經濟觀察報 記者 吳娓婷 在香港宣布2013年上半年業績的同時，富力地產董事長李思廉透露，明年的銷售目標設定為550億元，較今年提高30%。

李思廉說，550億的目標是根據今年富力所獲取的項目確定的。今年以來，富力在土地市場上的表現較為積極。截至7月31日，富力地產取得12幅土地，土地儲備達到3450萬平方米。用在土地投資方面的支出達到127億，超過年初100億的預算。這似乎彌補了過去兩年，因為結構調整而令土地儲備略顯遲頓的狀況。

早在今年3月的2012年業績發布會上，李思廉就表示看到市場需求很強，未來三年會表現進取。

21日香港半年業績發布會現場，李思廉再次強調，對今明兩年看好，又認為從政策信號看，“大調控的方向告一段落”。

數據顯示，截至6月30日，富力地產在建面積約為920萬平方米。上半年該公司已完成銷售目標420億的44%，營業額則增加21%至101.9億元。下半年富力將推出8個新項目，連同舊盤新推總貨值超過400億元。

不過，資料顯示，富力的凈負債比率達到100.9%，持有現金131億元。而其短期借債及長期借債的當期部分達到93.9億元。富力事實上在高負債奔跑。

下半年：多個舊改項目入市

截至6月30日，富力地產合約銷售收入為人民幣185.8億元，同比增長18%；銷售面積為161萬平方米，同比增長29%。

上半年的銷售增長點基本如公司管理層所料。在銷售大本營，廣州區域實現協議銷售額45.7億元，主要來自商業項目。其中位于CBD珠江新城的富力盈通廣場以及富力盈凱廣場兩棟商用物業就實現26.2億元銷售額。此外，太原三個剛需產品項目共錄得超過20億元的協議銷售額；而海南的三個度假及退休型住宅項目則錄得人民幣17.7億元協議銷售額，超過上一年度全年協議銷售額的兩倍。

從進入結算的項目來看，廣州、北京、天津依然是富力的主要貢獻區域。

董事長助理陳志濠對經濟觀察報透露，上半年富力的銷售有三成來自商業項目。

期內主要出售剛性需求住宅，富力整體銷售平均售價為9300元/平方米，下降33%。管理層解釋，由于沒有利潤率特別高的項目支撐，加上一般售價較低項目影響，以及成都麗思卡爾頓酒店和惠州富力萬麗酒店開業，期內公司毛利率為38.2%，較去年同期下降6%；凈利潤為13.9%，同比下跌6%。

不過，富力方面稱對下半年銷售拉升利潤率有信心。下半年，富力推盤積極，近期廣州區域就為5個全新的商業和住宅項目做聯動推銷。全國范圍內則總共推出8個新項目。富力方面介紹，在建可售面積為685萬平方米，下半年推出貨值約400多億，預計銷售200多億。管理層認為，有信心完成全年420億銷售目標。

下半年，該公司將有利潤水平較高的商業項目和舊改項目投入市場，例如備受關注的廣州楊箕村舊改項目。2011年，富力地產以4.73億元底價拍得這塊27.38萬平方米的土地。加上18.8億元的改造成本，該地塊折合地價為8529元/平方米。當時周邊樓盤項目單價已達三萬。經過三年拆遷、調整規劃，項目終于亮相。本月推介會上，富力方面首推86套超過200平方米的大戶型住宅，單價5萬元/平方米起。

李思廉透露，舊改項目利潤率很容易可達到40%-50%，可拉升公司的整體利潤率。

除了楊箕項目，與新鴻基地產、合景泰富地產合作開發的另一舊改項目獵德村亦有新貨推出。其中由富力地產開發并銷售的天盈廣場將在下半年進入市場，體量達45萬平方米。

2014年目標550億

從半年業績來看，富力的增幅在眾多上市房企中并不顯眼。不過，依據土地儲備增長及開發節奏，該公司已定下明年銷售550億的目標。

李思廉透露，原本在3、4月份，銷售目標設定為500億，其后土地市場上又有斬獲，于是進一步調整為550億。

截至7月31日，富力地產以1563.94元/平方米的成本，新增權益總建筑面積超過810萬平方米，截至目前，土地儲備達3450萬平方米。

李思廉坦言，拿地積極是因為看好今明兩年，他還認為政策信號顯示，“大調控的方向告一段落”。

新增土地儲備中，總價最高的是上海虹橋項目。富力分兩次摘得虹橋商務區核心區北片區兩宗地，兩地塊共占地約10.63萬平方米，總拿地代價約為36.31億元。

上海市場是一個信號。與之相對應的是，去年上半年富力連續競拍河北香河縣低價地塊，樓面地價在品牌開發商中一度排在最后。

李思廉笑言，今年這么多優秀開發商集中到上海競拍是有原因的。早在2007年，李思廉就表示要以百億巨資開拓華東市場，而上海是富力地產華東戰略中最重要的一部分，在富力百億計劃中占到七成。然而，拓展并不如北京、天津順利。直到去年，上海銷售才出現單盤超10億的表現。

富力選擇今年再度重金投資上海市場。至7月底，富力在長三角的土地儲備增加至總儲備的10%，其中上海及周邊又占長三角土儲的一半。李思廉對經濟觀察報說：“會以行動說明一切（進入上海市場的決心）”。

除了上海，富力對廣州、北京、天津等一二線城市的土地亦進行了補充。到7月底，富力已投入127億元在土地購買上。這一數據超出年初預算，但仍在擴大。21日業績發布會當天，富力再拿下南京一幅居住用地。

作為以舊改起家的地產商，李思廉透露目前在廣東省內正進行其他舊改項目。“有的以獲得土地憑證為準，有的以簽署協議為準，還沒到可以公布的時候。”李思廉說。

沖擊銷售目標的背后，富力的負債狀況又回到了高點。截至6月底，富力地產現金持有為131億元，凈負債比率達100.9%。

不過，李思廉認為負債率等財務數據只是一個上限，現實中掌握100多億現金是很健康的，能夠有很大發揮空間?？紤]到均價下跌及資本開支較高的因素，李思廉預期下半年凈負債比率只能跌約10個百分點至約90%。

在較高的銷售增長目標下，為銷售額帶來三成貢獻的商業項目未來一段時間仍然會以售出為主。富力表示會將做商業項目的經驗帶到全國更多地方。同時，李思廉表示，目前商業項目自持的比例約為15%，未來希望自持比例達到三成，但起碼要花5年的時間才能做到。

廣州CBD珠江新城16個商業項目，共有超過211萬平方米。不包括獵德舊改的合作項目，富力獨自開發的項目中，除了兩家酒店一家寫字樓，其余項目都用作出售。目前僅剩余20多萬平方米貨量。