經濟觀察報 記者 廖杰華

經濟觀察報：怎么看2014年房地產市場？對調控形勢有什么樣的預判？

張遠（卓越集團執行總裁）：我認為2014年是一個“空檔期”，新的政策很難全部實質性地落地，比如對房地產長期發展影響巨大的房地產稅和農地流轉問題。目前的房產稅試點基本都是失敗的，其推廣對房地產市場沒有任何影響；農地流轉面臨著地方政府的重重阻力，目前仍然還停留在一個資產認可的層面，但要對房地產市場有什么影響還遠未到時候。2014年是否會有新的行政性調控政策，我認為會比較少，或者說沒有，但目前舊的行政手段依然很難退出，因此我說這將是一個“空檔期”，房價大起大落的情況很難再出現，而對整個房地產行業而言，這將是一個近些年少有的確定性很強的環境。在這個空檔期，房企最重要的就是按部就班，練好內功，趕快建房，趕快賣房。

經濟觀察報：商業地產領域的投資計劃如何安排？怎么確定銷售和持有的比例，并做到資金匹配平衡合理？

張遠：根據卓越戰略規劃，未來住宅開發體量、銷售額以及商業持有物業、租金收入均要實現40%以上的復合增長率；同時持有型物業2016年租金收入突破10億，盈利結構調整到占比20%。卓越將通過組織管控調整、提升業務能力，用三年時間，形成具備上市及獲取高估值的穩健經營水準。目前卓越的計劃是，按照 8：2的資金配置銷售型物業與持有型物業；發揮寫字樓、商辦公寓、住宅項目中街鋪等非住宅銷售業務優勢，非住宅銷售金額占比超過30%。

經濟觀察報：融資有什么樣的計劃？

張遠：房企在市場上的融資，歸根結底還是要看你資產的質量如何，卓越每一個項目都很優質，運作很有把握，銀行對這方面的融資也更有信心，所以我們在融資方面壓力并不大，也有更充足的時間把利潤做好。我們有這個自信，卓越在利潤率和負債率上應該會比很多上市公司好看。

未來，卓越將嘗試多元化融資渠道，大力發展卓越自有基金，并開拓保險、基金等長周期資金來源；實現內外部資金占用各占一半，達到內部公司、項目層面的資金平衡。

經濟觀察報：如何安排明年的拿地節奏？重點深耕區域的選擇和城鎮化發展有無結合契機？

張遠：目前對房企而言，區域性的布局和產品線的布局是最關鍵的，卓越依然是集中在一二線城市，每年增加一到兩個城市，2013年我們就拓展了西安和重慶。但比拓展更關鍵的是“深耕”，在既有的城市要深度發展，畢竟我們的人脈、資源和管理都已經進入了，應該收獲更多的成果。在產品線的布局上，我們依然還是集中于商住兩個大的領域，在2014年，我們希望更多地發力住宅，可以看到目前卓越在拿地方面已經開始重點儲備住宅用地了。