經濟觀察報  黃蓮  時近兩年，房地產調控以空前未有的力度，從各個層面予以強力抑制，房價不漲了，但也沒怎么降，而作為硬幣另一面的保障房，卻也是羞答答、半遮面，始終浮在空中落不了地。

為什么會這樣？如果談具體原因會有千百條，但是當我們把視線拉遠一些，就會發現，房地產似乎在一直左矛右盾的語境中前行，與“元規則”、“明規則”相比，地產“潛規則”才是推高房價的禍因。

系統研究中國歷史“潛規則”的吳思先生曾這樣論述：“在仔細揣摩了一些歷史人物和事件之后，我發現支配這個集團行為的東西，經常與他們宣稱遵循的那些原則相去甚遠。例如仁義道德，忠君愛民，清正廉明等等。真正支配這個集團行為的東西，在更大的程度上是非?，F實的利害計算。這種利害計算的結果和趨利避害的抉擇，這種結果和抉擇的反復出現和長期穩定性，分明構成了一套潛在的規矩，形成了許多本集團內部和各集團之間在打交道的時候長期遵循的潛規則。這是一些未必成文卻很有約束力的規矩。我找不到合適的名詞，姑且稱之為潛規則。”

可怕的是，在中國房地產的背后有許多令人難以置信的“潛規則”。也同樣有這些“未必成文卻很有約束力的規矩”，一方面眾多利益集團利用這些“潛規則”從中漁利，另一方面普通的購房人在“潛規則”面前盡管無辜，卻也無奈，只能“變遵循”。

例如：在商品房預售制度下，一些開發商以近乎空手套白狼的方式獲得資金，拿購房者的錢來做自己的開發資金。一些中介和購房者合謀簽定“陰陽合同”……

從高價拿地拖延入市，一些“地王”不開發，而是選擇修改規劃，調整容積率；從鋪天蓋地、眼花繚亂的樓盤廣告，到一些開發商在樓盤封頂后，見市場行情轉好，價格持續上漲，就故意制造“樓盤還未達到預售條件”的假象，捂盤惜售。

一些開發商和建筑商互相勾結，有預謀、有目的、有步驟地通過先與承建方編造虛假合同，再讓承建方多開建安發票的手段，人為地提高造價，增大建安成本，以少繳所得稅，規避土地增值稅。

一段時間以來，地方政府存在著片面追求GDP速度的誤區，有的地方政府越來越變得像一個經濟組織，紛紛爭當市場經濟的“運動員”而不是“裁判員”。在一些領導干部尤其是“一把手”的心中，自己就是CEO，就是要當資本運作和市場經營的高手，開展工作都是用“老板”的思維，動輒就算“投資、回報、產出”的賬，當然，能算投入產出比的已經是好干部了。一些干部只投入不考慮產出，結果是“官升一級，欠債一屁股”。

一些地方政府為規避土地監管和金融監管而和中央部門玩“貓捉老鼠”的游戲時有發生，一些地區政府出現了“廉租房”空轉，套取和挪用中央保障性住房建設補貼資金的丑聞不斷被爆光。

企業和社會民眾普遍存在與房地產調控政策博弈的心理，針對中央調控政策從開始的消極抵抗發展到總是逆向操作，上有政策、下有對策。

一方面，中國新生的“歐斯曼”們故伎重演，又利用波拿巴主義這種趨勢來敲詐勒索，獲得了驚人的暴利。而與西方資本主義國家在工業化和城市化時期“圈地運動”中的貪婪血腥相比，中國新生的“歐斯曼”中不乏官商勾結，官員在位時利用職權為開發商牟利，離任或下海后再到房地產公司擔任要職；或利用職務之便，以親屬、朋友的名義，從開發商處打折購房，轉手出售；等等，不一而足。

另一方面，在經濟全球化的背景下，國際資本集團和炒家又加入了推高資產泡沫的博弈，我國將長期面臨美歐等國轉嫁危機，壓迫人民幣升值和輸入通脹的國際環境，也將長期面臨國際游資進進出出加劇房市和股市動蕩的局面。而這些資金又是怎樣進來的，通過什么渠道進來的，在獲取暴利后又是怎么出去的，同樣有太多的“潛規則”。

總之，那些在成熟的市場經濟條件下被明令禁止的種種做法，在中國，在當下，似乎成為官員加官進爵、企業戰勝市場風險獲取暴利，個人發財的通行的“法寶”。

可以說，房地產業內的這些“潛規則”，就是推高房價的罪魁禍首，也是滋生腐敗的溫床。然而，這些做法之所以能夠成為“潛規則”，卻是深深植根于當前的社會經濟政治和文化背景當中，正是當前的社會經濟政治和文化背景為“潛規則”提供了成長和繁衍的土壤。

要遏制高漲的房價，必須向房地產行業中形形色色的“潛規則”開刀，必須解決一系列與“潛規則”密切關聯的行業“病癥”。中國的房地產業究竟應該如何定位？中國政府在住房管理領域究竟應該扮演什么樣的角色？政府行為的原則和邊界是什么？完全市場化、商品化能解決中國人的住房問題嗎？要不要住房保障？保障性住房和商品房是個什么關系？保障性住房的覆蓋范圍、建設標準、實現形式如何做到無縫銜接？準入和退出又怎樣實現社會公平正義？人民如何監管人民的政府？……