經濟觀察報 記者 胡芳潔 2009年和2010年是上一輪金融危機之后，房地產市場最紅火的兩年。在最嚴厲的調控政策并沒有出現明顯變化的2012年，北京樓市成交量將超過2010年。
一線功力根據中原地產市場研究部提供的數據，2010年北京新房住宅的成交量是11.1套，2011年是9.06萬套，今年前11個月，總成交量已經達到10.86萬套，與2010年的差距只有2400多套。而12月上旬，北京新房住宅成交套數已經超過3000套。

根據中原地產發布的新房住宅的成交數據，可以得到剔除保障性住房以后的成交總數，今年目前的成交套數是101878套，已經超過2010年的98095套。

由于目前北京市建委公布的數據都是包含保障性住房的成交總數，每個機構統計成交數據的途徑、方式有差別，導致結果也有區別。除中原地產統計的今年純商品住宅成交數已經超過2010年以外，本報同時從偉業我愛我家市場研究院、易居（中國）克爾瑞信息集團了解到的信息，今年前11個月北京純商品住宅的成交數據，與2010年全年的差距，都在7000套以內，而這一差距，明顯小于今年5月至11月任何一個月的成交量，今年12月的成交情況，目前看來也并沒有在之前的基礎上出現轉折。除去保障性住房以后，今年新房住宅的成交量，將創造最近三年來的新高。

從多個機構統計的北京市純商品住宅成交均價來看，11月已經超過2.1萬元/平方米，明顯高于年初的1.8萬元左右/平方米，小幅上漲且已經接近或達到調控前的最高水平。

“年初調控已經很嚴了，沒有辦法想象還能嚴到哪里去。今年的情況和2009年很像，都是一開始不行，后來就好起來了。只是今年的價格沒有像2009年那樣暴漲。”一位房地產市場分析人士表示。
    “北京的市場，已經形成了一個自己的小周期，一般每年都是年初2月份左右，農歷春節，交易量比較低，之后又回升，不太受大的環境的影響。”虎杰投資顧問公司首席分析師張寅說。
原因魏先生今年2月份在北京買了一套房用于改善一家的居住條件。跟他一起出手的還有他的好幾個朋友。當時確實是今年房價的一個低點。

此次是魏先生在北京第三次購房，最早的一次是在2005年6月，當時是為了買房結婚，純剛性需求；第二次是在2009年1月，隨后，北京商品房價格在這一年基本上都翻了一番，后來這套房子被魏先生擇機出售；而這一次，是2012年2月。三次買房，都踩到低點。

“在買房決策上，專家的話是不靠譜的。”魏先生說，以他自己的經驗，選擇出手時機最關鍵的一點就是看宏觀信貸情況。

“2009年時，首套房貸款利率都到7折了，二套房首付也只要30%，當時總價也不高，買一套房的成本比較低；今年2月，首套房貸款利率可以打9折，這在去年底是不可能的，當時都是基準利率，或者在基準利率基礎上上浮。”魏先生說，目前在中國，信貸一松，房地產行業受益最大。

張大偉也認為，影響樓市的一個重要因素就是信貸，信貸松動是今年樓市整體復蘇的最重要原因，同時，信貸政策也將是影響年末市場走勢的關鍵政策。  “不能看數據指標來做判斷，因為數據指標永遠是滯后的。”張大偉說。

這一變化在今年初確實就已經出現。根據國家統計局的數據，2011年1-12月，房地產開發企業的資金來源中，國內貸款的同比增長是0%，個人按揭貸款同比下降12.2%；而到了2012年1-2月，房地產開發企業國內貸款同比增長16.2%，個人按揭貸款也從同比大幅下降，轉為增長1.2%。這一變化很快就傳導到房地產交易市場。從北京來看，今年3月份，成交量開始回暖，到了6月份，交易已經徹底活躍起來。

“全國存款增長開始放慢，一線城市的存款增長相對其他城市更穩定，這也使得今年信貸向一線城市傾斜。”張寅表示，信貸是今年成交上漲的重要原因。

張寅還表示，一線城市人口基數大，在限購政策依然存在的情況下，一線城市有購房需求并且滿足購房條件者的數量更有保證，這是一線城市交易量上升的原因之一；此外，就是供需的問題，北京這幾年的土地供應是在減少的，目前的庫存也在一個比較低的水平。根據北京市住建委數據，目前北京期房和現房住宅總庫存是8.5萬多套。

鏈家地產市場研究部提供的數據顯示，今年前11個月新增195個項目，新增供應5.9萬套。這個數字，遠低于今年前11個月的成交量。張寅表示，未來挑戰比較大的反而是庫存的問題，目前北京庫存較低，如果維持這樣的情況，可能難以保持供需平衡。

某大型房地產企業一位負責人對本報表示，該公司今年9月底、10月初在北京推出的項目，銷得最好的戶型，就是面積七八十平方米、90平方米以內的，基本上處于一房難求的狀況，一兩天內就能賣光；110平方米—120平方米的戶型，雖然也能賣完，但賣得要慢一點，就該公司的情況來看，剛性需求依然是目前市場上最重要的購買力量。

  “現在四、五環內基本上沒有整體開發的、比較好的項目，市場供應量明顯不足。”這位負責人表示，盡管有限購，但是這個市場始終是存在的，在這方面，北京、上海等一線城市，應該和普通的二、三線城市區別對待。“對于開發商來說，今年北京市場的成交量肯定是超預期的。”他說。