經濟觀察報 記者 陳哲 曾因三年未動工而被戲稱作“菜地”的綠城蘇州地王，在融綠平臺成立一年后，即向市場推出了蘇州桃花源“中式合院”樣板間，并在定位上問鼎當地市場樓王。

該項目的入市，同時拉開了融綠平臺四季度沖刺全年約150億～160億目標的序幕。據不完全統計，今年的最后幾個月中，該公司將有超過10個項目同時在售。

值得注意的是，這些項目除了存量和在土地市場新斬獲的項目外，還有收購的存量盤。一些市場人士擔心，收購的樓盤可能影響綠城品質的整體風格。

融綠管理層回應稱：“所購項目品質還是不錯的，融綠會做更嚴格管控。同時，項目中存有大量廉價土地可供開發，既能保證項目整體質量，從經營角度也有益。”

地王入市

“從取得預售證到開放樣板區之前，蘇州桃花源已經有7個億的認購額。”上海融創綠城控股有限公司執行總經理、蘇州公司總經理李亞軍透露。

這幅處于金雞湖和獨墅湖之間半島上的地塊，于2009年被宋衛平豪擲36億奪下，樓板價高達2.8萬元/平方米。綠城同期拍下離桃花源地塊不遠的蘇州御園地塊，單價也達到了2.1萬元/平方米，面粉價大大高過周邊面包價格。

融創在一年多前收購他們時，估計兩個項目“能做平就很不容易”。不過蘇州御園項目迄今已完成約三分之二的銷售，單價在4萬元左右。“不僅沒有賠錢，還有一點毛利”。

孫宏斌稱桃花源項目的成本在6萬元/平方米，在一些融綠內部人士看來，這個項目的盈利空間應該高于御園項目，其最低定價達到7萬元/平方米。

與御園系列等法式合院不同，桃花源定位為中式合院，在綠城的產品庫中屬于極其獨特的一類。只是在類似杭州桃花源這種綠城“自留地”中有過定制化地營造。一些到訪過杭州桃花源的資深人士認為，由于缺乏市場化的營造工藝和極其復雜的園林景觀，即便在綠城內部也難以得到大面積復制。

融綠平臺成立后明確的高周轉戰略似乎打破了這樣的判斷。“合作平臺搭建到現在一年多一點的時間里，我們就完成了這個項目的打造，挺自豪的。”融創董事長孫宏斌在蘇州桃花源項目開盤前夕對外表示，“看的人應該是挺震撼的，即使不掙錢，我也很高興，這樣的項目也就做這么一次。”

新平臺并沒有完全照搬宋衛平過去長期開發、精打細磨的節奏。由于合院產品在綠城產品線中經過多個項目的沉淀，形成較為成熟的模型，蘇州桃花源將更大的精力用于“對蘇州園林的還原和創新上”。

“如果要四年的話，就沒法干了。這個行業當地價越來越貴，都是一次性付款的時候，你的項目拉到三四年，利息和成本太高了。”孫宏斌說。

10余盤沖刺

10月22日晚，上海玉蘭花園二期臻園緊接著蘇州桃花源亮相，3小時即宣告售罄，完成簽約11.2億元，成為名副其實的“夜光盤”。

“這個10月份非常值得期待。”孫宏斌說。融綠平臺正處于全年新增供應的集中期。

今年孫宏斌給融綠平臺定的指標是，占到全年融創集團銷售比重的1/3。日前孫宏斌在蘇州宣布“融創集團全年銷售肯定超過500億”，以此計算，融綠平臺的銷售目標約為150億元。

2012年6月融綠成立后，接手了綠城在上海、蘇南的9個存量項目，遠期可售貨值約560億元，其中待售貨值達到170億元。合作平臺成立后，融綠又拿下唐鎮、森蘭和五街坊三幅土地，收購了盛世濱江和香溢花城兩個項目。

今年上半年實際完成銷售額為45億元，按照最新計劃，融綠平臺需要在下半年完成超過100億元的銷售任務。“按照目前的銷售速度，融綠達到這個目標應無壓力。”一位知情人士說。

下半年新增供應部分包括上海玫瑰園、上海玉蘭花園臻園、蘇州桃花源、無錫香樟園、上海森蘭等項目，再加上下半年完成收購的兩個項目，融綠至少有10個項目在四季度同時銷售。

這些項目不乏蘇州桃花源這類高成本、預售節點較緊的“硬骨頭”。今年的銷售目標能否達成，將成為融綠合作是否成功最大的試金石。

拓展新徑

融綠平臺成立一年后，拓展思路出現了一些新的變化，在其收購盛世濱江項目和香溢花城項目上可見端倪。其特點在于，收購標的均有現房。市場人士擔心，這類項目的現房并非綠城嫡出，在綠城項目整體性上可能會打折扣。

據了解，在這類項目的收購上，融創和綠城的高層曾經有過討論，收購論證最終達成一致的品質基礎是：首先，標的本身質量本屬上乘；其次，有大量待開發土地，仍能保證綠城品質的整體性。

按照綠城集團執行總經理、融綠公司董事長王虹斌給融綠平臺的定位，發展運營中體現融創的戰略，品質管控體現綠城的理念。收購這些項目，從商業的角度“很合算”。

“這兩個項目利潤空間挺大，達到30%以上的毛利率沒有壓力。”孫宏斌說。“盛世濱江付的土地款加稅，折合樓板價2.5萬元/平方米，后來地方政府回購了5萬方，如果再賣出去，樓面價得7、8萬元/平方米吧。”

據悉，盛世濱江項目已經于9月份開盤，孫宏斌曾針對坊間傳言稱“15萬單價太低”。據網上房地產數據統計，該項目已取得預售證部分的定價區間為7萬～20萬元/平方米。

香溢花城項目，“從接觸到今年8月簽約，只花了兩周時間”。按照王虹斌的估算，收購折合樓面地價不超過2萬元/平方米。“如果能夠在一手市場上拿到合適的地，自然最好，但是這個項目非常合算，在緊貼上海內環的位置，現在拿不到那么便宜的項目，何況還有19萬方的土地可以開發。”

據統計，在收購前，香溢花城項目均價約4.2萬元/平方米，而收購后10月份再開盤，均價已經達到4.7萬元/平方米。“其實融綠并沒有主動調價，只是項目本身順應市場走勢做的自然調整。”王虹斌說，“同時我們進來后，在景觀園林方面有重新的規劃和營造，綠城物業進來后甚至要貼本運營。”

中房信分析師薛建雄認為，通過對已有項目的收購，也有利于融綠現金流的迅速回籠，用以發展新的項目。

從產品線的角度，收購香溢花城項目似乎也預示著融綠的調整策略。據統計，目前融創在上海的項目平均單價在6萬～7萬元/平方米。“這個稍微偏高了一點，再往下拉一點，最好有單價3萬、4萬左右的產品。如果全都是10萬左右的項目是有點危險了。”孫宏斌說。

“現在最便宜的項目都將近4萬元的單價，單價十幾萬的針對的可能只對應1%～2%的客群，我們希望產品線更豐富一些，也有對應10%～20%客群的，甚至還有對應30%～40%的客群。”王虹斌說。