經濟觀察報 記者 胡芳潔 海外資金，正在源源不斷地流入國內房企的腰包。緊隨而來的，是這些企業在土地市場上一擲千金的身影。

井噴

根據中國指數研究院公布的統計數據，今年1月至5月9日，上市房地產公司在海外發債融資金額759億元，超過去年全年25%。

這些發債的企業包括萬科、龍湖、金地、佳兆業、花樣年等企業，其中佳兆業、花樣年，今年發債次數都不止一次。

海外市場普遍實行降息、寬松貨幣政策，被認為是中國房企在海外大幅融資的重要背景。2013年以來，美聯儲重申繼續實行量化寬松政策；日本央行4月4日推出了該國史上最大規模的寬松措施；歐洲央行5月2日降息至歷史最低，對存款負利率持開放態度。

寬松貨幣政策導致資金大量涌入新興市場。有媒體引用世界銀行的分析報告顯示，今年前四個月，新興市場的資金流入量較上年同期激增42%，達到640億美元。

紐約證券交易所北京代表處首席代表劉亦浩表示，發股和發債是融資的兩種方式，一般情況下，在股市低迷時，企業會更傾向于選擇發債來融資，因為此時發股，股價較低，股東權益被攤薄得多，但現在股市并不算低迷。“不能說股市不好，只能說是量化寬松政策導致的。”劉亦浩表示，如果利率能達到7%-8%，是很有吸引力的，只要是能投債券的基金都會來購買，以美元計價發債，投資者會來自全球。

根據中國指數研究院的統計數據，今年前5個月以來房地產公司在海外發債，發債平均利率，只有2月份是5.5%，其余四個月的平均利率都在8%-9%之間，這一利率水平即使對國內資金都很有吸引力，更何況是對海外資金。

“年初企業對2013年銷售預期高，因此資金需求大。海外發債的資金，會較多地用于在土地市場的擴張。”中國指數研究院企業研究副總監白彥軍表示。

土地市場的盛宴，是此輪海外融資井噴的想象力所在。

拿地

今年國內土地市場分外熱鬧。在3月中央政府宣布又一輪房地產調控以后，土地市場的熱度并沒有任何減弱，這一點，與以往的調控，存在明顯的反差。

根據中原地產市場研究中心統計數據，今年前5個月，全國4個一線城市合計土地出讓金高達1411.8億元，同比上漲了350%。北京的土地出讓金高達約620億元，接近去年全年的647億元。

這和企業海外融資有什么關系呢？

看看佳兆業的例子。佳兆業今年的海外融資活動頗見成效。1月，以10.25%的利率，海外發債5億美元；2個月之后，再次發債5.5億美元，利率成本較第一次發債降低了1%以上；4月，又以不到7%的更低利率，發行18億人民幣優先票據。短短四個月，佳兆業就在海外市場融資超過80億元人民幣。

佳兆業在三次發債公告中都表示，融資所得款項將用于償還到期票據、作為一般營運資金。

5月以來，佳兆業分別在廣州、深圳、上海、杭州拿下5幅地塊，總地價款約56億元。前5個月，其拿地支出達到81億元。與其今年以來的海外發債總額相當。

佳兆業只是一個縮影。這些海外發債的企業，都在土地市場拼搶。

曾任職于一家上市房企的區域負責人對經濟觀察報表示，海外發債資金，在土地招拍掛以后，可以用于支付地價款。他所負責的區域公司2010年購買的一宗土地，就是用此類資金支付的地價款。2010年上半年，該公司以接近15%的年利率，海外發債超過7億元人民幣。幾個月后，該公司以6億多元的價格，拿得天津一塊土地，就是用這筆海外發債資金支付的。

海外發債資金，如何拿回國內買地？白彥軍表示，海外發債資金肯定都會回到國內，有一種可以采取的方式就是“外保內貸”，即將境外資金存入銀行位于境外的分行，由銀行的境外分行出具擔保函給位于中國境內的分行，分行收到這個擔保函，為境內企業提供人民幣授信。通過這種方式，境外資金無須匯入到境內。

白彥軍表示，這個過程中會產生一些費用。所以，企業海外融資的實際成本，比其宣布的融資成本要高。

可以用于買地，是海外發債融資的重要優勢。

目前開發商的資金來源，除了銷售回款外，還有三個主要的途徑：銀行開發貸款、信托以及海外融資。根據經濟觀察報搜集的數據，今年一季度，央行公布房產開發貸款新增2000億元，去年同期只有1100億元；房地產信托新增535億元，比去年同期上漲68%。雖然融資金額同比都出現上漲，但是這兩種融資方式，主要是以房地產項目為依托的，貸款要求嚴格的，會要求項目四證齊全、企業二級開發資質、30%自有資金等，這就意味著，很難拿這兩種資金去買地。

“開發貸款和信托，主要是以項目為依托。雖然也會有部分銀行授信貸款，但獲得的難度較大。”白彥軍說。

海外融資資金成為這些融資渠道中，最為便利的買地來源。更何況，是在地方政府推地欲望強烈的這樣一個時期。正可謂一拍即合。國際量化寬松的資金，就這樣，最終流進了中國地方政府的腰包。