經濟觀察報 記者 郭海飛

經濟觀察報：你怎么看2014年的房地產市場？對樓市調控形勢有什么樣的預判？

周政（中糧集團副總裁、中糧置地董事長）：2013年以來，限購、限貸等嚴厲的房地產調控政策在一線城市和部分重點二線城市仍被嚴格執行并有所升級，未來在供需均衡、價格平穩的二三線城市，預計政策或將維持現狀；不排除部分三四線城市為避免市場走弱調整調控的可能。

2014年市場在資源配置中的決定性作用將逐步顯現，今后行業調控將逐漸“去行政化”。從長期來看，土地改革、房產稅、財稅制度改革等行業長效機制逐步建立，新型城鎮化、戶籍制度改革以及人口生育政策調整等對行業中長期利好。

在土地市場方面，預計將呈現前高后低的態勢，總體供應結構將有所優化，并延續2013年的熱度。地方政府推地積極性較高，加上房企補倉積極性較高，上半年地價預計會較高，下半年高漲的趨勢將有所緩和，受預期趨同影響，北、上、廣、深等一線城市和部分重點二線城市的土地市場競爭將尤為激烈。

在住宅市場方面，市場需求預期從以首置剛需為主轉向首置首改為主，同時一線城市高端需求繼續放量。一線城市和部分重點二線城市供不應求局面持續，但競爭日趨激烈，地價快速上升，風險提升而盈利預期下降；多數二線城市供需相對均衡、價格平穩；大多數三四線城市供應充足，部分城市存在供過于求和價格下行的風險。

在商業地產方面，一線城市和部分重點二線城市供應量繼續加大，但由于市場需求旺盛，空置率繼續保持低位，租金水平穩中有升；沈陽、天津等一些二線城市供應量后續陸續集中釋放，但受市場成熟度影響，租金水平低位徘徊，空置率走高，競爭壓力較大。

經濟觀察報：面對2014年的市場形勢，中糧的銷售策略是怎樣的？

周政：2014年我們強調提高周轉速度，確保新開盤項目入市紅盤、存貨產品持續消化，以此為前提確保公司整體業績穩中求進。

經濟觀察報：對于商業地產領域的投資，中糧有著怎樣的計劃和安排？

周政：中糧一直堅持持有經營和開發銷售有機結合的“雙輪驅動”的商業模式，堅持以大悅城城市綜合體為主線，發展購物中心、品牌住宅、高端酒店和寫字樓產品。

我們將充分利用香港資本市場，穩健布局大悅城綜合體。在堅持公開市場拿地的常規發展方式同時，進一步加大非常規發展力度，比如收購目標城市核心區的現有項目、通過合作或參股的方式輸出品牌和管理，輕資產拓展大悅城。

除了繼續深入系統化、精細化管理，也將不斷引入創新品牌和業態，創新推廣模式，探索與中糧食品等業務單元聯合開發O2O（線上線下）的推廣模式。

經濟觀察報：融資有什么計劃？

周政：銷售持有的合理配比確?，F金流回籠。我們在發展“銷售+持有”型綜合體時，將借鑒萬達等標桿企業，以寫字樓和公寓的銷售回款支持持有型物業的前期發展，保證資金鏈充裕。

另外，公司在未來將充分利用境外香港融資平臺，嘗試俱樂部貸款、雙邊貸款、債券等多種融資形式，降低融資成本，優化資本結構。針對A股資本市場，公司將密切關注再融資政策的變化，在條件許可的情況下積極推進相關融資工作。

公司也將利用央企背景，進行“總對總”授信的融資模式，進一步降低融資成本。此外，公司將加強與金融機構及其他機構的合作，在項目層面與合作伙伴共同進行項目開發，這種模式也是新的資金來源。

經濟觀察報：中糧如何安排2014年的拿地節奏？重點深耕區域的選擇和城鎮化發展有無結合契機？

周政：2014年，我們將在保證財務穩健的前提下繼續增加土地儲備，計劃新拓展大悅城城市綜合體項目，集中在北京、上海等一線和南京、成都等重點二線城市。