經濟觀察報 記者 胡芳潔 10月21日，北京市土地儲備中心以3.22億元的價格出讓北京國際雕塑園地下文化娛樂中心項目用地。這是北京單獨出讓地下空間土地使用權的第一單。

第一單

就在今年9月底，清華大學土木工程系地下工程研究所高級工程師祝文君發布其課題組完成的《北京地下空間資源評估》，稱北京市中心城10米深度以內的地下空間資源潛力是9000萬平方米，30米深度以內的地下空間資源潛力是20910萬平方米。

相隔不到一個月，北京就出現了此類用地出讓的第一單。

此次出讓的地下項目用地，緊挨著北京國際雕塑園，南北方向的長度與雕塑園同長，位于雕塑園東側，是一塊方正的空地，上面長滿了草和少數樹木，目前地塊已經被圍墻圍了起來。

地鐵1號線玉泉路站就在該地塊北側路邊，可實現與地鐵的無縫鏈接。地塊南側僅隔一條馬路就是遠洋沁山水項目。

北京市土地儲備中心負責該地塊咨詢的工作人員表示，該項目只能建在地下，這是目前北京第一塊單獨出讓的地下空間土地使用權，目前北京還沒有這樣的土地要出讓。

該地塊占地2.8萬平方米，產權情況為商業40年、綜合50年，總建筑面積8萬平方米，其中經營性面積4.2萬平方米，其他為車庫和配套用房。只按經營性面積用地計算，樓面地價約7600多元/平方米。

業內人士認為，這個價格相當劃算。對比今年3月石景山區出讓的一塊位置接近的純商業用地（原北京彈簧廠），就可以看到明顯的價格差異。該地塊位置沒有雕塑園好，距離雕塑園地塊約兩站地鐵，更靠近五環，地塊建筑面積不到5.5萬平方米，樓面地價2.1萬多元/平方米，是雕塑園地塊單價的近3倍。雖然地上、地下項目無法直接類比，但價格差距非常明顯。

北京不少商業地塊出讓后，開發商會將部分面積進行分割出售，以在短期內獲得現金流，如果用作分割出售，地上項目顯然會比地下項目更有優勢。不過，物美集團目前在北京的自有商業物業如新街口的新華百貨、物美大賣場方莊店、馬家堡店等都是自持經營，并沒有分割出售、以獲得房屋銷售收入的例子。

據經濟觀察報了解，此次出讓的北京國際雕塑園地下項目，其一級開發商就是此次拿地的物美集團旗下的北京物美置地房地產開發有限公司，2007年8月，物美置地以9889 萬元競得北京國際雕塑園地下文化娛樂項目土地一級開發權。

就商業物業的使用來說，地下一層比地上一層差，但是比地上二層好，其價值相當于介于地上一層和地上二層之間。RET睿意德執行董事張家鵬表示。

“從人流的到達性來看，地下一層比地上二層人流達到的便利性更好。地下一層，可以通過調整地上入口的開敞度和引導性，來引導人流的進入，例如使用下沉式廣場、大空間入口來導入；而地上二層，則完全依賴于地上一層來導入人流。”張家鵬表示，大產權的地下空間，升值潛力也很大。張家鵬還認為，對于這個項目，在業態布置上，物美不止會引入超市，肯定會加入百貨。

地下空間潛力

清華大學土木工程系地下工程研究所高級工程師祝文君，在其發布的報告中稱，北京中心城內的328平方公里范圍可有效利用的地下空間資源潛力近3億平方米。這是一個很可觀的數字，據了解，2004年，北京地面建筑總面積為1.8億平方米。

如果這些地下空間，都用于開發、使用，將是一個廣闊的領域。

祝文君對經濟觀察報表示，其課題組計算出的北京市中心城10米深度以內的地下空間資源潛力9000萬平方米、30米深度以內的地下空間資源潛力20910萬平方米，是指目前未開發的、能合理開發并有效使用的地下空間面積。

“可合理使用的地下空間，需要滿足工程條件、地質條件、周邊工程狀況和城市規劃等方面的要求，才會被計算在內。”祝文君說，“我們在評估中，主要是進行區域性估計，沒有把一些很小和零碎的地塊算進來。”

據了解，這一地下空間資源潛力，包括了空地、綠地、廣場、道路，以及未開發地塊、未來可以拆除改造地塊的地下空間，按相應的不同系數進行估計。

目前來看，可進行地上開發的地塊，其地下空間一般由土地使用權人進行開發，這部分地下空間，不具備繼續豎向分割的必要，而綠地、廣場等公共用地的地下空間資源，在北京此前少有開發，更無作為經營性土地出讓的先例，這些用地是土地管理和未來可新增開發資源的重點對象。

此次北京對雕塑園地塊地下空間的出讓，意味著北京出現了一種新的土地出讓資源，即對廣場、綠地等公共設施用地的地下空間的出讓，而這必將是一個潛力較大的市場。

祝文君表示，地下空間的使用，首先要滿足城市規劃的要求，即使各方面條件具備，但不符合城市規劃要求，那也不應開發和使用。

“而地下空間的獨立出讓，應當保障原有地面用地物權人的利益，不是那么簡單的事。”祝文君說。

地下空間可以單獨出讓，其法律依據來源于《物權法》第一百三十六條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

“地下土地的出讓，需要滿足兩個條件，一是在物理空間和技術上成立，二是確立明晰的產權關系。地上地下如果是兩個不同的土地使用權單位，那么在物權關系上就會存在潛在沖突，地下空間開發和使用不得妨礙地上已有物權的使用和利益。地下空間的出讓、使用，應該征得地上已有的產權人的同意。”祝文君說，目前地下空間的法律制度是不完善的，并沒有在規劃、技術上明確和設置嚴格的條件，公共用地的地下空間，按市場機制、作為經營性用地出讓給個人或企業，這樣就使得地上、地下的產權性質不同，權屬關系不是很明確，在將來的使用過程中的利益協調方面存在隱患。

“如果分割不合理的話，地下空間的使用，會影響地上空間的使用，地下項目，就成為地上空間使用的障礙了。”祝文君表示，如果按權屬關系的清晰度要求來看，公共用地的地下空間，用作公共設施建設，會更為合理。

就此，本報記者致電北京國際雕塑園所屬的石景山公園管理處，一位工作人員在詢問了10分鐘以后告訴記者：“這次出讓的地下項目，不歸我們管理，跟公園沒有關系。”

而近日，媒體報道北京市國土局有負責人表示，市國土局將會視市場反應情況今后再對其他地下地塊進行出讓規劃。