經濟觀察報 記者 郭海飛 6月19日，大連萬達集團股份有限公司（以下簡稱“萬達”）宣布斥資7億英鎊在英國倫敦投資建設超五星級酒店。

兩天前，總部基地（中國）控股集團董事會主席許為平在英國駐華大使館宣布，將投資10億英鎊在倫敦建“亞洲商務港”。

與此同時，萬科企業股份有限公司（000002，以下簡稱“萬科”）也在加速國際化，“前兩天，我見到王石，他說將來萬科在海外的業務，可能將占到整個集團的20%左右。”6月26日，中國房地產學會副會長陳國強向經濟觀察報透露。

在全球最大的住宅開發商萬科和中國最大的商業地產開發商萬達加速國際化之際，保利、綠地、碧桂園、首創、首開、中國建筑、中鐵建、萬通等十幾家知名房企也紛紛邁出國門，進軍國際房地產市場，足跡遍布美國、法國、英國、澳大利亞、新加坡和韓國等地，甚至蔓延到非洲。

房企“出國潮”背后，是中國人日益高漲的海外置業熱情。但房企“出國潮”和中國人瘋狂海外置業背后，也潛藏著一定的風險，與中國不同的政策法律環境、陌生的市場和有明顯差異的開發模式等，都對進軍海外的中國房企和中國買房人提出了挑戰。

萬達加速國際化

近日萬達高調宣布將斥資7億英鎊在倫敦建設超五星級萬達酒店，并斥資3.2億英鎊并購英國圣汐游艇公司，這是萬達繼去年9月斥資26億美元并購美國AMC影院公司后在國際化領域的又一重大進展。

去年12月，萬達已與印度信實集團攜手進軍印度樓市，據報道總投資高達10億-15億美元，同時萬達已聯合其他企業決定斥資30億美元進軍俄羅斯北高加索旅游業。粗略估算，萬達在國際市場的總投資將超過500億元人民幣。“印度和俄羅斯這兩個項目現在還處于紙上談兵的階段，還沒有落地實施。”萬達內部人士向經濟觀察報表示。

萬達董事長王健林高調宣布：“萬達集團決定從今年起，在海外發展萬達五星級酒店，計劃10年內，在世界8至10個主要城市建設萬達酒店。”

經濟觀察報獲得的一份名為《6月19日英國項目記者會涉及上市公司的問答預案》顯示，恒力商業作為萬達的海外投融資平臺，將專注于萬達的海外地產項目。在談判收購恒力商業之際，萬達已經啟動了倫敦項目的談判，并且倫敦項目也將主要由恒力商業來操作，同時繼續在歐美及其他地區尋找開發項目。

王健林向媒體透露，倫敦項目買地金額9000多萬英鎊，“大概2億英鎊就可以將項目啟動，1億英鎊支付地價，再拿1億做啟動。如果這2億英鎊我們一半靠融資，萬達只需要10億元人民幣就能啟動。萬達在這筆投資上撿了大便宜。”

“總投資不等于當年投資，我們宣布的總投資是從項目開始到結束的總額。”王健林解釋，“每個項目的注冊資金大約在30億-40億元人民幣，包括買地和8億-10億的啟動資金。而項目當年的投資并不完全由萬達自掏腰包，主要由三部分構成，自己拿35%-40%的注冊資金，銀行融資約30%，剩余靠預售款收入解決。”

房企試水“出國潮”

在商業地產大鱷萬達大舉進軍國際市場之際，地產龍頭萬科也在加快國際化的步伐。

今年4月，萬科攜手新加坡吉寶置業進軍新加坡樓市，兩個月前的2月，萬科已經與美國“頭號房企”鐵獅門牽手，正式進軍美國樓市。

“我們在馬來西亞的項目總體量180億元，目前已經認購了50億元。”碧桂園集團副總裁何錦超介紹，“現在我們也在考察印尼和澳洲市場，我們非?？春眠@兩個市場。”

2012年,首創置業正式進入法國市場，聯合法方股東投資建設“中法經濟貿易合作區”，該項目一期占地面積約470公頃，一期計劃總投資額為9712萬美元，將建設綜合體。“該項目已經開始規劃設計。”首創置業董事長劉曉光向經濟觀察報介紹。

“我們的大股東在澳洲、美國等地也都有持有型物業，正在澳洲做一個悉尼市中心的住宅項目，而且也在積極尋找新的項目。”首開董秘王怡向經濟觀察報介紹。

“綠地韓國濟州島旅游健康城一期住宅產品‘綠地漢拿山小鎮’已全面啟動銷售。”綠地集團向經濟觀察報表示，此外，綠地已在澳大利亞投資建設包括一棟逾240米的“悉尼·綠地中心”，攜手西班牙MELIA酒店集團在中、歐等地建設星級酒店，目前位于德國法蘭克福的綠地鉑驪酒店已正式掛牌營業。

中國海外投資聯合會今年3月份發布的一項數據顯示，2012年以來，十余家大型房企已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。“到現在應該有兩三百億美元規模。”同策房產咨詢股份有限公司總監張宏偉表示。

房企出國的原因

2012年，萬科、保利、萬達、綠地、中海、恒大幾大巨頭的銷售額已經突破或接近千億元。

“這些大型房企也有走向國際市場的需求，來拓展業務版圖。”陳國強說，“也是跟著客戶走，有很多客戶在海外購置房產，近幾年中國人去海外旅游、留學、移民的也越來越多，房企進軍國際市場也順應了這一趨勢。”

2012年12月，中國與全球化研究中心發布的《中國國際移民報告2012》藍皮書顯示，2010年，中國在海外的華人華僑數量超過4500萬，2011年，中國對外的投資移民超過1萬人，對幾個主要發達國家的移民人數超過15萬。此外，中國每年出國留學人數達到40萬人，出國旅游的人士更是高達幾千萬人。

全美房地產經紀人協會發布的數據顯示，2011年3月至2012年3月，中國內地和香港買家已在美國購買了價值90億美元的房產，是支撐其房產的第二大外國買家群體。

“中國人想去哪里，哪里的中國人最多，我們就去哪里，我們會研究這件事情。”郁亮此前曾公開表示。

綠地集團向經濟觀察報強調，綠地明確了當前所實施的商業模式，即利用中國市場資源實施全球化戰略，“做國內市場的海外延伸”，“優先選擇中國投資者、移民群體較為青睞、中國游客及留學生較多的國家及城市參與投資開發，確保項目成功銷售和穩健運營”。

“中國住宅市場受限購限貸政策影響很大，也增強了中國房企進軍海外市場的動力。”陳國強說。

潛藏的風險

“海外的開發模式和中國不同，而國外企業大量使用金融機構，分幾個層面來融資，中國開發商可能不適應，包括銷售流程，包括對企業信用的控制。”張宏偉對經濟觀察報表示。

“在澳洲，房屋的預售款是存放在第三方監管賬戶中的，而且是按工程進度支付的。”王怡介紹。

碧桂園副總裁何錦超說：“在馬來西亞，樓蓋到第十層了，十層的買家才付預售款，沒有蓋到就不付錢。”

何錦超進一步解釋，碧桂園在馬來西亞項目的開發過程中，遇到的最大問題是缺少工人，“當地工人很少，而且效率很低，和中國完全沒法比，施工期遠遠長于中國的項目。”

“布局海外市場需要充裕的現金流或融資渠道進行支撐，否則難以抗拒國際市場風險。”張宏偉稱。

易居中國分析師薛建雄曾表示，“中國的融資成本在7%以上，投資美國房產回報率超過5%的已經算很高了，人民幣相對美元肯定是升值的，用人民幣去國外投資一定是虧的。”

“海外市場的房地產利潤遠遠沒有國內這么高。”陳國強稱。王怡也表示：“國際樓市已較成熟，肯定沒有中國房地產市場這樣的超額回報。”

在海外，很多國家都對房屋征收較高的房產稅等費用。比如在美國，除了交房產稅（各州房產稅率不同，大約在1%到3%之間）外，如果購置的房子在自然災害多發州，還要在房屋保險中加保地震險、颶風險等。物業費也根據不同的房型不盡相同。

“在韓國國內針對房地產投資的各種限制政策也層出不窮，而且課稅負擔沉重。”山東樹森律師事務所所長李樹森向媒體表示，目前韓國每年對價值100億韓元以上的房屋征收高達房屋價值3.5%的稅款，針對第二套住宅的資產增值稅在50%以上。

在中國大力推廣的度假別墅韓國濟州島雅頓山莊，此前被曝為逃避稅費，將中國人的購房款通過“地下錢莊”等方式匯至韓國公司，雅頓山莊代理律師朱慶標向經濟觀察報表示，“完全通過合法方式進行。”但其拒絕透露具體通過哪些方式辦理。

“海外的法律環境和市場與中國是最大的不同。”王怡表示，“比如對消費者的保護、工會的問題，這在中國國內都沒有，中國企業去海外市場這些問題都需要注意。”

（本報記者李娟對本文亦有幫助）