經濟觀察報 記者 胡芳潔 在北京市朝陽區朝陽路、朝陽北路、青年路區域放眼望去，高樓林立，地產項目眾多。2006年左右，該區域十多個樓盤齊發，各色開發商林立，但這種境況，在五環內連新盤都不多見的北京，已經成為歷史?，F在，這里已經較少有新的項目供應給依然饑渴的購買市場。

隨著土地越來越稀缺，北京城區開始成為品牌房企的天下，價格也開始更多被這些大企業所影響。

供應量之變

位于朝陽區青年路的華紡易城項目，是該區域的一個老項目，最早一期開盤，是在2004年，當時價格是5000元左右/平方米。

目前，該項目依然有房屋在售，不過，總共只剩下不到10套房源。2012年12月底，本報記者來到該項目處，歷經多年開發，該項目已經開發完畢，因為所剩房源不多，緊鄰青年路的售樓處，已經清理一空，大門緊鎖?，F在的售樓處搬到了社區里的會所里面。

該項目目前所售房源，都是頂層復式戶型，面積230—290平方米，均價33000元/平方米，230平方米戶型總價820萬元。

“周邊已經沒有什么新項目了。這個戶型很適合有老人、小孩的大家庭居住。”一位銷售人員說。

華紡易城目前的產品，顯然已經升級為高端產品的范疇，而該區域，可以選擇的新項目，也寥寥無幾。大悅城公寓已經售完，小悅城是一個以LOFT產品為主的商業立項項目，朝青匯也屬于商業立項，和記黃埔的項目御翠·尚府，目前在售復式洋房，總價1600萬元/套起，屬于豪宅范疇，不是普通的剛需、改善型需求的選擇范圍。

這一番景象，與2006年時相比，已是天壤之別。

當時該區域在售的普通住宅項目眾多，包括華紡易城、天鵝灣、阿曼寓所、潤楓水尚、國美第一城、蘋果派，首創A-Z town等等，大大小小約有10多個，價格普遍在7000元左右/平方米。市場供應量大，對該區域的房價起到了抑制作用。

“那時候，中心城區還是有選擇的空間，人們剛剛開始從城里頭往外走，這類購房群體剛剛在成長的過程中，需求量要小一些，但供應量卻很大，價格上不去。當時青年路附近一些項目價格是比較低的。”金網絡投資顧問有限公司總經理楊強宏說，當時愿意走出去到城市邊緣置業的人群，比例沒有現在這么高，但是現在不一樣，購房人都往外走了，如果有地鐵六環也能接受。

當時的朝青區域，還屬于城市邊緣的區域。

因為供應量大，使得價格成為充分競爭的結果，而且有眾多的小開發商參與其中。2005年，首創A-Z town以7500元/平方米價格開盤時，一度創下了區域樓盤銷售價格的新高。作為品牌房企的產品，定價相對較高，此后，首創A-Z town項目在做某個階段產品推廣思路策劃的時候，還這樣總結道：小戶型市場競爭加劇，項目價格沒有太大優勢。

從大量供應、價格較低，到房源匱乏、價格高企，朝青板塊只是這些年來北京房地產市場發展的一個縮影。2007年以后，北京房價開始明顯上漲，這個過程與北京住宅供應量不斷緊縮是同步的。

根據北京市住房和城鄉建設委員會網站數據，本報統計了從2005年至2012年這八年中，每年9月、10月兩個月（即傳統銷售旺季）住建委頒發的商品住宅預售許可證的數量，這個數字分別是124個、89個、79個、71個、66個、42個、55個、51個，可以看到，這個數字基本上是直線下降的。

“我們統計北京商品住宅的批準上市量（即拿到銷售許可證的面積），最近五六年以來，新增批準上市量，基本上都比同期銷售量要低。”中國指數研究院指數總監何田表示，新增批準上市量2007年是1237萬平方米，最近二、三年是950萬平方米左右，2012年1-11月是720萬平方米。

再從根源的土地供應量來看，根據中原地產市場研究院和北京市統計局數據綜合統計，2009年至2012年前11個月，4年來北京供應的住宅用地建筑面積，同樣比同期住宅銷售量要低， 2009年和2010年，這一缺口是485萬平方米；2011年和2012年，這一缺口是823萬平方米。

這一變化，對市場最直觀的影響就是，土地越來越稀缺，進入門檻越來越高，可選擇的項目越來越少，品牌房企、大企業的優勢前所未有的凸顯出來。

誰主價格

“一個樓盤的定價，受幾個因素影響，一是大的市場環境好與壞；二是企業本身的目標，年度季度目標，拆分到具體的項目是多少；三是項目本身所處的微觀環境，周邊競爭的樓盤、各自的產品類型。”何田說，第三個因素，對樓盤價格的影響更為直接，如果這個區域只有一個項目，如何定價更多的由這家開發企業來決定；如果周邊同時在銷售的項目很多，那么定價就需要慎重了，例如房山區域，如果是新項目，就會選擇低價開盤，贏得市場的關注度，如果是賣了一兩年的項目，客戶影響力已經有了，價格則會相對高一些。

而楊強宏認為，一個項目的定價，受到區域需求規模的大小、周邊供應的多少，以及每個企業經營狀況、成本因素，四個方面的影響，其中，一個項目價格的80%取決于前兩個因素，即需求和供應。

可見，區域需求量和供應量，成為影響樓盤定價的最關鍵因素。

一線城市土地供應的稀缺，一方面限制了這些區域的供應量，抬高了房價；同時地價的高企，也使得進入門檻提高，導致這些區域集中度越來越高，成為大的品牌房企角逐的領地。定價權，也最終通過這些企業操作的項目體現出來。

大望京區域，就是地產行業集中化趨勢顯著出現以后的一個典型區域。

2010年以后，大望京村出讓的地塊，由遠洋、保利、中化方興和融創等企業獲得。盡管拿地價格各不相同，樓面地價從2.7萬元/平方米到1萬多元/平方米不等，但拿地總價都超過30億元，保利和遠洋的拿地總價更是分別超過50億元、40億元。這一標準，顯然早已將中小開發商排除在外。

2010年3月，遠洋高價拿下大望京地塊，樓面地價高達2.7萬元/平方米，使得市場驚呼一片，原因在于，當時該區域內，望京新城、國風北京的二手房價格是2萬元左右/平方米，合生麒麟社、大西洋新城、華彩國際公寓等新盤的價格分別約為2.5萬元/平方米、2.7萬元/平方米、2萬元/平方米。

不過，品牌房企的運作能力，很快將大望京區域打造成了一個典型的高端住宅區域。

目前，當初拿地樓面地價較高的遠洋、保利的項目，保利中央公園均價為4.2萬元/平方米，遠洋萬和公館均價為5.4萬元/平方米，后來拿地的方興和融創打造的項目望京金茂府均價4.7萬元/平方米。

望京金茂府地塊是在2011年地價相對較低時成交，樓面地價約為10800元/平方米。不過，憑借方興和融創的豪宅打造能力，望京金茂府在2012年12月，以4.7萬元/平方米的均價、218平方米大三居為主力戶型推出一期產品時，實現了開盤售罄。

還有眾多的購房者沒有買到房子，而該區域，可供選擇的房源并不多。

保利中央公園一、二期已經基本售罄，本報查詢了北京市住建委網站，該項目共批準預售房屋分別是552套、516套，已簽約房屋是540套、495套，加上一些預訂未簽約房源，基本售罄符合事實。

遠洋萬和公館還剩276套房源還沒有售出。除此以外，就僅剩金茂府附近的招商局和九龍倉聯手打造的臻園項目。目前該項目還沒有開盤，盡管該項目拿地樓面地價約1.25萬元/平方米并不算高，但該項目定位高端精裝項目，再加上招商局和九龍倉的運作能力，未來產品在定價上必然來者不善。

“土地資源的集中化，這是肯定的。例如在北京拿一塊地，動輒要10億，20億，30億，只有大企業才有能力取得，北京、上海等一線城市，已經成為大的品牌房企角逐的地方。”何田說，如果某個區域只有一二個項目，定價肯定由企業主導的比較多，但是也需要企業能做出好的產品，并且得到市場的認可，大企業在這方面的優勢更為明顯。

楊強宏認為，由于地產行業本身的地域性特征，土地和產品不能完全流動，地產行業的壟斷是做不到的，商品房市場依然是一個充分競爭的市場，商品房價格取決于市場的競爭情況。

不過，在楊強宏看來，由于土地資源的稀缺而導致大企業對區域價格的控制權，這是可能的。

“由于土地的稀缺性，利用這種稀缺性做出一些高端項目，且有技術保證，價格確實會上去。這也需要企業研發出好的產品，能滿足市場的需求。”楊強宏說。

無論是遠洋、保利，還是方興和融創的項目，都能看到這一邏輯。

據了解，望京金茂府產品的一個研發重點，就是力圖打造繼鋒尚國際、當代MOMA之后的第三代綠色建筑產品，方興地產在研發金茂府系列產品之初，就開始考慮綠色建筑這一發展戰略。

從金茂府的樣板間可以看到，這套被稱為能實現恒溫恒濕恒氧的系統正在運行中。除此之外，還有高隔音材料、新風系統、智能化家居系統，都成為其賣點。這些都成為金茂府項目價格和市場的保障因素。

大望京區域只是一個例子。近年來，北京土地供應方式所導致的資源稀缺性，正在加劇。2012年，北京供應的城區中心住宅用地，如萬柳地塊，被暫停的農展館地塊、即將上市的海淀區玉淵潭地塊等零星幾塊，甚至還遠不如大望京區域土地供應的力度。不用驚訝土塊出讓時的高價，因為區域土地供應的稀缺性，這些產品在面市時，必然是一場豪宅的盛宴，在和需求市場有效溝通的情況下，拿地企業對定價區間的掌控范圍，依然是可觀的。