經濟觀察 報記者 廖杰華  國內房地產界，年銷售額300億元是進入一線房企俱樂部的門檻。

綜合各方面的數據，2012年，國內銷售規模在300億~400億之間的企業有7家，它們分別是:龍湖、招商、金地、富力、融創、遠洋和雅居樂。

和萬科、保利、中海等超級巨頭一樣，300億軍團也屬臥虎藏龍之地，不管是老牌的金地、招商，還是新貴融創，均非小富即安類型，在他們眼里，千億也是目標之一。

在這個軍團里，招商和融創2012年的發展最為迅猛，而且這一趨勢仍將持續；龍湖、金地和遠洋則穩步向前；富力和雅居樂則在這個規模徘徊，無論是規模還是盈利能力，未見太大增長。

可以預見，2013年，300億~400億的陣營競爭進一步加劇。誰能加強管控，做好周轉，誰也許就是下一批千億軍團的后備軍。

進攻型：融創、招商

2012年，地產圈很多故事與孫宏斌有關，他是融創中國的老板，也是綠城的救命人之一。

2012年，融創的成績單多少讓人有些意外。

數據顯示，2012年，融創中國共實現合約銷售金額356.4億元，在2011年同期193.1億元的基礎上增長了85%，實現合約銷售面積約200萬平方米，合約銷售均價約1.78萬元/平方米。

融創的最大看點在于孫宏斌，幾經波折總能東山再起，是融創崛起以及以后攻城略地的最大保證。

在調控之下崛起，是運氣也是本事。融創是2012年，一、二線城市房價強勁復蘇的受惠者。德銀的數據顯示，融創90%土儲位于市中心。

相比于其他一線巨頭的全國布局，融創的擴張策略簡單明了，融創在購地時堅持三核心法則：以核心城市的核心地段為核心，只選擇北京、天津、上海和重慶這四個大都會區作為落腳點。

融創也是2013年中最具進攻力的企業。

德銀在研究報告中稱，融創2012年新開工量增長最大（按年升80%），加之2011年及2012年購入的新土地儲備，均推動2013年可售貨量進一步增至780億元人民幣。

若以50%的去化率計算，那么融創2013年的合同銷售額至少可達400億元人民幣，較2012年增長33%。

400億顯然不是孫宏斌的目標。

此前，孫紅斌公布2013年銷售目標，將較2012年提高100億人民幣至450億。盡管如此，融創的管理層還是表示，此目標實為保守，未來數年銷售年增長可達到70%至80%。

與巨頭合作共舞是融創的另一大特色。

融創自2011年以來在購地過程中多采取與行業大腕聯手的策略，其中許多是國企開發商。除方興地產、綠城中國和保利置業，融創還于2012年6月與九龍倉展開合作，透過融創和綠城的合資企業平臺購得上海一項目。

這種做法的好處在于，一可以減輕積極擴張中的風險；二可以獲得優惠的銀行貸款，特別是在與國企開發商合作的項目中。

除了融創，2013年，另一個可能崛起的是招商地產。

不要小看央企的決心與雄心。保利地產和華潤置地就是證明。對于招商地產而言，一旦策略確定，完成目標只是時間和代價問題，這一目標為達到千億。

數據顯示，2012年，招商地產累計實現簽約銷售面積247.52萬平方米，簽約銷售金額363.86億元。而2011年，招商地產實現簽約銷售金額210億元，2010年，這一數字只有143億。

招商地產2012年最大的成功在于，“以價換量”的銷售策略，最直觀的反映是2012年銷售面積同比增長106%，銷售金額同比增長73%。

數據顯示，招商地產2011-2012年新開工維持在290萬平方米的水平，較2010年的140萬平方米有大幅提升。

申萬研究員竺勁認為，招商地產快周轉模式未變，預計2013年銷售額增長在25%左右。

招商地產董事長林少斌預計，2013年招商地產的貨量在600億元至700億元，按照70%的去化率目標，2013年的銷售目標將超過400億元。

招商地產的布局在房地產行業首席分析師李少明看來，一、二線核心城市是招商地產銷售的主力，利潤率仍將保持較高水平。一、二線城市銷售占比超過九成，其中深圳銷售百億元，占比近三成。

中銀國際增行業分析師田世欣認為，2012年靚麗的銷售支持了招商地產的土地擴張，全年拿地合計391萬平方米，土地款157億元，拿地額占比銷售額為43%，高于萬科的38%，略低于保利地產的44%，拿地策略在行業中較為激進，反映了招商地產加快周轉的決心，并顯示了對2013年市場的看好。

招商地產的另一個想象力在于大股東招商局的支持，這也是資本市場一直對招商地產厚愛有加的原因之一。

招商局集團在深圳蛇口海上世界、太子灣以及前海區域的資源豐富，此外與深圳市政府的合作關系使招商地產未來在蛇口以外區域持續拓展具有明顯優勢，2012年獲取的坪山新區項目就是很好的證明。2011年以來，招商地產新進入的武漢、青島、哈爾濱、鎮江、常州、畢節等城市都與招商局集團有合作關系。

穩健型：金地、龍湖、遠洋地產

金地一直是地產開發領域的優等生，但相比突然發力的招商和一夜崛起的融創，金地則低調很多。數據顯示，2012年金地全年銷售額342億，同比增長11%。

金地維持了近幾年前低后高的走勢，9-12月銷售額158億，占全年銷售額的46%。9-12月各月銷售額均在40億上下，較前8個月23億的月均銷售額上升明顯。

在調控之下，一直主打中高端的金地經歷了一定的步伐調整，即加大中小戶型和剛需的比例。

數據顯示，金地全年銷售均價為11882元/平方米，同比下降14%，主要因為產品結構調整，導致普通住宅和中小戶型產品占比提升所致。在2013年這一趨勢仍將持續，小戶型占比將提升10個百分點左右。

2013年金地仍將保持適度增長，一份券商的研究報告顯示，金地2012年約有新開工300萬方，加上160多萬方存貨，預計可售量將達到600億元，同時中小戶型占比將進一步提高到75%左右（2012年為65%），預計2013年銷售額為390億元，同比增長15%。

相比于在規模上的穩步推進，金地在住宅、金融和商業地產上，一體兩翼的布局則要領先于許多同行，這也是金地最有想象力之所在。

和金地一樣，龍湖也是一個三好學生。

龍湖在2012年全年實現合同銷售金額401.3億元，合同銷售面積418萬平方米，同比分別增長4.9%和27.2%。

如果以增速論，2012年的龍湖并不出色，這與龍湖的布局和策略有莫大關系。

龍湖地產全年銷售均價為9600元/平方米，這一銷售均價不僅大幅低于招商、融創超過1.5萬元的均價，也大幅低于金地。

對于2013年，龍湖表示，將進一步深化“產品聚焦”、“加大區域縱深”及“增持商業”的核心戰略，憑借優質的產品力和高周轉策略，在波動的市場環境中繼續取得有回款的銷售，有質量的增長。

實際上，偏于西部和二、三線城市的區域縱深和商業地產的加碼正是影響龍湖2012年表現的主要原因。

數據顯示，在龍湖2012年的銷售中，西部、環渤海、長三角及華南區域的銷售額占比分別為46.7%、27.4%、25.7%及0.2%。

這也是龍湖銷售面積不俗，而銷售均價并不高挺的主要原因，區域深耕可以保證效率，但中西部消費力未及沿海，也會使銷售均價受到抑制。

加大對商業的投入客觀上也影響了龍湖住宅的銷售表現，截至2012年12月，龍湖地產已有11個商業項目開業，商業樓面面積達72萬平方米。而龍湖計劃利用15年時間把商業利潤占比由5%提升至30%的水平。

但縱深戰略也讓龍湖慢慢受益。2012年龍湖在長三角區域的銷售金額首次突破百億元，同比增長21.5%，達103.3億元。