經濟觀察報 記者 陳哲 對上?？們r地王的角逐進入關鍵一周。

8月7日，是這幅土地預申請的最后一天。經濟觀察報獲悉，目前有包括新鴻基等港資；綠地集團、華潤置業等國企在內的上十家地產大鱷正緊鑼密鼓地研究，投資這幅價格或超175億元土地的可行性。

據悉，這幅占地面積達到9.9萬平方米的土地中，有約3.53 萬方的核心土地，此前隸屬上實城開旗下上海寰宇城市投資開發公司。上實城開前身為上海城開，系徐匯區城市開發平臺，后易主上實控股，但徐匯國資仍持有超4成股權。

今年5月，徐匯區政府與城開達成一致，由政府重新收回后者持有的3.53萬方土地后，連同附近其他部分土地，整體推出開發。而城開由此換得徐匯濱江地區總面積約8萬方的四幅土地。

經濟觀察報了解到，早在城開決定置換土地之前，已準備將3萬方土地的項目公司的股權轉讓給另外一家企業。后徐匯區政府決定收儲后連同附近地塊整體開發，城開隨之取消交易安排。

自去年年底開始，徐匯區就已開始圍繞徐家匯中心項目的重新出讓作出安排。當地政府官員認為，該項目應作為該區服務業升級的標志性“商旅文”發展載體，應該加快開發建設。而已持有該地塊八年的上實城開，似乎尚不具備這樣的實力。

城開出局起底

在此次政府重新規劃推出之前，徐家匯中心項目早已聲名在外。

位于徐家匯商圈核心地帶的土地，早年總占地面積約13.2萬平方米，有“上海市面積最大、最后一塊黃金地塊”之稱，也是徐家匯二次開發的重點規劃項目。但自上世紀90年代出讓后，幾易其手，卻一直未能開發。

2005年上海城開受讓地塊的部分股權，獲得了部分開發權。當時，上海城開宣布在5～10年內，投資250億～300億元完成開發。當時，上海城開總經理倪建達說，要把“徐家匯中心”煲成“濃香四溢的靚湯”。

然而，2008年初，城開在徐家匯中心項目西端建成一幢體量不大的城開國際大廈后，并無后續投資動作。

“煮湯”多年，卻未開火，上海城開卻憑借這個黃金項目別有收獲。2007年，倪建達手握“徐家匯中心”項目，說服上實集團收購上海城開，使其由徐匯區屬企業躋身市屬國資企業序列，并更名上實城開。

此后，上實城開借殼中新地產在港上市，徐家匯中心又作為其主要儲備資產之一裝入上市公司。在“青年才俊”倪建達的主持下，上實城開積極擴張，成為上海國資巨頭上海實業集團旗下最為進取的地產平臺。

2011年底，徐匯區委區政府換屆。新上任的領導班子對徐家匯中心項目的推進十分關注，并將徐家匯中心作為2012年擬促進開工的頭號重點項目。

接近徐匯區人士介紹，近兩年，該區經濟增速排在全市中游靠后的位置，地方政府面臨著向新型的、創新型的產業結構轉型，面臨著前有標兵，后有追兵的激烈競爭。

一位接近上實城開的人士介紹，由于徐家匯中心規劃中要求建設大量的持有型項目，這對以住宅開發為主的上實城開而言頗為吃力。今年上半年，上實城開還將其位于上海的另一綜合體項目城開龍城25%股權出售，換回11.75億元現金。

2012年下半年，上實城開有意將項目公司股權轉讓給第三方企業。

但在規劃不斷調整的過程中，政府高層認為，包括上實城開手中土地在內的該區域多塊零散土地應作整體開發。

上述人士介紹，徐匯區土地部門曾經考慮，將城開持有的3萬方土地之外的徐家匯中心土地打包掛牌，同時要求競買人收購城開持有土地的項目公司股權。但如此操作，或有悖有關土地管理規定。上實城開隨即中止了已經洽談的項目公司股權轉讓計劃。

最后政府決定以徐匯濱江土地置換城開徐家匯土地，整體收儲后統一掛牌徐家匯中心對外出讓。由此，175億底價地王橫空出世。

花落誰家

徐匯區對這幅超級地塊寄予厚望，將其打造成集聚現代服務業，形成商務商貿、金融服務、文化旅游、休閑娛樂的重要抓手。過去十年中，通過商貿服務氛圍的打造，徐家匯地區成為上海最成功的城市副中心。

上述接近徐匯區政府人士透露，該幅土地的出讓，已上升到上海市層面，市主要領導專門指示要做到公開透明，通過競標出讓的模式，使得土地利用效率最優。

據相關資料，在這幅土地的出讓附加條件中，有著非常高的門檻。物業中不少于60%的總建面需持有10年以上；項目須符合徐家匯城市副中心現代服務業集聚功能定位；開發商須具備建設與運營大型商業、商務樓宇及高星級酒店的經驗，具有國際影響力；項目的開工時間為交地后12個月內，動工后60個月內完成總建面的70%，動工后84個月內全部竣工。

與以往預申請不同的環節是，徐家匯中心地塊未要求將競拍保證金直接打入交易平臺，而取之以銀行擔保保函的形式。一家取到標書的開發商說：“政府考慮到標的額太大，按總價一定比例收取的保證金也會不菲，徒增企業財務成本。”

即便如此，徐家匯中心正式“出閣”前，已是緋聞不斷。

據了解，上海市2011年推出的預申請制度，屬于土地出讓的可選環節。按規定，其時限不得少于20天。而徐家匯中心項目的預申請階段剛好卡在下限，為20天。且不同于以往的預申請設置，本地塊出讓規定中明確，在8月7日前未遞交競標申請的意向人，將不具備競買資格。“相信政府在前期市場調研階段，對地塊的入市前景已經有了判斷”。

“其實有能耐吃下這幅土地的，市場上就那么幾家企業。大家普遍的看法是，有這種長期投資思路和能力的企業，主要是香港開發商，國內民企的實力有限，央企有這個錢也不見得有這個心。”上述接近徐匯區政府人士說。

其中以新鴻基-恒基-新世界聯合體等港資呼聲最為高漲，甚至出現了過去很少出現在內地土地市場上的怡和洋行和香港置地。此外，華潤置地、綠地集團也據信向出讓人索買了競標標書。上述接近徐匯區政府人士介紹，目前已經有超過十家開發商顯示出了濃厚興趣。

新鴻基發展（中國）有限公司董事鄧維聰今年早些時候在接受經濟觀察報采訪時表示，該公司仍然在尋找合適的綜合體項目儲備，上海將是最重要的目標區域。該公司在上海浦西重金打造的ICC環貿廣場，也處于徐匯區另一重要商圈淮海中路。

本報獲悉，可能正是因為地塊規劃復雜、投資數額巨大，截至發稿前，徐家匯中心出讓人尚未收到任何一家意向競買人的預申請文書。