經濟觀察報 記者 胡芳潔 根據北京市統計局數據，1-11月商品住宅新開工面積為1455萬平方米，同比下降40.5%；與此同時，全市商品住宅的銷售面積為1179.2萬平方米，同比增長52.7%。

新開工面積大幅度下降，但絕對數字還是高過今年的銷售面積?；⒔芡顿Y顧問首席分析師張寅表示，新開工面積只是潛在的供應，對市場的影響周期為一年左右，主要影響的是2014年的供應量，而且開工面積統計起來不準確的可能性較大，何時能最終供應到市場，還要看開發商的施工進度、施工效率等方面，“竣工面積更為重要，因為這個數據統計起來更為準確，且對市場的影響是即時的。”張寅說，今年前11個月，北京商品住宅竣工面積為1021萬平方米，而銷售面積為1179.2萬平方米，竣工比銷售的少，這其中有約160萬平方米的缺口，“10%這個缺口已經比較大了”。實際供應量小于實際銷售量，這種情況下，市場容易出現恐慌，出現開盤就要排隊的現象。

陽光100置業集團常務副總經理范小沖認為，新開工面積下降會影響未來的供應量。“開工有周期，預售有條件?，F在的住宅一般是高層建筑，又到了冬季，即使是現在復蘇開始加大開工面積，也要等到明年下半年，才能達到預售的條件。”

范小沖表示，今年的開工計劃是去年做的，去年正是調控最嚴厲的時候，量價齊跌、信貸緊縮，當時制定的計劃，開發商的開工計劃被擱置，不敢動了。

開工面積對市場的影響雖然存在，但隨著交易市場的變化，開工面積也會隨之進行調整，其影響周期是有限的。從更根源的土地供應來看，這一情況正在變得更為嚴重。

根據中原地產市場研究院的數據，從2011年1月至2012年11月底，北京成交的住宅類地塊合計規劃建筑面積是1391.1萬平方米。根據北京市統計局數據，同期的商品住宅銷售面積為2214.2萬平方米，土地供應所對應的建筑面積，與銷售面積存在823萬平方米的差距。

并且，自2009年以來近4年中，北京供應的住宅用地，都無法覆蓋當期的住宅銷售量，且存在巨大缺口；這一情況，在最近兩年變得更為嚴重。

中原地產市場研究部總監張大偉分析表示，未來兩年，北京成交量如果維持平均水平的話，土地供應缺口可能達到1000萬平米左右。