石俊

2012年，卓越年銷售突破了100億，這對卓越來說，是一個里程碑的事件。在2012全年銷售中，來自住宅業務的貢獻占到60%，商業寫字樓的銷售占比則為40%。在國家政策對住宅嚴加調控的時候，卓越地產在商用物業的銷售中占得優勢，有效地防范了市場風險。

卓越集團執行總裁張遠對經濟觀察報表示，針對2013年政策調控形勢，卓越采取的是“貨如輪轉，商住并舉”的發展戰略。在商業地產方面，張遠認為未來十年商業地產是決定中國房地產企業成敗的關鍵，“誰能把商業地產做好，誰就能走在前面，誰在這方面陷進去了或者說控制不好，它面臨失敗的可能性就會很大。說得危言聳聽一點，這可能是一個坑。”而張遠也表示，業務的重點將還是在一線城市和GDP高增長的二線城市，暫時不會考慮在三四線城市布局。

卓越破百億營收

寫字樓的銷售是2012年業績中的亮點。2012年上半年，卓越在商業地產市場供應量不大的情況下搶先入市，推出一向只租不售的深圳卓越世紀中心1號樓部分樓層，面向大客戶整層銷售。隨后，卓越位于上海以及青島的兩個寫字樓項目推出時，迅速整棟售出。

“銷售業績也出乎業界意料。除了市場松動回暖的因素，更主要的是在2012年初公司內部所做出的包括組織價格、授權體系以及戰略目標方向等一系列改革和調整，使得公司整體運營效率獲得較大提升，具體體現在項目的開發和銷售速度明顯加快。”張遠稱。

未來，卓越的綜合體將大批入市。卓越在2011年啟動的位于深圳、上海以及青島的五大城市綜合體項目，均進展順利。預計2013年可以開始“小賣”，會率先向市場推出30億-40億元體量的產品。其中，深圳梅林卓越城項目已經銷售，位于深圳的崗廈項目，計劃于10月份推出，另外位于青島的項目可能也會在10月份開賣。五大綜合體項目預計會在明年大體量全面推出市場，卓越將在2014年迎來爆發期。按照卓越五年發展規劃，2014年銷售目標將要達到200億元。

對目前國內商業地產供應過剩和未來樓市調控政策，卓越集團執行總裁張遠還是表示了擔憂：卓越集團不認為政府對樓市量價齊升的現象會無所作為，隨時要準備接招，在銷售策略上，能賣還得賣，“對于銷售節奏而言，企業初始的一些戰略，實際上有可能是臆想出來的，最終市場選擇的結果可能更適合國內的房企去作出選擇。因為，（商業地產項目）租有租的好處，同時也存在租的壓力，售有售的好處，也有售的壓力?？赡芤恍╉椖抠u了馬上就后悔，但是全部持有，公司的現金流又會有問題。因此我覺得這還是一個市場選擇的結果。”

卓越的拿地邏輯

張遠向經濟觀察報介紹，卓越未來拿地方面將主要偏向住宅領域，目標定在城市核心地段，目前卓越綜合體開發量已經足夠，需要補充住宅。今后，將會繼續深耕已進入的長沙、武漢、深圳、東莞等城市，新進入的城市主要考慮在北京，拿地空間還很大。

此外，卓越置業在深圳城市更新項目的拓展力度將會加大，今年5月剛剛成立了卓越城市更新集團有限公司，這也是全國第一家城市更新集團公司。目前集團計劃簽約城市更新項目土地面積超過50萬平方米，新拓展項目土地面積約228萬平方米，未來將加大對深圳寶安、龍華、坂田、坂雪等區域拓展力度。

“2013年卓越置業的重點主要是深耕已經進入的城市，這是我們的戰略目標，定位非常清楚。但今年卓越會有一個比較大的動作，那就是進入北京。我們已經等了很多年。卓越發展這么多年，沉淀了一些自己的經驗，它不一定要到三四線去。”張遠表示。

卓越主要定位還是CBD開發，目前還沒有太關注三四線城市。卓越集團在上一輪眾多房企紛紛進軍二三線城市的時候，仍然守住大城市項目，而未來是否會進入，張遠稱還得看機會，他認為房地產市場很大，但實際分類也很細，企業要根據自己的定位，各自發揮各自的優勢。

當傳統的商業業態發生變化之后，傳統的商場形態或者運營模式也在發生變化。

對于商業地產這塊，張遠表示是其最擔心的，“我常跟人講，商業地產有風險，入市須謹慎。我認為有兩個方面需要引起業界的重視：一是商業地產的供給，實際上很多是由地方政府臆想出來的，并非是和市場需求相匹配出來的結果。地方政府認為城市相對中心一點的地方，都需要有商業、寫字樓、酒店，這樣迫使開發商只能選擇綜合體用地；另一方面，從需求方來講，就是電商對傳統實體店的沖擊，目前，比較大型的中低端零售商業店現在明顯感覺到電商的沖擊。那么，今后我們建立的商場，可能更多是作為產品的展示廳而不是作為銷售點，這樣的話它的商業價值可能會面臨一個重估問題。”

卓越的融資策略

由于這些年中國GDP的高速增長，全國經濟總值較以往已經有了很大的提升，當下的融資環境與過去相比，張遠認為對地產開發商而言是非常有幫助的。即使在國家地產政策持續收緊的情況下，地產開發商也比過去更容易獲得銀行的開發貸款，優秀的品牌地產企業尤甚，“目前中國也出現了許多創新融資模式，這些融資渠道會根據開發商融資需求，對拿地、開發等各融資環節進行資金解決。在這種模式中，地產開發商的行業競爭力與品牌影響力往往決定了融資合作的難易與融資成本的高低，在融資過程中便上演著行業中的優勝劣汰。”

張遠稱，卓越集團的融資現狀表現良好。鑒于在深圳及全國優質的項目口碑以及其17年的品牌誠信度，卓越集團擁有較好的融資條件，能夠獲得更實惠的融資成本和更順暢的融資合作。在融資策略方面，卓越集團采取比較謹慎的融資方式，關注政策形勢，順應市場潮流，保證公司的充足資金運營和戰略發展需求，保持領先的融資能力。

不過，卓越在資金這一塊一直是很謹慎的。目前卓越在國內對房地產信托、基金等方面也做了一些嘗試，比如信托就做過幾例。此外，則是考慮對接資本市場。卓越集團曾經有過赴港IPO的想法，但是卻止于前夜，而這也是卓越集團主動選擇的結果。

不過，張遠表示，卓越也一直沒有放棄上市這個機會，“總的來講，目前思路還沒有打開，謹慎點還是好的。企業從資本市場獲得資金成本要高于從別的資金市場獲得資金成本，何必要進入資本市場。當然，資本市場對房地產企業非常重要，有資本市場對接，肯定能夠促進更大的發展。成為上市公司，從企業管治各方面都會得到強化，我們的客戶、合作者對卓越的信心也會增強。