經濟觀察網 記者 宋磊 最近，肖勁有兩個發現，萬科北京的工地上很多年輕工人流失了，最終的就業方向是，去做了快遞員。而最近北京萬科公司樓下有員工網購來的大米等商品，這在之前想不到的。

肖勁是北京萬科的副總經理。上面的兩個發現，也讓他反思電子商務和互聯網時代到來，對地產行業的影響和沖擊。在這種情況下，作為地產一哥的萬科，又該何去何從呢？

肖勁會告訴你，既要很快適應如今供地純住宅化減少的大潮流，又能主動尋覓機會，利用互聯網思維照顧好客戶，出招商場、寫字樓等以滿足客戶所有需求。

“萬科就像一條魚，能很好地適應市場。”肖勁說。

單一業務的房企：偶然且偏激

自去年開始，郁亮帶隊，萬科高管密集拜訪阿里巴巴、騰訊、小米等互聯網企業。萬科從互聯網公司學到的，是不斷接近客戶需求，增加客戶黏性并調整產品和服務。

“就像郁亮說的，我們要照顧好客戶。”肖勁說。

為轉型所作的試水，萬科可謂眼花繚亂。去年開始，萬科在住宅業務之外，衍生的新產品既有商場，又有服務式公寓，如今北京萬科又在7月發布寫字樓產品線，由高端到低端分別為：萬科中心系，金域國際系和萬科天地系。

當然，萬科有其不得不為的苦衷?？嘀栽谟?，如今城市公司打破腦袋拿到宅地，里面往往還需配建寫字樓或商場，且不允許土地切分轉讓，故而也切斷了僅做單一住宅產品的可能。而如此，2012年開始頻繁拿下這類復合用地的北京萬科，在京已累積10個寫字樓項目。

“北京土地出讓接近二分之一是的非住宅產品，蓋商業和寫字樓，只要想拿地就躲不開。”肖勁說，供地不到三分之一的份額是住宅，這部分還在減少。北京仍在控制人口，萬科不能把生存空間都壓到這三分之一里，會越走越窄。

起初，這些復合式的土地，對北京萬科來說，操作仍有些障礙。而萬科集團高級副總裁毛大慶坐鎮北京后，其在商用領域的豐富經驗和北京的人脈關系，讓北京萬科有了拿地操盤復合土地項目的底氣。

而對外界“做住宅的萬科跑去蓋寫字樓”的說辭和質疑，肖勁說，很多人把蓋寫字樓和蓋住宅區分嚴格，并借此把地產商分成商業地產和住宅地產商，實際并不應該有嚴格邊界，“如今只做一種業務的房企甚至是很少的，是偶然的，是偏激的。”

對萬科而言，蓋寫字樓比住宅要更簡單。而寫字樓產品必須要蓋，如何結合當下熱門的互聯網思維和蓬勃的網購趨勢，考量產品設計和后期推售方式，卻是一門和蓋住宅樓不同的學問。

萬科的做法是，在產品設計環節投入偏重，更關注如電梯運輸、公司安全等實用體驗。如萬科設計的新寫字樓，在1層辦公室都有電子儲物箱?？爝f把物品交給前臺，前臺放到儲物箱，通過電子密碼發到網購者公司，公司集中取件，這樣既減少了垂直運輸壓力，也避免了快遞頻繁進入公司。

優先購買自住房人群：棄選率88%

由于自住型商品房的入市，曾在一定程度上讓萬科這樣集中于剛需、首置盤開發的房企銷售壓力大增。萬科集團高級副總裁毛大慶也指出，剛需群體在自住房推入市場之后，產生大量觀望。

在京城量價齊跌，樓盤少人問津的大背景下，北京萬科并不愿坐以待斃。其推出的增加成交的解決方案，在渠道端和網站合作開展客戶拓展。如產品帶客通，提倡全民經紀人，在萬科南方城市已廣受推崇，可助房企直達用戶；一二手聯動，委托鏈家地產等二手房中介做場外帶客，增加人氣和銷量。

“現在發生了小插曲。”肖勁說，變化就出現在7月份，在這之前改善型的樓盤好賣，首置型的樓盤差一些，畢竟自住房對后者沖擊太大。到7月份，大量自住房推出搖號，很多人卻放棄了，并最終選擇去買商品房，這是個有意思的現象。

按照北京萬科的統計，在自住房第一批要搖號的優先購買人群，放棄的有88%，僅有12%的人去現場搖號買房。這個數字高，雖不能完全解讀為人們大量棄購自住房的趨勢，畢竟有一些人開始報名項目時根本不想買房，撞大運式的多項目報名，搖到又放棄購買或買不起的可能，但也折射出客戶很難聽從政策指揮棒而購置住宅的現象。

“自住房遵循保障房思路去做，控戶型控價格，交易限制年限并交差額30%，而很多人發現他現在的價格對比周邊商品房差不多，為什么還要買自住房呢？”肖勁說，自住房政策設計有缺陷，不能代表市場反映需求，剛需樓盤或將迎來銷售回暖期。

房企的生存術是，要抓住別人看不到的機會，看到別人看不到的危機。

肖勁指出，北京的需求依然旺盛，萬科仍然樂觀，目前是購地的好時機。但仍不排除風險，風險體現在去化周期會長些，但項目不會砸到手里，甚至爛尾的情況。“在外地城市，每個城市都能看到4-5個爛尾盤。在北京，要考慮得是怎么能生存，生存下來就很好。”肖勁說。