似于大連、青島、煙臺、太原、長春等優質地產城市仍不能為萬科帶來利潤。

除了直接拿地，收購和合作一直是萬科主流的擴張方式之一。這個風格從萬科成立以來一直延續至今，2月，萬科以3.3億元收購昆明一家地產公司；3月又以1.5億元收購上海房濱江房產有限公司75%的股權；4月，萬科又以9820萬將深圳一家地產公司收入囊中。數據顯示，在2010年頭6個月，萬科共收購了17家公司，平均每10天就消滅一家地產公司。

中報顯示，上半年中海在國內8個城市買入9幅地塊，新增可供發展樓面面積280萬平方米。萬科在實現從農村包圍城市，而中海則從城市輻射農村。與萬科發力二、三線甚至四線城市不同，中海對土地的訴求主要集中在一、二線城市。

這種拿地模式，符合中海一貫的邏輯。中海董事局主席孔慶平說，母公司中建的地產業務大多在三、四線城市，中海地產的市場主要是一、二線城市?！岸€城市我們還沒有完全占領”。

殊途同歸

盡管路徑不同，但中海和萬科都逃不脫基本的商業邏輯：做大規模，尋求利潤。只是在這一過程中萬科先規模后利潤，而中海則是先利潤再規模。

在成功避開了2009年地王的爭奪后，在土地儲備上，2009年未能進入行業前十名的萬科進取心十足，通過多種方式在二、三線城市攻城略地，1000多萬平方米的土地儲備已然趕上去年全年。而中海則在2009年下半年突然發力，中海2009年新增權益土地面積1090萬平方米，分布在上海、沈陽、重慶、成都等10個城市，除了上海長風“地王”之外，以二線省會城市為主，這也保證了中海做大規模的土地需求。

中海對規模的擴張還反映在開工量和竣工面積上，并且大有趕超萬科之勢。

中海預計今年新開工面積超過900萬平方米，在建規模超過1500萬平方米，這一規模已趕上體量巨大的萬科。萬科預計2010年新開工面積855萬平方米。不過，由于近年來新開工項目中裝修房比例持續上升，整體竣工時點、銷售時點將有所延后，預計2010年竣工面積504萬平方米，較2009年有所下降。

中海在規模上努力追趕萬科的同時，萬科在利潤的追求上也向萬科靠攏。

在近一段時間，證券公司及機構對萬科的調研中，萬科的確向機構們展示了其“追求利潤，不追求規?！钡娜∠?，即是“長遠目標并不是單純追求規模第一，或者是最賺錢的企業，而是做股東回報率最高的公司，并體現在公司的總市值上”。

萬科副總裁肖莉說，萬科正在尋求有質量、有效率的增長，這輪調控，讓萬科能夠反思，也更加關注品質。其實還是回到一個原點，就是客戶、品質、成本控制、費用管理等等。

萬科品牌的影響力令萬科規模做大、拓展新市場更為從容、便捷。盡管是第一批香港紅籌上市公司，但有強烈國企背景的中海顯然還想繼續低調，韜光養晦，中海在品牌知名度、影響力方面與萬科相比，有著相當的差距，這可能是中海與萬科競爭力相比最大的短板。