經濟觀察報 記者 郭海飛 實習記者 孫翔峰 “萬科已經5年沒有在資本市場融資，2012年也還沒有類似計劃。”2012年3月，萬科總裁郁亮在發布2011年度財報時稱。

早在2008年宏觀調控來臨之際，證監會便暫停了房地產企業在中國資本市場的再融資。

與此同時，銀行開始惜貸，排名前十的某開發商董秘向本報透露：“國內所有開發商都是不允許申請流動資金貸款的，只能申請項目的開發貸款。”

根據中國人民銀行數據：2012年上半年全國房地產貸款增加 5653 億元，同比少增2271億元；房地產貸款增量占同期各項貸款增量的比例為12.3%，相比2011年的17.5%有明顯下降。

但在房地產行業浸淫多年的地產大佬們總能找到化解之道，國企、央企更是游刃有余，融資艱難的惟有中小民企。

銀行傍“大佬”

隨著調控的繼續深入，各大銀行逐漸加大風險管控力度，將審批權限收歸總行，實行限額管理。

“最近三年，銀行的開發貸款是一年比一年難貸，以前銀行貸款在開發商的資金來源中占比在20%以上，2011年初已經降到20%以下，年底更是下降到10%，現在大概是14%。”上述房企董秘向本報記者透露。

“銀行會根據公司的資信情況、項目的好壞、擔保母公司的實力等等來綜合評估是否發放貸款。它主要考慮的是安全問題，大公司和比較穩健的公司相對比較容易獲得貸款。”他進一步介紹說。

“央企負責人到地方去，都是省長、副省長級別的人出面來接待的，地方巴不得央企來投資，銀行都搶著給放貸。”河北某開發商負責投融資的人士向本報說。

保利地產2012年半年報顯示，截至6月底，其短期借款和長期借款便高達557億元，其中新增貸款 211 億元，凈增貸款 80 億元，利率在6.7%-7.3%之間。

據《理財周報》統計，2011年上半年，保利地產就以528.7億元的借款額，占134家上市房企長短期借款3700億總額的1/8，是同期萬科借款額的兩倍多，成為借款金額最大的房企。

截至2012年6月30日，中海地產的借貸總額也高達358億元，其中新增貸款78億元；華潤置地的銀行貸款總額更是高達580億元港幣，其中人民幣貸款占比42.7%，年利率在0.74厘至8.11厘。

上述開發商人士稱，按照規定房地產項目的開發貸款不能超過總投資的一半，但是一些國企、央企甚至能達到60%。

“一些國企和大型央企，甚至能獲得國開行的貸款，而國開行貸款主要是投向基礎設施建設，國開行的貸款是嚴禁投向商業性房地產的，一般開發商很難獲得國開行的貸款。”一名從事房地產融資業務的金融機構人士向本報記者稱。

2011年9月，保利地產便從國開行廣東分行獲得一筆12億多元、長達5年的銀行貸款，利率為7.3%。

2009年上半年，中冶置業也從國開行獲得100億元的保障房開發專項授信額度。2012年4月，首創集團又與中信集團、國開行全資子公司國開金融有限責任公司聯合設立北京小城鎮發展基金，一期募集25億元，用于北京小城鎮的整體開發建設，“十二五”期間基金規模將增至50億元，并計劃撬動200億元銀團貸款。

在基金成立之日，國開行等8家銀行便為基金整體授信50億元，而基金的主要收益來源便是土地一級開發和二級房地產開發建設。

“其中有多少是投資到政策允許的基礎設施建設中，多少投入到房地產中，就不知道了。”上述人士稱。

紅籌股海外融資

開發商的資金來源中一半是依靠銷售回款，20%是自有資金，百分之十幾是銀行貸款，剩下的是資本市場融資、信托等其他方式。

隨著銀行信貸收緊、國內資本市場融資受限，開發商不得不另覓其他捷徑，海外市場融資成為不錯的選擇。

2012年2月底，碧桂園通過配股集資21.9億港元；9月，龍湖地產以全面包銷基準價11.88港元的價格，以先舊后新的方式配股融資4億美元。

“不是所有在香港上市的公司都可以在海外市場融資的，只有公司注冊地在境外的在港上市企業，才可以面向全球市場融資，這些公司也就是紅籌股。”上述董秘介紹。

但融資的代價也因人而異，能夠輕松獲得銀行貸款的大型央企，在海外資本市場也很受追捧。

中海2012年2月發行的一筆5億美元、5年期的債券，票面利率僅為4.875%，而金地上述優先級債券年利率則為9.15%，雅居樂3月份發行的5年期、7億美元優先票據年利率為9.875%，同樣在3月發行5年期、5億美元優先票據的合景泰富，年利率高達13.25%。

“中海和華潤在香港特別受歡迎，年利率只有4點多，而其他企業則在10%左右。”上述董秘說。

除此之外，一些手握巨資的開發商，也積極尋求在海外借殼融資的機會。

2012年5月，招商地產便通過境外子公司入主H股東力實業，實現借殼上市。

兩個月后，萬科斥資10億多港元收購在港上市的南聯地產控股有限公司74%股權，同時也在考慮B股轉H股的可行性。

9月下旬，金地子公司以16.54億港幣購買星獅地產大股東持有的星獅地產38.47萬股，成為其最大單一股東。至此，傳統的“招保萬金”四大房企都有了海外融資平臺。

據不完全統計，2012年年初至今，中海、華潤置地、雅居樂、合景泰富等地產企業，通過發行美元債券、優先票據、海外銀行貸款等多種形式，實現海外借債超過400億元。

民企靠信托、私募

對于那些既沒有央企、國企背景，也沒有在港上市的中小開發商來說，銀行貸款和海外融資都是可望而不可求的“美夢”，他們中的大部分只能采用成本高昂的信托和私募進行融資。

一位秦皇島的開發商總經理向本報記者表示，現在已經無法從銀行獲得貸款，只能依靠信托和私募等方式融資，而信托的成本是融資總額的12%-15%，向四大資產管理公司借款的成本更是高達15%-20%，私募的成本更是高達融資總額的25%。

一位蘇州本地的開發商也證實，私募的成本高達25%，但他表示目前信托的成本也在15%-16%，西安當地某龍頭開發商負責投融資的人士更是稱，信托的成本在15%-20%。

但前述全國排名前十的房企董秘透露，大型房企的信托成本目前只有7%-12%。

根據信托業協會公布的數據，2012年上半年末，投向房地產領域的資金信托余額為6751億元，累計新增房地產信托項目金額1213億元。

2012年1-8月，房地產領域共成立了469個集合信托產品，規模共1040億元，規模在所有信托領域中僅次于基礎設施，位居第二，預期年收益率房地產信托最高，達10.31%。

銀監會加強了房地產信托的監管，房地產信托融資也變得艱難起來。

成本高昂的私募便成為中小房企不得已的選擇，有業內人士稱：“大企業是根本不做私募融資的，私募目前還處于灰色的邊緣地帶，風險比較大。”

據清科統計，2012年上半年房地產基金共募集36億元，不及2011年一半。

此外，中小房企也可以尋求中小額貸款，但是5000萬以下的限額，對于房企來說幾乎是杯水車薪。

走投無路之際，中小房企便會選擇民間高利貸，但從事房地產開發的一位浙商向本報記者透露，“高利貸的利息一般是2分、3分，但是現在高利貸也很難貸到。”

該浙商表示：“實在沒辦法了，只能把項目賣掉”，上述蘇州開發商人士表示，目前已有部分小開發商轉向從事金融等虛擬投資，或者把資產轉移到國外。

房地產行業的國進民退與整合并購的趨勢正在加強，“小房企主要是沒錢拿地，也不斷有小開發商倒閉，而大型央企、龍頭開發商則在不斷跑馬圈地，搶占資源。”上述董秘說。