經濟觀察報 記者 胡芳潔 到美國投資房地產已經成為不少中國公司和私人投資者的選擇。近日，經濟觀察報獲悉，有房地產私募基金，也正計劃在國內募集資金，購買位于紐約核心地段的寫字樓。

瞄準美國

北京君業投資基金管理有限公司目前計劃購買的這棟寫字樓，位于紐約市中心，面積約5萬平方米，總價約6億美元，單價1.2萬美元/平方米（約合人民幣7.3萬元/平方米）。目前，該基金計劃募集資金，首期現行收購該寫字樓49%的股權。

該寫字樓現存租戶的平均租金為807.3美元/平方米/年，按此租約水平計算，其滿租的情況下租金收入超過4000萬美元/年，租售比為7%。

不過，目前該寫字樓的最大租戶，租用面積約1萬平方米，租約將于今年底到期。此外，目前新的最大租戶是一家大型中資金融機構，擬入駐該寫字樓。收購完成以后，該樓將主要面向中資機構駐紐約總部出租。

北京君業投資基金管理有限公司董事長彭俊明表示：“隨著租約的調整，按目前新的市場租金進行出租，租售比能夠達到約10%。加上銀行貸款的杠桿效應，不考慮未來寫字樓升值，也不考慮未來美元兌換人民幣匯率可能的上升，年均投資收益率可穩定在12%左右。”

這一收益率的實現，也有賴于收購完成后租賃狀況、租賃價格達到預期。

據了解，目前該寫字樓資產由美國一個私人家族房地產信托投資基金持有。北京君業投資基金管理有限公司對該寫字樓的收購，將通過對該信托基金的收購來完成。

彭俊明表示，對此類資產的收購有兩種方式可以實現，一是企業直投，需要通過國家外匯局、商務部等部門的批準；二是在國內成立一個QDII基金（即成立在國內的以境外資本市場為投資對象的基金，簡言之就是幫國內投資者實現境外理財），將美國持有該寫字樓的信托基金裝進來。

目前，國內以海外房地產市場為主要投資對象的基金，主要以公募基金為主，且數量并不多。這些公募基金一般投資的內容也比較廣泛，例如，國泰美國房地產開發基金，主要投資于住宅房地產開發鏈條上的上市公司，包括建筑商、家具家電、建筑建材、房貸機構等。

針對國內普通投資人、以境外某一個單一資產為收購對象的私募基金目前并不多見。彭俊明表示，此次募集資金只是針對紐約這一寫字樓項目，對投資人來說投資主體很清晰，據計劃，如果收購成功，1年之內將把這一資產在美國以RETIs的形式公開上市，現有首期投資人可選擇公開交易退出。

今年5月、10月，分別有境外媒體報道中國國家外匯管理局擬將更多外匯儲備投資美國、歐洲的房地產市場。無論如何，對于投資人而言，隨著國內眾多城市，尤其是一線城市房價、地價高企，現在進入房地產市場可能存在的風險在增加，再加上其他因素，中國財富階層向境外轉移資產的需求是確實存在的。

困境與風險

排除房價上漲因素，租金回報就能夠實現收益率的優質房地產資產缺乏，是國內房地產面臨的真實困境。這也是海外資產能夠吸引追求穩定回報投資人的重要原因。

以北京的高端寫字樓市場為例，世邦魏理仕環球研究部華北區董事陳紅飛表示，北京寫字樓租售回報率為5%左右。

而北京住宅市場，租售回報率一般只有2%左右。

陳紅飛表示，二三線城市，寫字樓整體買賣案例很少，且需求受市場的波動大，這方面的數據更難以掌握。

在過去，投資國內房地產，主要的收益來源于房價的快速上漲。

還有一種獲得較高的租售回報率的方式，是以較低的價格收購爛尾樓等資產，通過后期的改善、包裝來獲得更高的回報率，不過這一方式，在目前國內一線市場也較難實現，一是受整體市場行情的影響，資產報價往往偏高；二是此類資產涉及情況復雜，往往只有少數專于此領域的公司才能勝任。

對于國內投資人境外購買房產的方式，21世紀不動產北京中天大業總經理鄧中文認為，資金總是向更加安全、更加劃算的方向走，而且現在境外購買房產，有利于消化外匯。

但同時鄧中文表示，問題在于，在國際市場上，往往出現中國人買什么，什么就漲價，這并不只是因為中國人錢多，更主要是因為中國人沒有定價權。

也有一些市場人士，將中國人購買美國房地產的行為，與上世紀80年代日本房地產泡沫破滅前日本企業熱衷于在美國購買大樓相比較，并對此行為產生擔憂。

此前，中國外匯投資研究院院長譚雅玲曾對媒體表示，因兩國發展階段、貨幣屬性及全球流動性狀況都截然不同，目前中國投資者的行為，與當年日本企業的行為，并不具有可比性。不過她也表示，中美房地產市場在運行周期、房產稅征收、交易法律框架等方面完全不同，建議投資者不要盲目跟風。

彭俊明表示，基金是為投資人服務，主要看項目的收益率，看好這個項目，是因為預期有穩定的回報率，目前已經有部分中資機構、保險基金有意向投資。