經濟觀察報 記者 周亞霖 實習記者 黃涵哲 大型工業園區的開發從立項到完善要多少年？
    一個占地9.63平方公里的產業園區從立項到現在已經9年，園區內一期和二期已有部分企業進駐，但二期和三期依然有相當比例的土地閑置。這就是位于北京市大興區的生物醫藥產業基地（以下簡稱“生物醫藥基地”）。

9年，9.63平方公里，生物醫藥基地目前引入企業64家，去年該園區全部產值是54.9億元。從2008年到2010年，工業用地出讓收入為4億元，但是在北京的土地招拍掛中，該基地相鄰的配套經營性用地從2008年到2011年卻完成銷售112.7億元。

大量的工業土地供應，巨量的基礎設施，帶動了周邊的地價和房價。

近年來，北京每年的土地計劃供應總量基本維持在6500公頃，但是因為過量的工業用地供應以及不斷加碼的保障房土地供應使得商品住宅土地的實際供應量大幅縮水，盡管北京工業園的利用效率低下，土地拋荒嚴重，但據本報統計，自2005年至今，北京市工業用地每年仍以約1000公頃的計劃供應面積穩步增加著，而這些土地都有可能將迎來20年的新一輪拋荒。而截至今年8月10日，北京出讓的住宅用地建筑面積只有去年全年的26.3%。

一邊是昂貴的房價，有限的住宅土地供應，一邊卻是工業園區龐大的土地供給。這只是中國工業用地和住宅用地結構失衡的一個縮影。

九年的荒蕪

生物醫藥基地里，平整寬闊的瀝青路縱橫交錯，道路兩旁的綠化也是整整齊齊，只有稀少的車流和路人。東面，已建成廠房的地塊都被圍欄包圍著，還有一些分散的廠房正在施工；西面，放眼望去都是綠油油的空地。

一位磚樓村村民介紹，園區東面開發了快10年還沒開發完，西面也就是他原來所在的村是在2008年被征地拆遷的，當時被征地的還有北臧村、中臧村、周莊村和羅奇營村。拆遷后，村民被安置在了羅奇營村旁邊的羅奇營小區，這些被征的土地一直沒有動工。

生物醫藥基地管委會表示，已經安置很多村民做清潔、綠化的工作，還協調了村民到工廠中工作。該村民說，農民們沒有了地，有事做的都出去了，沒事的只能呆在家里或者在附近溜達。

華遠地產董事長任志強表示，工業園區短期之內是填不滿的，至少需要10、20年的時間才能慢慢被開發利用，全國各地任何一個開發區都一樣，在相當長一段時間內會把農業荒廢。城市開發用地出讓后要求2年內必須開發建設，工業用地的開發則沒有這個限制。

“亦莊是北京工業園區開發建設的先例，到現在差不多也有20年了，中間很長一段時間土地是被擱置的，門頭溝、延慶一些地區的工業園區有的也差不多10年了，現在也還沒填滿。”任志強說。

北京中原地產的統計數據表明，截至7月26日，北京土地市場公開出讓的129塊土地中，工業用地為60塊，占用的土地面積為5877912平方米，占全市供應的土地面積的53.5%。

中國人民大學經濟學院教授陶然在論文中表示，2003年7月全國各類開發區清理整頓結果顯示，全國各類開發區達到6866個，規劃面積3.86萬平方公里，這些開發區到2006年底被中央核減至1568個，規劃面積壓縮至9949平方公里。

值得玩味的是：單是大興一個醫藥園，現在規劃確認下的面積就是9.63平方公里。而北京中關村園區一共有10個園，單是中關村海淀園的規劃占地面積便有133平方公里。

陶然告訴記者，他最近幾年調查看到的各地的情況是，好了一些，但實際上還是在繼續。

漫長的開發

從生物醫藥基地的開發歷史看，土地從征用到拆遷平整到招拍掛、招商，一系列流程都需要時間，園區負責人說：“你們看到有的土地閑著，那是因為一系列程序都需要花費時間。”

這類龐大的園區的拆分、合并，權屬變遷，管理權控制，都充滿了中國特色的復雜性。

生物醫藥基地2002年通過立項。

2000年以前，大興黃村鎮、北臧村鎮都有自己的鎮級工業園，已經有很多廠家進駐，之后被吸收進生物醫藥基地。

2006年，全國展開了工業園區的整頓，大興區生物醫藥基地得以保留，后加入中關村園區。

在大興區國資委直屬的北京生物工程與醫藥產業開發公司進入這個工業基地之前，北科建曾做過兩年開發，后退出。大興區國資委買回了北科建的股份，北京生物醫藥產業基地發展有限公司這家國資身份的公司進駐。

“這影響了土地開發和掛牌的速度。”管委會內部人士透露。

管委會負責人介紹，生物醫藥基地現在歸大興區政府管，9.63平方公里包括了一期3.55平方公里、二期1.43平方公里和三期4.65平方公里，目前一期已經基本上完成開發建設，二期的8塊土地目前正在進行招拍掛，5塊已經完成競價。2007年進行了三期征地，現在只有八家村的280畝未完成征地；2008年底進行了拆遷工作，拆了北臧村、中臧村、周莊村、磚樓村和羅奇營村5個村的住宅和7個非住宅項目?，F在三期還處在基礎設施建設階段，所以有空地的現象是存在的，但今年年底差不多能完成基礎設施建設了，因為土地從征用到招拍掛需要一個很長的過程。

另外，管委會認為醫療行業建工廠要做GMP（藥品生產質量管理規范）車間認證，要有國家藥檢局的認證，這比普通的工業項目建設時間更長一些。

GDP和稅收

在大興，更靠近市區的區域已無土地供應，大興區現有的住宅供應都在生物醫藥基地周邊，如果生物醫藥基地所在土地原就規劃為城市建設用地，將給整個城南乃至金融街、西單（30分鐘的地鐵可將居民帶到市中心）一帶帶來大面積的住宅供應。

大面積工業園區的土地供應，實際上，和住宅供應發生了此消彼長的關系。

即便是大興這樣的郊區，已經沒有更多更好的土地做住宅了，去年底，大興在公開市場上招拍掛的經營性用地土地建筑面積為155萬平方米，全部來自大興區北臧村鎮。在大興更靠近市區、生活配套更成熟完善的區域，都鮮有土地供應。

生物醫藥基地也征用了北臧村鎮大面積的土地。單從記者獲得的一份文件看，北京市政府曾經批準工業園區2008年在北臧村鎮征用了795.52畝（約53萬平方米）的耕地來做一級開發。

管委會負責人稱，目前園區有4大板塊：生物制藥、疫苗、現代中藥和醫療器械，已建成的藥企有21家，藥企現在主力還是2007年就投入生產的同仁堂制藥的老廠等等，現在還儲存了30多個醫藥項目，正在進行協商洽談，三期范圍內還會有華潤、同仁堂總部、步長等大的醫藥項目入駐。

管委會介紹，生物醫藥基地招標的標準是“每公頃投入1個億，每公頃產出1.8個億，每公頃稅收800萬元/年，用工60%要來自當地的農業人口”等等。顯然，企業給園區帶來最直接的就是產值和稅收。去年該園區全部產值是54.9億元，其中藥企貢獻了22億元，今年的產值大約會是76億，園區負責人說，明年可能就要過百億，但利潤率為多少，記者未能獲知。

生物醫藥基地每年都能給市級財政、區級財政帶來一筆收入，但各家具體得到多少？記者亦未能獲悉。

另據人民日報本年初的一則報道：“北京開發區在不到20平方公里的實際建成區上，創造了2000多億元的產值、3200億元的銷售收入和174億元的稅收。”

任志強接受采訪時表示：在以GDP為干部提升考核標準的中國，城鎮居民的居住生活用地始終被排在工業與生產用地的后面。無條件服從于工業的需要、服從于市政設施的需要。

“北京這樣的城市，重點是做第三產業，但為啥首鋼出去了招了長安汽車？”任志強說他很不明白。