經濟觀察報 記者 周亞霖 4月9日，亞洲冠軍足球聯賽的比分板定格為恒大足球4:1戰勝泰國蒙通聯隊，按照恒大地產（03333.HK）董事局主席許家印制定的獎勵規則，將有1200萬獎金落入球隊口袋。而在前一天，許家印宣布和清華大學實施長達十年的戰略合作，建立清華校內以企業命名的研究院，許家印仍在馬不停蹄的跨界前行。

年報顯示，恒大地產2012年在銷售面積、在建面積、竣工面積、城市布局等方面繼續蟬聯全國第一，而快速周轉、薄利多銷的代價是核心業務利潤率處于十大房企末位。不過，許家印并不十分擔心，他稱，恒大地產正用“最低利潤率創造高利潤”。

薄利多銷策略

3月26日，恒大在香港發布2012年度業績報告。年報顯示恒大地產通過持續撬動龐大的剛需市場，全年實現銷售面積1548.5萬平方米，較2011年期末增長27%，蟬聯行業“銷冠”。恒大的核心業務利潤率，遠低于A股和香港上市的絕大多數房企，卻以91.8億元的凈利潤僅次于中海、萬科再次鞏固了行業最薄利多銷房企的江湖地位。

在恒大地產的產品結構中，中端至中高端產品占70%，旅游度假產品占15%，高端產品占15%。據統計，恒大三線城市項目自住比例占86%，投資僅占14%；首次置業比例是64%，二次及以上是36%。該產品比例被恒大認為是安全的，可以抵御調控風險的。

標普和穆迪兩家評級機構分別于今年2月和3月發布了對恒大的展望報告。其中，標普將恒大地產(3333.HK)評級展望由“負面”修訂至“穩定”。對于此番評級調整，標普表示，美國Citron Research去年6月發表的做空報告對恒大的負面影響是短暫的，相信在未來12個月中，恒大仍將保持強勁的銷售表現。

標普預計，恒大今年將著重解決其高杠桿問題，管理層會致力于將負債控制在合理水平；在有利的市場條件及大量可售新項目支持下，預計恒大今年的銷售額仍將超過其1000億元人民幣的年度目標。

截至2012年底，恒大凈負債率84.2%，較2012年年中下降11.9%。2013年1月，恒大以每股4.35港元價格配售10億股新股，凈負債率由此降至69.8%。

而穆迪認為，恒大2012年的業績弱于預期。但是恒大地產B1的公司家族評級和B2的高級無抵押債務評級并未受到直接影響，評級展望仍為穩定。

穆迪助理副總裁、分析師梁鎮邦稱：“恒大地產的EBITDA利潤率（企業一定時期的息稅前利潤與折舊和攤銷之和）占這一時期的銷售收入凈額的比重。低于預期，可能會制約該公司的財務靈活性，不利于其抵御市場進一步滑坡所產生的壓力。”

不過，穆迪注意到恒大地產已放慢購地的步伐，并將在2013年繼續該策略。此外，由于恒大地產人力與銷售支出所占收入的比例會溫和下降，因此穆迪預計2013年該公司的EBITDA利潤率將略有改善。

全產業鏈和集權式管理

花旗預計恒大2013年的銷售超將市場預期。2013年恒大地產的業績有望跨入千億。按照許家印的戰略構想，恒大要爭取在2020年實現5500億的銷售目標。

今年年初，許家印在2013年集團系統年度工作會議上向內部提出，按第六個“三年計劃”，集團銷售額、主營業務收入、核心利潤上須實現年均30%的增長，在土地儲備上實現年均10%的增長。

許家印還指出，按今后八年每年25%增長的城市數量要求，以中國400多個三線城市進行估算，恒大的覆蓋率應該達到80%以上，即在2020年覆蓋320個以上城市，屆時對應的銷售目標將是5500億元。而截至2012年底，恒大已在3個直轄市、26個省會城市、90多個地級市完成戰略布局，完成的銷售任務是923億元。

布局100個城市的背后，其目標實現的重要支撐是恒大先后謀劃的十大戰略。恒大向全國拓展的緊密型和集團化的管理模式，標準化的運營模式，材料集中供應和全產業鏈聯盟戰略等十大戰略被許家印在一次內部談話一一闡述。單以材料全部集中供應可以窺得許的思路。“恒大的緊密型，集團化的管理模式，也可以說是中央集權的管理模式，能夠做到完全集權到集團總部，由總部來進行大戰略、大方向、大計劃的管控。”

在許家印看來，將材料全部集中供應，這是一般企業做不到的。但許家印認為，恒大可以做到，因為恒大是緊密型、集團化管理的公司，材料供應是一個系統工程，一個執行力強大的企業才能實施這種集中供應戰略。通過集中供應，既可以把控品牌，杜絕了假冒偽劣產品，也杜絕了材料漫天要價，實現了材料供應成本控制。而恒大站在戰略的高度采取集中供應，搶先若干年和國內外知名的材料供應商建立聯盟。

許家印在內部講話中表示，通過常年集中招標，組成的企業戰略聯盟是恒大未來發展不可估量的一大戰略。比如，中國最大最好的前十大裝修企業都是恒大的戰略聯盟，以后甚至擴大到二十大、三十大，且這樣的聯盟是長久性和排他性的。

2010年的調控中，恒大率先以8.5折降價，搶跑市場。而在2012年下半年，恒大半年完成了數百億的銷售額，無疑，樓市變熊之后，恒大的價格能讓其處于優勢地位。許家印認為，這樣資源的壟斷對恒大未來的發展有深遠的意義。