經濟觀察報 記者 蔡越坤

蔡越坤/攝

“證都沒到手，倒先賺了近六萬元?！备顿毁蛔约憾加X得不可思議。

9月28日，付倩倩剛入了手一套定邊縣城核心地段的二手房。過戶手續辦完，房產證還沒捂熱，國慶長假就已到來。

誰料假期頭一天，帶看客戶當場拍板：42.8萬元，全款，不算增值稅、中介費，以及所有稅費——而她幾天前拿下這套房時，總價還不到37萬元。

房子不滿兩年，5.3%的增值稅外加雜七雜八的稅費合計超7%，買家卻連眼都不眨，付倩倩頗為激動。

2024年開始，付倩倩便一頭扎進定邊縣的房屋中介行當。短短一年，她親眼見證這座陜北小城房價“一路狂飆”。

國慶節回鄉，二手房和新盤的上漲依舊是飯桌上最熱的談資。哪套獨棟別墅剛掛就已經被客戶預定了，哪個新盤客戶已經開始排隊搖號，關于房子的故事在這座小城輪番上演。

付倩倩的經歷并非個例。當一、二線城市在調控與觀望中跌跌不休時，定邊卻像駛入了另一條軌道。付倩倩說，截至2025年10月，定邊縣新開盤商品房均價已普遍突破5000元/平米，而2022年同期尚不足4000元/平米。三年間，縣城新房價格累計上漲逾25%，漲幅明顯。

與之形成鮮明對照的，是陜西省會西安房市的冰冷行情。貝殼研究院數據顯示，2025年9月西安二手房均價12234元/㎡，同比再跌10.1%，環比也下滑1.4%；自2022年二季度攀上約1.6萬元/㎡的歷史頂峰后，便一路下墜，三年間跌去近四分之一，與全國多數一、二線城市的走勢相似。

然而，定邊這座人口不足40萬、GDP剛過430億元的塞上小城卻逆勢上揚，走出一條令人瞠目的“獨立行情”。

“石油小城”房價憑啥一直漲？

定邊縣隸屬被譽為“中國的科威特”的榆林市，位于陜西省西北部，榆林市最西端，陜甘寧蒙（區）七縣（旗）交界處，有“三秦要塞”之說。是陜西省的西北門戶、榆林市的西大門。北宋慶歷二年（1042年），時任陜西經略安撫招討使的范仲淹，以“底定邊疆”之意取名“定邊”。

全縣總土地面積6920平方公里，戶籍人口約36萬人。其中城鎮人口約5萬人，鄉村人口約31萬人。

定邊是全國縣級區域油氣產能第一大縣。石油探明儲量16.18億噸，含油面積5000平方公里，天然氣探明儲量3000億立方米，含氣面積4992平方公里，縣境內共有油氣井3.4萬多口，原油最高年產達800萬噸，天然氣最高年產達6億立方米以上，全縣油氣當量超過1000萬噸。

當地老百姓都知道，縣城財政主要是靠石油經濟。盡管如此，定邊縣畢竟是一個縣城，但是不少優質小區的單價已經突破7000元/平方米。

西安房價都在跌，定邊的房價為啥一直漲？

付倩倩一句話總結：還是老百姓有比較高的需求。

在她接觸的客戶里主要有兩類：第一類，備婚型。父母替兒女買婚房，標準一路抬升。她舉了一個比較“浮夸”的案例：最近一對新人談婚論嫁，女方家里開出“三件套”——獨棟別墅，帶小院，約100萬元；新車一輛，約20萬元；彩禮12.8萬元＋“女兒零花錢”26.8萬元。三金、酒席另計，一場婚禮先砸160萬元。

第二類，學區型?？h城實行“學區劃片＋提前一年落戶”新政，想讓孩子進重點小學、初中，家長必須提前一年把房子買定。

2000年左右，縣城周邊農村的小學一個班有三十來個孩子，讀書聲能飄到莊稼地?？扇缃?，那些校園多半大門緊鎖——學生幾乎全涌進了縣城。

農村人口持續外流，陪讀家庭成群結隊地搬進城，買房、租房需求一股腦兒疊加，也成了定邊縣城房價“跌不動”的隱形推手。

還有一類“大改善”也在把房價往上抬——縣城稀缺的獨棟別墅。

付倩倩記得清清楚楚：2022年新區那批毛坯獨棟，開盤價才50萬元一套；三年過去，同一片區的毛坯已經漲到80萬元，要是開發商帶裝修或房東“豪裝”過的，掛牌價普遍沖過100萬元。

“縣城里能有一塊自家院子、能停車、能種花的房子，這類房子還是比較稀缺的?！彼f。

能漲多久？

定邊的二手房還會漲嗎？付倩倩心里其實也沒底。

入行一年多，她只見過房價往上走：看房人多、房東跳價、成交火熱，縣城里掛招牌的中介公司一口氣冒出二十多家——五年前這里幾乎找不到“房產中介”四個字。

行情帶旺收入，她平均每月能拿到近萬元，在縣城已高過大多數公務員的工資，還不用坐班打卡。只是這股持續升溫的“小陽春”還能燒多久，她不敢斷言。

萬先生今年8月剛把自住的那套150平方米電梯樓房出手——小區在縣城是公認的高檔盤，還自帶“學區”光環。房子最終成交價130萬元，折合單價8600元平方米；2017年他只花了約60萬元，八年房價翻了一番還多。

“漲得太快，心里反而不踏實?！比f先生說。眼看同小區房源屢創新高，他動了“落袋為安”的念頭：隔壁即將開盤的新盤，毛坯才報5500元平方米，位置和學區也不差，環境還更敞亮，他想趁機換套更大的。

可一聊到房價邏輯，他直搖頭：“西安省城房價都在跌，咱們一個陜北縣城卻年年躥，這本身就不合理?！?/p>

“炒完就得回落，再過兩年價格大概率要往下掉?！比f先生稱。在他看來，眼下的熱度不過是陣風。

付倩倩坦言，這波猛漲還有個原因，過去兩年，縣城新推樓盤一只手數得過來，房源瞬間稀缺，房價自然躥得高。

而從去年開始，好幾個項目同時開建，交付節點都集中在一兩年內。如果新房批量上市，供需天平開始反轉，價格還能不能穩住，她心里也沒了底。

9月15日，國家統計局公布最新數據：2025年8月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比全線回落，同比降幅亦在持續收窄。

一邊是省城西安的房價仍在下探，一邊是“邊塞小城”定邊房價的逆勢上揚，后者還能漲多久，已成了縣城百姓茶余飯后最熱的談資。

（應采訪者要求，付倩倩為化名）

（作者 蔡越坤）