經濟觀察報 明笛 陳哲/文 進入四季度，中央財政政策和貨幣政策較前期愈顯收緊，房地產企業回款壓力增加。北上廣深等一線城市為首的眾多房地產市場相繼表現出房價上漲、成交放量態勢，部分一線大型房企也陸續提前完成年內銷售任務，回款較為順暢、資金壓力有所緩解，相繼考慮擇機拿地補充土地庫存。

與此同時，各地政府為縮小土地出讓任務的缺口，也順勢加緊推出土地供應，其中不乏城市中心的稀缺資源，積極迎合需求。一時間，國內土地市場不斷報出高價地王，整體市場顯現出了久違的交投活躍氛圍。而這一現象也影響到了部分持幣觀望的購房者心理，之前對房價繼續走弱的預期轉變，轉而積極入市置業，又進一步促進了樓市成交量價的穩步回升。房地產行業仿佛再次步入成本支撐下的“良性循環”，成功“化解”調控政策影響的結果似乎已經隱現。

然而，在12月4日召開的為中央經濟會議定調的中央政治局工作會議上，“加強房地產市場調控和住房保障工作”，出現在議程將要結束的部分。至此，房地產調控問題首次出現在這一國內最高級別會議的文件中。也是繼十八大會議之后，高層對這一政策繼續堅持執行的再次表態。會后，社會媒體及行業人士普遍認為，這是高層對近期樓市種種回暖現象及市場紛紜猜測的直接回應，表明接下來的房地產政策仍將延續執行。

安邦房地產研究人員認為，目前我國出口在經歷8、9月份的小幅增長后再次陷入回落，PPI、PMI及發電量等實體重要經濟指標雖小幅反彈，但整體尚未擺脫疲態的大環境下，繼續出臺房地產調控新政用以遏制其“恢復實力”的概率不大?？傮w依然將會以從嚴為主，但繼續加碼的可能性很小。甚至，各地方政府能否繼續從嚴地執行往期調控政策都未為可知——今年1－11月，全國財政收入超過10萬億，土地出讓收入占比依然在20%以上，在找不到新的經濟增長點提振經濟的前提下，房地產依然是目前保持國民經濟活力的救命稻草。近期，貴陽等地方城市的戶籍政策變化松動也被認為是房地產調控政策松動的一種跡象。整體來看，一線城市政策松動的可能性較小，今年基本沒有出現過寬松情況，反而有過多次加強現有調控政策執行力度的案例。就在媒體報道北京補交社保便可貨購房資格不久，12月17日晚，北京市住建委即明確表示在購房資格中對補繳社保將不予認可。一線城市房地產調控從嚴將為其他地區起到表率作用。但從全國來看，局部政策調整將很有可能繼續在明年為房地產市場吹起回暖之風。

另外，從大的市場趨勢看，上半年兩次降準、兩次降息后的2－3個月內，房地產市場開始扭轉頹勢逐步回暖，進入下半年后主要行業指標相繼止跌企穩，這也充分說明前期調控的確使得地產商們資金鏈緊張，高負債率、頻繁募資及企業的謹慎拿地態度都是直觀說明。而目前看這些數據尚未得到實際改善：最新的三季報顯示，凈負債率超100%房地產企業多達27家，凈負債率超85%的房地產公司達42家；全國房地產投資開發增速持續近9個月下滑后首先小幅增長；房屋新開工面積、土地購置面積同比分別下降7.2%和14.8%，商品房待售面積同比增長32%，其中住宅待售面積同比更是增長37.7%?？梢?，房地產企業最為迫切的任務將依然是回籠現金和去庫存。而地王頻現現象則更多的只是實力雄厚房企的個別現象，更多的中小型房企及非房地產開發為主業的房企則更傾向于重新調整業務重心，逐步遠離房地產市場。

從目前來看，明年房地產市場尚不存在房價明顯上漲成交大幅放量的條件。并且，高層對減少經濟對房地產等傳統投資性行業的依賴程度決心明確。房地產企業自身運作也趨于理性，加之政策面將側重發展城鎮化建設，減少東西部地區差異，推進農村人口進城，及保障性住房建設等政策的持續。綜合因素考慮，我國房地產市場將很難再現前10年的爆發性增長，轉而進入新的平穩增長時期。

同時，房產稅的推廣擴容以及土地法改革推進，也是影響未來房地產市場走勢的兩個重要因素，抑制投資投機性購房和改變土地供應政策，將從源頭和終端對房地產企業形成持續影響。預計2013年國內房地產市場大方向依舊是穩定運行為主，北上廣深及熱點旅游地市等一、二線城市，對流動人口的吸引力將持續對當地的房地產市場帶來積極正面的影響，未來房價及成交量將繼續呈現小幅回升現象。而三、四線城市表現也將隨著城鎮化進程的差異而持續分化。個別投資過熱的地區在未來很長一段時間的房地產市場都將消化庫存為主?？傮w來看，明年的房地產市場政策環境對開發商而言，將比今年好過不少。

（作者為安邦咨詢房地產研究員）