經濟觀察報 記者 廖杰華 實習記者 李芊慧 上半年銷售金額169.9億元，這顯然不符合金地管理層的期望；也不是高調舉牌、強勢入主金地的險資大鱷生命人壽的圖謀。2014年，金地的目標銷售額是600億。

中國指數研究院監測的23家標桿房地產企業的半年銷售數據顯示，全年銷售目標的平均完成率為40.30%。其中，4家房企全年銷售目標的完成率不到30%，金地便是其中之一。

面對壓頂的存貨和血戰無疑的2014年下半年，金地能否像過去數年一樣，在下半年力挽狂瀾，實現年度銷售目標？難度似乎不小。

新主上位

經歷了最初的障眼法以及后期的強勢“奪權”，生命人壽這個2014年最高調的保險資金終于登上了金地集團控股股東的“王位”。

7月1日，金地集團發布公告稱，公司股東生命人壽保險股份有限公司自2014年4月26日至2014年6月30日通過二級市場交易累計購買公司股份1.26億股。

此外，生命人壽于2013年11月授權給深圳市福田投資發展公司行使股東表決權的2.15億股股份的授權期限于2014年6月30日到期。

因此，截至2014年6月30日，生命人壽累計持有金地集團有表決權的股份達12.35億股，占公司總股本的27.63%。

入主并控股金地集團，是生命人壽地產拼圖的重要組成部分。此前，生命人壽在地產領域的布局主要是以“生命金融城”為代表的商業綜合體項目。

除了金地集團，生命人壽還是港股上市地產公司佳兆業集團的第一大股東，持股比例高達16.03%。

對于入主后的安排，生命人壽表示，在12個月內不會對金地主營業務進行調整，也不會對金地及其子公司資產和業務進行出售、合并、與他人合資或者合作，暫時也不會對金地的董事、高級管理人員進行調整。

5月29日，金地在深圳召開2013年度股東大會。這是股權變動之后召開的第一次股東大會。生命人壽和安邦保險派駐的董事均現場出席。金地董事長凌克表示，金地未來8-15年的目標依然是“成為更大規模具備住宅地產開發和商業開發運營能力的國際級開發企業”。

同樣的話語，在金地2013年年報中體現得也十分明顯：要在市場競爭中勝出，做大規模和提高競爭力將是必然要求。

由此可見，在順利進入400億俱樂部后，尋求規模增長，仍是金地的首要目標。

對于2014年國內樓市的大致走向，金地并未出現誤判。

金地在2013年年報中稱，由于全國加大推地，對未來1-2年的供應形成壓力，未來供求關系將在城市間出現分化，其中一線城市供需關系保持良好，而二三線城市延續并部分加劇了住宅土地成交面積大于商品住宅成交面積的趨勢，未來供應壓力增大，具體城市間的表現分化會更明顯。

銷售不佳

2014年上半年，金地共實現銷售金額169.9億元，同比下降13.84%。早前，金地集團對外公布的銷售目標是600億元。按此計算，金地集團上半年僅完成全年目標的28.3%，這意味著其下半年將面臨較大壓力。

金地銷售乏力的一個重要原因是，金地所在的部分核心城市，受到了樓市下滑的沖擊。

在2013年年報中，金地稱：隨著公司城市深耕策略的實施，公司各地項目在所在城市市場份額得到進一步穩固，以簽約金額或者面積計算，公司在西安、沈陽的占有率分別為5.8%和4.26%，在南京、杭州、揚州超過或者接近3%。報告期內多個項目銷售指標位居所在城市銷售前列。

金地銷售重鎮中的沈陽和杭州都受到了樓市下滑的嚴重影響。

國家統計局公布的全國70個大中城市住宅價格指數數據顯示，6月銷售環比下跌的城市達到了55個，較5月的35個大幅增加了20個城市，顯示房價下滑的趨勢正在逐步蔓延。

這其中，杭州從上月的100.3%下降至本月的98.5%，跌破100%這個關鍵值，從而進入了“跌回4年前”的城市名單。

而浙江的另外兩個城市，溫州、寧波上月已跌破100%。長三角是此輪全國樓市調整的主戰場，而金地2013年在南京、杭州、揚州等地的市場占有率超過或者接近3%。

同樣受到沖擊的還有金地的另一個銷售重鎮沈陽。

國家統計局公布的數據顯示，繼5月份沈陽新房環比下降之后，6月份沈陽新房價格環比再次下降，下降的幅度為0.9%，跌幅位居全國第四。

困擾金地銷售表現的另一個原因是，中高端比例偏高。

由于去化緩慢以及中高端產品比例偏高，存貨高企一直困擾著金地。山西證券地產分析師平海慶的研究數據顯示，截至今年5月份，金地的存貨已攀升至500億元，較年初增加50億。

下半年存憂

北京高華證券在5月初罕見地給了金地“賣出”評級，這主要是基于生命人壽和安邦保險輪番舉牌后，金地股價大幅飆升后，估值大幅高于同業給出的判斷。

在高華看來，金地在股價大幅上漲之后，估值較同業存在溢價。

高華證券在研究報告中稱，就現有土地儲備而言，我們估算疲軟市場（供應過剩）和糟糕市場（供應嚴重過剩）占金地2014年底總資產價值的42%，在同業中最高。

在高華證券看來，金地2014年的銷售額將達到550億元，比金地管理層預期的600億低8%。

“因為我們認為其目標隱含的銷售去化率改善（從2013年的48%升至2014年的60%）在行業下行時期較難實現，而且預計在2010-2013年黯淡的銷售增速過后，未來幾年金地的預售增速將僅與同業均值持平。”高華證券稱。

中銀國際地產分析師田世欣仍舊預計金地在2014年實現600億，同比增長33%。田世欣在研究報告中表示，2014年全年來看，公司可售貨值將上升至1000億元，其中新增貨值550億元。

問題是，在市場不景氣的情況下，可售貨值的巨大并不一定是好事。

由于2013年各大房企均開足馬力加大開工量，導致今年各大房企的供貨量非常充足。萬科、碧桂園分別高達3000億元、2500億元；第二梯隊的富力、華潤、世茂、綠城、融創可售貨值均超過1000億元，龍湖、雅居樂也接近千億。按照年初房企公布的計劃，下半年推貨比例都在六成以上。

上半年銷售不暢，下半年則面臨著更加殘酷的競爭。世聯地產董事長陳勁松公開表態稱： “當上半年已過，下半年就更要硬拼，我估計前三季度都不好，而第四季就只有硬著陸了。”

2014年6月，金地銷售面積35.7萬平方米，同比下降10.08%，環比上升68.4%；銷售金額43.3億元，同比下降20.84%，環比上升65.27%。銷售環比大幅上升被認為是“以價換量”的結果。

數據顯示，金地6月份銷售均價為12129元/平方米，同比下降11.97%，環比下降1.86%；而2014年1-6月金地銷售均價12940元/平方米，同比下降1.51%。1-4月，金地的銷售均價為13495元/平方米。銷售均價的下降，也意味著金地開始加快去庫存速度。

當然，銷售的下降并只是金地的問題。

中原地產研究部統計數據顯示，截至7月13日，全國30家房企公布了上半年銷售業績，除萬科、恒大等大型房企逆勢上漲外，有14家房企同比下調，大部分企業的漲幅放緩。