經濟觀察報 記者 吳娓婷 陳勇 實習記者 馬玲玲 9月底，浙江縣級市慈溪。保利商業綜合體濱湖天地舉行招商大會，當地政府官員悉數到場，大會吸引了約400家商家。

項目規劃有體驗式購物中心、主題游樂公園、高端寫字樓、濱水步行街和高尚居住區等五大物業形態。

作為碧桂園首個新城開發項目，蘭州新城近日銷售50億元。項目負責人透露，蘭州新城的熱銷提振了信心，認為西北很有發展潛力。

萬科在南京的首個綜合體，位于南部新城的九都薈今年下半年將入市，市場預計該項目能把區域做旺。

開發商參與地方政府新城新區開發，進入時間更早、開發規模更大，同時將承擔公共設施配套的建設工作。多個開發商認為，因為盡早進入新區并提升地塊價值，可以獲得高于一般項目的回報。

向往新城

保利濱湖天地位于慈溪城西休閑商務區，是該市往西發展的重點區域。作為經濟百強縣，工業為該區域帶來了經濟收益，但側重工業發展的城市，生活配套設施則顯得落后。

“（慈溪）這里名車遍地，證明藏富于民。但購物場所只有一間老百貨，餐飲也不發達。”保利商業投資管理有限公司的人士說。

不過，政府出讓占地面積達30萬平方米的土地，要求開發商承擔的不止是購物和餐飲。根據出讓條件，該項目還需配建主題樂園、影城、真冰溜冰場等業態。

慈溪濱湖天地是保利參與華東新城區開發的一個實例。在廣東，保利接連開發了佛山南海新城、順德新城、東平新城等。

今年3月，保利集團董事長宋廣菊在2012年業績發布會上說：“保利已經在城市化過程中把握先機，在廣東的動作已經非常大了，已經進入了多個城市，大有全面覆蓋之勢。”

宋廣菊表示會“跟住政府的腳步，想政府所想，推政府所推，抓住城鎮化的節奏”。

據介紹，保利通過開發新城新區，“獲得高于其他開發商的回報”，而且“保證3-5年內獲得回報”。

碧桂園行政總裁莫斌也表示：“我們跟政府探討做一些新型城鎮化的嘗試，能否成功不好說，但是我們已經準備好了。”

而千億級房地產企業綠地已是多個新城標桿項目的締造者。今年，這家房企進一步明確了它的新生意模式——智慧城市產業鏈整合者。綠地董事長張玉良說：“智慧城市戰略與過去不同階段公司明確的新城戰略、超高層戰略到產城一體化戰略，處在同一個高度。”他說：“這也是針對新一輪城鎮化的方向。”

重視新城新區與當下土地出讓的趨勢相契合。首先，新城新區土地出讓集中，是開發商獲得土地的一種重要方式。其次，地方政府想同時兼顧土地創收、公平性與中央對調整經濟結構的要求，把城市功能附加到土地出讓當中，讓開發商來拉動投資、創造就業、導入生活人群。

高回報之謎

作為企業，最真實的動力必然是利益回報。

保利地產總經理朱銘新曾透露，一般項目的利潤率在20%-25%，而新城開發的回報還要再高一些。

RET睿意德董事索珊分析，開發新城區，“從開發模式和退出機制來說，政府和開發商都不會輸”。該公司為華潤、萬科、瑞安、富華等多個龍頭開發商的綜合體項目做顧問服務。

索珊說：“對開發企業來講，拿到土地后通過銷售可售物業回籠成本，而持有部分是沉淀下來的利潤。在項目開發的盈利模式分析清晰的基礎上，利潤是可以保證的，資金回籠是時間長短的問題。”

回報高的原因，相比起成本低廉，土地升值才是最重要因素。“投資新城區，就是投資它的升值空間、投資人口向新區轉移的趨勢，這相當于是在購買一種未來的期權。”保利地產內部人士分析道。

索珊也表示：“土地的資本升值比租金增長更被看重。”

以佛山南海區千燈湖片區為例，保利在新城核心位置陸續取得80余萬平方米土地。2010年前后，南海新城初具規模，吸引了中海、招商、萬達、新加坡豐樹集團等知名開發商進駐。2012年6月，萬達首次進軍佛山市場，在千燈湖拿下了一塊占地面積9.6萬平方米的商住用地，總價20.36億元。該區樓面地價幾年間上漲三倍。從這個角度來說，越早進入一片有潛力的新區，能得到越多回報。

當然，早在新區規劃之初就進行溝通，政府往往在土地出讓的時候會通過條件設置而為潛在的合作者擋住競爭者，從而讓合作的開發商以較低地價獲得項目。

新城風險

然而，部分地方的“造城”沖動并非依據人口容量、產業升級的需求，而是出于對土地創收的饑渴心理。

8月底，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心對12個省區的最新調查顯示，12個省會城市全部提出要推進新城新區建設，共規劃建設了55個新城新區，其中沈陽要建設13個新城新區，武漢也規劃了11個新城新區。在144個地級城市中，有133個提出要建設新城新區。

過多的新城新區和部分盲目的開發商，可能造成供應過?；蛴行Ч蛔愕那闆r。更有甚者，眾多新城新區之間可能存在互相打架的隱憂。

作為首個新城開發的項目，碧桂園蘭州新城除了配建酒店、學校、商業街，還建設了當地的交通中心和跨越黃河的大橋。據悉，碧桂園為該項目掏出真金白銀。蘭州新城項目負責人對經濟觀察報說：“沒有向銀行貸款一分錢。”

然而，蘭州新城曾在今年早些時候被緊急叫停，原因是環評未獲得通過，且施工引起的揚塵屢遭投訴。

據了解，碧桂園和另一個開發商太平洋集團的項目進展不順，背后有蘭州新區和蘭州新城之間沖突的原因。新城曾被認為是“向荒山要地”的示范區域，市政府辦公樓也原定遷入新城。但是，后來蘭州新區獲批為國家級新區，市政府辦公樓也搬到新區。一時間蘭州新城受重視程度驟減。而新區和新城都在同時大開發的關頭，當地人大等部門提出了“人從哪里來”的關鍵問題。

相關負責人感覺到：“蘭州新區申報下來了，市里不愿意太多地提新城。”該負責人表示，投資跨黃河的大橋就需要8億元，“碧桂園如此大規模地造城，在西部還是頭一遭”，“希望把項目打造成西部的標桿項目”。

后來碧桂園通過其擅長的低價快銷模式售出4000套住宅。該公司集團內部人士感慨：“地方政府政策的持續性和穩定性非常重要。”

廣東某新功能區宣傳部人士曾在接受經濟觀察報采訪時表示，該區作為產業園區已經有20年歷史，現在考慮到改善當地從業人員的生活環境才開始規劃人居片區，是有足夠產業基礎與人口基礎的。“過去政府規劃新區就是賣地、遷入政府辦公大樓，現在很多都意識到應該讓城市、產業和人口相互融合。”該人士說。

更謹慎的態度

在南京南部新城，萬科綜合體九都薈以一個交通樞紐型綜合體扼守該板塊的咽喉部位，在做商業的同時承擔匯通南北西東的通道功能。上海證大集團、綠地集團均進駐該區域。

表示要做“城市綜合配套商”的萬科，在城市的選擇上可能更加嚴苛。上海同策咨詢南京公司總經理劉思陵分析，南部新城并非純粹的新區域，而是在南京主城延伸出來的區域，“完全靠市場行為也能做熱”。再加上在這片區域，政府已經落地了實在的措施，例如高鐵站和路網建設。

前述保利內部人士說：“經過了這么多失敗的例子，現在地方政府比開發商更害怕項目爛尾、空城。爛尾是很麻煩的事情，區域做壞了，沒有開發商敢接。”

該人士認為，目前政府對新區發展模式和理念更加明晰。一方面對開發商在規劃初期介入持更開放態度，一方面又抓各項量化指標。

慈溪市政府就對該保利濱湖天地項目設置了細致的指標，確保項目的各種設想能夠落地。

“政府嚴格控制了投資導向?？墒鄄糠值谋壤?、商業配套的開業時間都有控制，包括引進的商家品牌、規模。”保利的內部人士透露，“政府害怕開發商把住宅都建好賣完了，但是遲遲不做商業部分。”

保利濱湖天地總建筑面積約83萬平方米，其中商業建筑面積達到了約36萬方。保利的內部人士透露，開發商在衡量參與該新城區開發的時候，關鍵在于測算成本和項目可變現部分的開發速度。“現在我們越來越重視投資回報率這一項”。

更高的商業比例給開發商帶來的資金壓力也相應增加。據透露，酒店部分，不算地價，沉淀下來的成本就達到了1萬元/平方米，而商場的沉淀資金會更多。

開發商的方法是把握好可變現部分，而將持有部分交由商業公司運營。為了將招商做到符合政府要求，開發商通過區域平衡的方式，讓合作的品牌“肥瘦搭配”。

整個慈溪常住人口僅約150萬，周邊余姚市人口僅100萬出頭。本地樓市以本地需求為主，外來購房者很少。保利方面表示，濱湖天地位于慈溪市重點建設的居住片區，未來將有大量人口導入。

保利商業項目發展中心副總經理趙亮又透露，在慈溪拿地開建期間就與政府部門溝通，未來5到10年整個城市不會再有如此大的綜合體入市，以便保證項目的不可替代性，防止區域業態過度競爭和重復建設。