6月27日，由《經濟觀察報》主辦的“第十一屆中國藍籌地產年會”在北京舉行。區別于往年，今年的藍籌地產年會首度為網友搭起了與行業專家、知名企業互動的平臺，由年會演講嘉賓針對網友提問進行定向回復。

作為年會首次納入的一個全新環節，《經濟觀察報》在活動落地前一個月開始在其微信公眾平臺上進行問題收集，并選出具有代表性的問題交由出席嘉賓進行回復，從整體來看，房價依然是網友們最為關心的問題。

由于網友提問數量超過50個，中國藍籌地產年會現場僅由鄭新立（中共中央政策研究室原副主任、中國國際經濟交流中心常務副理事長）、任志強（北京華遠地產股份有限公司董事長）、黃益平（原花旗集團董事總經理、首席經濟學家、現北京大學國家發展研究院副院長）、郭建偉（中國人民銀行貨幣政策二司副司長）進行了一小部分回復。

在《經濟觀察報》的溝通下，針對部分網友提問，新城控股集團高級副總裁歐陽捷表達了自己的觀點：

1、網友：當中國房地產利潤已不再如往日那般暴利，哪些房產企業能夠快速找到新的增長點，是穩扎穩打的銷量較低的平穩企業，還是高負載率，憑借銷量的快速發展企業？

歐陽捷：在住宅市場領域，剛需和改善性需求仍然是主流產品，產品的品質要求越來越高，而價格要保持平穩，因此，定位精準、成本嚴控、快進快出的企業更有競爭力，同時在目前資金面不寬裕的局勢下，能夠控制好現金流和負債率的企業會更加穩健。

2、網友：拐點是否會真的出現？

歐陽捷：不存在拐點。只是住房市場的高增長期結束，轉入平穩發展期，市場還在高位盤整，今年1-5月銷售面積僅僅低于2013年，但遠高于2013年之前任何一年。目前只是市場波動。有波動的市場才是真正的市場經濟。

3、網友：在大量熱錢涌入的環境下，熱錢是否還會再次流向地產行業，推高房市？

歐陽捷：目前熱錢流入并不明顯，資產價格偏高和人民幣匯率下行的風險不會引發大量熱錢。

4、網友：相關資料顯示，未來十年中國的房產需求仍然上升，到2020年-2030年基本穩定，2030年后需求才衰退。這樣的說法對嗎？

歐陽捷：未來十年住宅需求會保持穩定，市場會在2012-2013年的銷售面積區間內波動，2030年以后城鎮化率會達到70%左右，屆時住宅市場一定會由一手房市場為主轉向二手房市場為主。

5、網友：下半年會有更多城市“救市”？

歐陽捷：現在已經有很多城市在“救市”，其核心是改善市場預期，穩定市場交易，但中央默許地方政府可以做但不可以說。中央不提調控也不會出臺調控措施，特別是目前經濟處于下行趨勢下。所以，不用太過關注政府說法。

6、王春華提出了增加資金來源渠道, 分散資金風險, 拓寬融資渠道, 建立全面的房地產開發融資體系的六個途徑: ( l) 大力推動房地產證券化 。 ( 2) 建立長期投資基金組織。 ( 3) 將保險資金引人住宅融資市場 。 ( 4 ) 引導外資進人房地產融資市場。 ( 5) 鼓勵發行公司債券。 ( 6) 大力推行融資租賃方式，建立抵押資產管理公司。請問王春華的分析是否正確？

歐陽捷：房地產證券化應當是一個趨勢，目前房地產資金來源過于單一，銀行信貸和信托過大存在金融風險；基金和保險資金進入住宅融資市場，風險是比較小的。關鍵不是行業風險，而是企業風險。模式上高負債、產品上走高端、規模上企業小、現金流比較緊的企業會有風險。公司債也只會對法人治理規范、金融風險較小的大企業放行；外資進入住宅市場始終是政府嚴控的。國內不缺錢，政府不希望更多錢流入住宅市場，推高房價；個人不太看好融資租賃方式，采取這種方式的多為小企業，而目前小企業在金融業已經逐漸“失寵”，因為破產、跑路、爛尾，在政府那里也可能成為麻煩，客戶對缺乏品牌責任的小企業也不看好，融資租賃在市場預期的下行階段很難發展。

7、如何解讀關于國務院8個督察組分赴16個省市的督察；關于取消商品住宅預售制度；關于擴大房產稅試點范圍

歐陽捷：國務院督察組主要是解決政令不出中南海的問題，不是專對房地產的。

國內房地產金融不發達，資金渠道很窄，目前來看，全面取消住宅預售不現實，畢竟房地產是資金密集行業，而且預售資金占總銷售額的近30%。今年初，只是興業銀行停辦夾層貸款，就引起業界嘩然，銀行取消個人按揭優惠利率，就導致銷售下滑，如果取消預售，對房地產市場和行業的負面影響無法估量，絕對是災難性的。即便是美國、澳大利亞這樣的住房金融市場非常發達、新房供應量不大的國家，也仍然存在預售。

應當是房地產稅而不是房產稅。房產稅與地產稅合并是一個非常復雜的項目，遠比單一房產稅要復雜的多，所以，中央提上立法議程，通過頂層設計來解決土地房產所有制與稅收關系問題，短期內不可能出臺。因為過去四年住宅用地供應量幾乎是2005-2009年的一倍，全國范圍內幾乎已經看不到供不應求的城市（除了一線城市和少數二線城市），房價已經基本處于停漲狀態?，F在擴大房產稅試點既無緊迫性，也無實質意義。

8、網友：當前開發商促銷力度越大，已購房者退房或斷供的行動就越強烈，于是一邊是開發商打折售房吆喝聲不斷，一邊買房人“退房”、“斷供”行動一波接一波，請問如何正確看待“退房”和“斷供”問題？

歐陽捷：從目前購房者的資產狀態和心理分析，退房和斷供都是借口，這部分人群主要是剛需客戶和改善型客戶，資金積累很不容易，對價格相對來說十分敏感，退房再買也不容易，斷供損失更無法承受。

客戶“退房”、“斷供”行動實質的期望是開發企業給予適當補償。如果企業能夠較好地理解客戶，站在客戶立場上，妥善把握市場促銷行為與老業主心理訴求之間的關系，“退房”、“斷供”問題也會妥善解決。

 9、網友：2014年中央的房地產政策對下半年樓市的走勢有什么影響？

歐陽捷：從去年以來，中央對房地產市場的低調、容忍是大智慧，其韌性和意志力值得敬佩！中央政策早已經很明確，就是以市場為主導。對房地產不會有單獨的政策出臺，對于地方政府救市措施，只要不會影響房地產市場大勢和預期的，也不會加以干涉。

下半年樓市的走勢會繼續延續市場供求關系再平衡、企業去庫存去杠桿的態勢，土地購置面積和新開工面積明顯縮量，上市公司促銷行為會減弱，經濟定向刺激會導致宏觀經濟會有所回升，市場預期將導向企穩，銷售會觸底企穩并小幅回升，房價會保持基本平穩。

 10、網友：面對房地產市場的不確定性，剛需該如何選擇？

歐陽捷：任何時候、任何事情都不可能只占便宜不吃虧。我們所能做的，就是在市場的低點去選擇性價比比較高的產品。

目前市場的不確定性主要體現在三個方面：一是市場價格的不確定性，如果一個城市的某個區域供求相對平衡，這個區域的價格就會保持相對穩定，如果供遠大于求，降價的風險就會存在。二是企業的不確定性。小企業的資金鏈也相對會比較緊張，銀行、政府、客戶的信任度相對較低，企業跑路、倒閉、轉讓的可能性都在加大。三是市場周期的不確定性。目前住房供應量與銷售量都在市場高點，市場競爭加劇，價格處于相對低點，同時因為今年初以來，國內外唱空中國經濟和房地產的高調聲音在減弱，隨著中國經濟下半年企穩回升，區域市場會分裂，很可能某些區域房價會小幅回升、某些區域房價依舊平穩或者促銷（供應量起主導作用）。

剛需能做的就是盡量避免這些不確定性。

11、網友：旅游地產的發展前景如何，是否能成為新的投資增長點？

歐陽捷：人們選擇旅游地產項目的理由是什么呢？首先是自然環境資源。中國從古至今都講求“寄情于山水之間”，在當今大氣、水、土壤這些人類生存所依托的核心要素都被污染的情況下，自然旅游資源的稀缺性更使人趨之若鶩。但是，這些依托于自然環境資源的項目一般來說，交通、配套（生活、商業、醫療、教育等）都不適宜長期居住，因而也只能成為候鳥式度假產品。在當今中國快速發展、個人追求職業成長、時間成本越來越高、中產階層厚度不夠、老年人更多家鄉情結、房產投資已無價值的情況下，依托于自然環境資源的休閑度假式的產品反而不能成為投資者或消費者的熱點。

其次，依托于人工環境資源的項目往往更寄望于大量的人流，且處于交通相對便捷的城市近郊，但這些項目逃避不了環境污染，只能偶一游之。

此外，購買旅游項目的資金成本很高，而居住時間往往不會太長。投資50萬元購買一款旅游地產項目，一年的物業管理費至少數千元。如果利用這50萬元的利息和物業費，每年選擇不同旅游景點，住豪華酒店只怕是也足夠了，那么為什么還要把自己圈在一個重復視覺的小房子里呢？

12、網友：隨著國家GDP的增長，未來3-5年的商品房和經濟適用房價格變動的趨勢會怎樣？

歐陽捷：在過去四年，商品住宅土地供應成倍增長，未來3-5年是消化庫存的時期，幾乎可以肯定地說，從中長期來看，土地出讓金仍然是地方政府的財政來源，換句話說，土地供應依然不會大幅減少，住房的價格短期更多取決于供求關系，包括局部區域的供求關系。

從大的趨勢上看，隨著經濟發展、收入增加，人們對住房價格上漲會更有承受力。同時，因為這十多年全球貨幣超發，目前中國也沒有看到停滯的跡象，錢多了，所有錢可以買到的東西都更值錢了，也包括房產。

 13、曾經有專家建議中國政府發行一種股權憑證——“中華地票”，就是根據通脹調整過的國債，讓購買它的老百姓受惠，對買不起房的老百姓也比較公平。請問這種方式究竟有無可操作性？

歐陽捷：買不起房的人買得起“地票”嗎？為什么兩極分化越來越嚴重？有錢的人更有錢？最重要的是有錢的人更有能力和機會，來調動、掌握、購買、出售相對稀缺資源，以獲取更大收益（包括房產、證券、大宗商品），“地票”也是一種證券，如果有錢人也可以購買，何談公平？

至于操作性，只要想想我們連經濟適用房、廉租房、公租房、自住房、共有產權房都想不清、理還亂，有進入、沒退出，“地票”又能具有多少可操作性？

 14、網友：政府試行"以房養老“政策，會對當前低迷的房地產市場產生何種影響？房企將如何應對？

歐陽捷：無子無孫的老人或許會接受這樣的政策，但這群人畢竟是少數。中國傳統道德思想和家族文化還是會傾向于傳家傳宗、福澤綿長的。對市場的影響目前是可以忽略不計的。

 15、網友：如何評價樓市“拐點”？

歐陽捷：不存在拐點。只是住房市場的高增長期結束，轉入平穩發展期，市場還在高位盤整，今年1-5月銷售面積僅僅低于2013年，但遠高于2013年之前任何一年。

目前只是市場波動。有波動的市場才是真正的市場經濟。

 16、網友：限購政策可否取消或部分取消？

歐陽捷：一線城市承擔著“抑制投機投資性需求”的政策導向責任，輕易不會取消，同時這些城市還處于供不應求的局面，短期內不可能取消。

其它城市根據中央政府分類調控的思路，實際上是可以取消限購的。但是考慮政策導向和中央政府的輿論壓力，中央政府會默許地方政府“只做不說”，目前也有一些城市這樣做了。

現在已經有很多城市在“救市”，其核心是改善市場預期，穩定市場交易，但中央默許地方政府可以做但不可以說。中央不提調控也不會出臺調控措施，特別是目前經濟處于下行趨勢下。所以，不用太過關注政府說法。

 17、網友：住房空置率如何統計？

歐陽捷：國內目前還沒有依靠科學完整的空置房統計指標體系?；蛟S以下指標可以用作空置房統計：

一種是按照入住率統計：統計已交付未裝修和已裝修未入住的住房，或者是已交付未入住的住房，相對全面、完整，可以通過物業小區逐戶統計，但統計難度很大，工作量也很大。

一種是按市場流通量統計：統計二手房掛牌量，雖然比第一種方式統計的數量要少，但這是真正意義上的空置房，因為不掛牌的房子雖然空置，但有幾種情況是不會掛牌出租或出售的：買給小孩的婚房、單身房的，在家庭異地工作異地買房的，作為高端資產配置的，在同一城市兩極各有一套住房的，曾在國內工作買了房又到國外不定期工作的，為老人買房老人暫時回家鄉的等等。

統計空置房時，還有許多細節問題必須把統計標準界定清楚、便于計算或剔除：比如，群租的？個人拼房、同居、單位集體宿舍等？幾代同堂未分戶的？