經濟觀察報 記者 廖杰華 實習記者 張曉龍 一紙限購令，讓豪宅開發之路變得異常艱難，調控打擊的是投資和投機需求，而投資和投機恰是豪宅客戶的主力，在眾多上市房企中，華僑城首當其沖。

華僑城是樓市調控的一個縮影，也是央企病的典型代表。這些病癥包括，一邊是調控一邊是高價拿地；一邊是營銷無力一邊是費用高企；一邊是負債飆升另一邊是存貨高企。在調控之下，華僑城正為豪宅戰略付出代價。

冷清香山里

5月13日，星期天，和以往一樣，位于深圳華僑城片區的豪宅項目香山里二期依舊冷清，從2011年9月開盤到今年3月19日一共銷售了343套，占1706套總房源的1/5，開盤價3萬元/平方米。

深圳國土資源網站最新信息顯示，截至5月17日，香山里二期的多數房源仍處于期房待售狀態。其中，8棟總共385套房源中，已備案和已簽訂合同的只有13套，9棟259套房源中，只有4套銷售和備案。另外四棟的情況稍好，但銷售仍不足四成。

數據顯示，香山里二期目前的成交均價為33876元/平方米。

華僑城地產營銷總監陳立民在短信回復中稱，香山里一期銷售接近尾聲，銷售率超過九成五，二期銷售穩定，價格也比較穩定。

華僑城董秘倪征在接受本報記者采訪時表示：“我們總體的銷售是正常的，當然會有個別的樓盤銷售快一點，個別的樓盤銷售慢一點，所以肯定有好有壞。”

倪征表示：“香山里是另外一種情況，我們目前還沒有任何降價計劃，所有新開樓盤都是按照市場定價的，客戶愿意出多少錢來買這個房子，我們就多少價錢。所以我們沒有定價權，定價權在市場。”

倪征所說的另外一種情況是指香山里的雙拼房戶型。

2006年出臺的“70/90政策”（凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上），使一些開發商推出了“雙拼房”（將兩間90平方米以下的房子合為一間）來規避限制。

曾經的投機取巧現在反被套，這讓香山里陷入絕境。

華僑城內部知情人士透露，“香山里二期一直在做持續銷售，由于是雙拼戶型，在現在的市場情況下，很多人想買，但是沒有房票，所以也買不了。”“限購”像一個符咒，一朝降臨，多拼戶型即被牢牢困住。

豪宅困境

香山里只是華僑城的一個縮影，豪宅開發正讓華僑城陷入困境。

以華僑城大本營深圳為例，資料顯示，2010年以來，華僑城入市銷售的純水岸九期均價為54966元/平方米，招商華僑城曦城均價為50797元/平方米，東部華僑城天麓8區的成交均價高達128483元/平方米。

華僑城內部知情人對本報記者表示，華僑城的產品沒有3萬元/平方米以下的。

華僑城高層對外公布的數據證實了這一說法，3月19日下午，華僑城高層人士在2011年年報交流會上表示，今年公司在旅游綜合業務配套地產與房地產業務方面，計劃開工面積為133萬平方米，計劃可售面積為153萬平方米。

華僑城集團副總裁陳劍在會上稱，上述可售面積折算金額預計為450億元。

其中深圳可售面積約36萬平方米，貨值約200億元，均價每平方米超5萬；上?？墒勖娣e20萬平方米，貨值約80億元，均價在4萬左右。

在調控不見放松的市場狀況下，這種貨源結構使華僑城的銷售短期內看不到好轉的希望。

事實上，華僑城公司層面對 2012年的銷售并不十分樂觀，華僑城年報稱，2012年可售資源較豐富，但產品結構偏向中高端，受限購影響大，我們維持銷售小幅增長的判斷。

在平安證券分析師李曉東看來，2011年華僑城地產板塊的業績增速放緩，低于預期，2012年地產銷售增速進一步放緩是大概率事件。

以即將在7月上市銷售的深圳波托菲諾純水岸14期為例，該期共有住宅158套，以290-300平方米的大戶型為主，均價預計至少在5萬元/平方米。這也意味著一套房的總價至少在1500萬元。

對于華僑城的“豪宅困境”，倪征稱，我們每一個樓盤要根據它當時的區位、戶型、產品設計、配套以及市場接受度來定位，我認為單純用價格來定位“豪宅”是沒有意義的。

但受困于銷售乏力，華僑城預收賬款鎖定、現金回款依然較低。

中銀國際分析師寧靜鞭的研究報告顯示，今年一季度，華僑城銷售商品、提供勞務現金流入30.3 億元，為2010 年1季度以來最低水平，意味著公司銷售在1季度并未有顯著改善。

營銷成本仍在上升，一季報顯示，公司三項費用率為24.2%，較去年同期增長4.5 個百分點；絕對值上，銷售費用、管理費用分別同比增長33.2%和23.1%；財務費用則由于竣工項目貸款利息無法繼續資本化，大幅上升148.8%至1.1 億元。

相比于萬科高達1200億元預收賬款基本確保今明兩年業績無憂的狀況，華僑城的業績面臨著較大不確定性。

中銀國際的數據還顯示，華僑城2011年底的預收賬款只有30.8 億元，同比下滑12.4%，2012 年業績鎖定較弱。

今年一季度末華僑城預收賬款33億元，較年初增加2.1 億元，2012 年收入鎖定依然較弱。這意味著一旦銷售無力，華僑城今年的業績將大幅下滑。

華僑城生病

在利潤和銷售的抉擇上，華僑城還是選擇了前者。

高售價維持了華僑城的高利潤。2011年年報顯示，華僑城房地產業務稅前毛利率63%，比同期增加3.6 個百分點。

今年一季度，華僑城的毛利仍在增長，數據顯示，一季度扣除營業稅金及附加前毛利率為50.9%，較去年同期提升2.1個百分點，毛利率水平基本維持在過去三年的單季度平均水平。

相比之下，萬科2011年的銷售毛利率為39.78%，同比下降0.9個百分點。

同為央企，主打中高端住宅，連續兩年凈利潤超過百億的中海地產2011年的毛利率也只有48%。

年報顯示，截至2011年末，華僑城存貨資產金額約為317.38億元，占該公司資產總額的50.57%；2010年年末時，該數字為195.75億元，占當時資產總金額的40.33%。

今年一季度以來，華僑城集團的存貨量持續增加。其一季報顯示，華僑城期末的存貨總額為327.56億元，超過了其2011年末就曾達到的歷史最高點317.37億元。

根據國泰君安研報統計的數據，華僑城在2008年至2011年四年間，資產負債率分別為50.45%、62.76%、69.69%、71.17%，2012年第一季度達到71.71%。接近國資委對控股企業有連續兩個會計年度平均資產負債率不超過70%的紅線，受此影響，華僑城再融資勢必受到制約。

對此，倪征表示，“我們所有的運營情況都正常，我們相信在未來的幾年，資產負債率會進一步的趨好。”

豪宅困境也讓華僑城的去地產化，向文化轉型的努力變得不太現實。

對比近五年來的年報可以發現，2007年華僑城營業收入為17億元，其中地產業務收入為6億元，占比為35%。2009年、2010年的房地產收入占其營業收入比重分別為30%和41%，旅游等板塊的收入占據主導地位。

而華僑城2011年年報顯示，2011年該公司實現營業收入173億元，其中房地產業務收入102億元，占其營業總收入的59%，旅游綜合業務收入為63億元，比重進一步下降至36%，不到四成。

越轉比重越大，華僑城的轉型成了口號。

實際上，房地產業務在華僑城營業收入中的比重遠不止六成，因為在華僑城的年報披露口徑中，旅游綜合收入也包含地產銷售收入。