經濟觀察網 記者 宋磊 “整個市場行到中年，房地產已進入中年期，過去高增長時代已經不在。”新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷在6月27日舉行的2014年度第十一屆中國藍籌地產年會上稱，房地產能做的，首先是行業短期去庫存，金融長期去杠桿，行政最終去調控，企業靠產品競爭，同時行政調控之手退出市場，回歸市場化。

房地產市場進入中年期，在歐陽捷看來，最關鍵的因素是地根和銀根。歐陽捷表示，今年年初房地產市場突然往下走，其實在幾年前已埋下禍根，2005-2009年全國年均住宅土地供應量6.48萬公頃，而2010-2013年平均每年供應量達到12.23萬公頃，比上一個五年翻了將近一番，土地供應導致了目前住宅供應的放量，讓行業幾乎看不到全國任何一個城市有嚴重的供不應求情況。

歐陽捷稱，從目前來看，2003-2013年高增長時期直線走，但是未來不會再超越這個期間，2012-2013年市場區間內未來可能會持續相當長一個時段。而這個時段中間會一直在持續波動，波動不等于拐點。

歐陽捷分析，2014年1-5月份的房地產銷售增長，未超過2013年同期，但比2013之前的任何年份都要高得多。預計今年1-6月份房地產銷售也不會比2013年更高。另外，實際新開工面積指數實際已往下走，也意味著未來不可能出現銷售大幅度高增長。在今后行業下降的過程中，會逐步出現美國同樣的情況，即二手房市場交易量超過一手房，這種趨勢會延續到2020至2030年。

這種情況下，市場進入象征著中年的平穩期，并非直接進入衰退期。歐陽捷指出，房企要看到剛性需求依然存在，同時改善型需求空間很大。而中年的房地產將表現出四個理性，即市場更加理性，客戶更加理性，企業更加理性，政府更加理性。

歐陽捷研究了一組結婚離婚的數據顯示，自2009年開始的5年來，全國結婚登記、離婚登記對數均超過1200萬對和200萬對，到2012年兩組數據均接近1300萬對和300萬對。這里面實際潛藏著大量的住房需求，“城鎮結婚需求400萬-600萬套住房，城鎮離婚需求100萬-300萬人也需要住房。”歐陽捷指出。

大型房企暫時不會面臨資金問題。歐陽捷表示，房企喊錢緊，主要因為銀行在信貸實行了三個政策。首先是區域管理制，一二線城市屬于放量城市，三四線屬于控制城市，甚至不放款城市。第二是企業名單制，百強房地產企業放款正常甚至有所傾斜，但百強外的企業特別是中小企業幾乎不貸。第三是實行項目審查制，一旦項目可能出現現金流風險或盈利前景不好也可能不貸。目前，錢緊主要在中小企業身上出現。

哪些資源占據了大量的資金？歐陽捷指出，首先是土地資源。土地出讓金近幾年持續高漲，去年更是占固定資產投資比例接近40%，大量土地出讓沉淀了大量資金。另外是鋼筋水泥，房地產開發施工面積不斷增長，增長速度遠遠超過銷售增長速度。從施工面積角度看，大量產成品或者正在生產中的產品占用大量資金，而土地放量、住房供應放量則導致觀望不出手的情緒愈加明顯，資金的矛盾便產生了。

以新城控股集團在長三角區域的項目為例，歐陽捷分析，實際中部城市群的客戶群還非常多，幾乎并沒有減少，這意味著購房需求實際還在，但觀望情緒卻濃厚了。所以，我們可以看到原來來到項目的20個客戶便成交20戶，現在來20戶可能只成交1戶。

歐陽捷提醒，目前的市場房企不是不能有所作為，只不過是大家太貪心。他指出，如果房企今年業績增長不要20%-30%的增長要求，并進行積極的調整，其實對市場預期引導會起到積極效果。