評審說明匯報

北京正略鈞策企業管理咨詢有限公司合伙人、副總裁郝炬

非常感謝主辦方也感謝今天到場的各位嘉賓，今天藍籌地產評選已經第九屆了，在每一年的評選當中我們都看到了我們的入選企業在行業當中起到的作用，為行業所作了表率，也伴隨著行業一起成長。在這里我簡單地把2012年入選藍籌地產的企業進行相關的一個簡要總評，我的題目是轉型下的平衡發展。藍籌地產自04年開始評選以來，一直秉承著我們績優、穩定、規模核心的三項標準，首先是要盈利能力強，利潤水平高，對股東有所匯報。然后才是整個發展過程當中在不斷的行業波動下有穩定增長，最后我們才看這家企業的整體規模，這是一個簡要的評分標準。在2012年我們評選的過程當中的時候，所有的入選企業是2011年的數據，在2011年藍籌地產企業在相對外部宏觀調控的這種不利背景之下進行了合理的轉型思考和嘗試，我們認為組合和平衡是轉型的關鍵詞，第一個就是組合，實際上在這幾年發展過程當中我們看到房地產企業尤其是藍籌地產企業在我們的業態、區域、產品等各方面形成了一個有效的組合，同時也與其他的相關多元化產業我們的旅游地產，文化地產，養老地產等多方面進行了有利的嘗試和探索。

第二個就是平衡，實現了遠期目標與近期利潤的平衡，商業持有和銷售的平衡，在快速周轉過程當中與合理利潤的平衡，包括產品結構理念高端和低端的平衡。從規模上來講，2012年入選藍籌地產企業依然穩定地實現了一個增長，在規模上持續增長，總資產超過千億的有9家，超過五百億的有16家。在2011年整個藍籌地產企業的平均銷售額和市場占有率在2011年整體大的背景環境下依然穩步增長，從2010年的15.8%增長到2011年的16.65%。同時，我們看到在整個市場集中度上依然有一個穩步的提高，而且基本上我們入選的相關藍籌地產企業銷售額大部分過百億，有的企業更早地進入百億俱樂部，現在超過千億也有部分的企業正在往千億進行最后的沖刺。

從經營效率上來講，2012年的入選企業在2011年當中整體的經營業績，運轉的效率略有下降，基本與2010年的數據持平。整體的總資產尤其是庫存方面有所增加，這也是今年大部分企業面臨著庫存的壓力背景之下。在盈利方面依然保持了平穩的盈利能力，總體上來講數據上與2010年略有下滑，但是保持在同行業當中不管是凈資產收益率還是總資產收益率依然保持穩定的增長，而且與同行業相比增長比例比較大。在融資總體的一個評判上，主體依然保持核心是以銀行貸款為主的融資模式，但是在創新型的融資方面進行了大膽的嘗試，海外的債券融資，包括相關的PE，相關的一些房地產信托等融資在藍籌地產企業當中實施的非常多，大量豐富了我們多元化的融資渠道，為公司的發展提供了更有利的支持。

在土地儲備和長期發展方面，從數據上看，平均數據上有點高，我們統計下來平均房地產2012年的藍籌地產企業在2011年底的時候平均的土地儲備基本上可以滿足，如果按靜態的銷售額來講，滿足七到八年的發展，按季度的是在30%左右。在統計過程當中是因為在2011年底，最后一個季度銷售額比較低，按照今年穩定的增長或者我們每年平均如果按10%的增長，實際上我們土地基本上保證在滿足四年五年左右開發，這個相對來講還是比較穩健，而且對于未來的發展有一個良好的保障。同時我們也看到在藍籌地產企業當中部分的企業已經在從09年開始快速地向商業物業進行轉型，我們在統計的數據藍籌地產企業2011年商業物業持有的面積和收入都有增加，平均增長率面積達到了21.6%，收入增長得更大。同時我們也看到在部分上市公司當中年報里面持有物業的價值功率變動對整體的凈利潤貢獻比例更大，最高的達到40%左右。

同時在2011年整個宏觀環境之下，我們看到了本次入選企業總資產周轉率較高的企業從規模增長和凈資產收益等各方面均處于一個領先位置，這個實際上也符合我們在去年整體的環境之下，一個是高增長的企業更好的資金平衡，更好地確保在低谷之下穩定成長。第二個就是主體上我們也看到更多的是以剛需類產品為主的企業在去年增長的速度較快。我們在統計過程當中將按照它的總資產周轉率進行一個排名之后明顯看到總資產周轉率高的企業，在它的收益率上包括規模增長上比其他的企業要有明顯的優勢。

同時從我們的入選企業的土地縱深布局上來講，在去年包括現有的土地儲備來看，大部分的企業在2010年的收入尤其是銷售額的貢獻很大程度來源于二三線城市，同時從土地儲備上我們也看到越來越明顯的趨勢，這個也應合了剛才幾個嘉賓講到的中國城市化進程以及二三線城市發展的潛力上面。

最后一點實際上是從我們的藍籌地產企業的整個組織管控效益來講，我們也看到在2010年到2011年本次入選的藍籌地產企業實際上更加講究更高的人工效能，通過組織化運作，產品的標準化，合理的激勵措施等各種方式來提升整體組織效能的提升，在未來運營提高效率。我們從相關的數據尤其是薪酬方面的數據看到在現在大部分的藍籌地產企業當中平均薪酬，核心的人工成本占到總體營業收入大概在5%，同比與其他行業來講依然有一個較好的競爭，我想在未來的時候，人才的競爭依然是我們在座的各位藍籌企業代表們最頭疼的問題。所以這個是我們總體上簡要地對2012年入選本次藍籌地產相關的總評進行的介紹。我想用一句話來作為結束語，剛才很多嘉賓提到本次論壇的主題更多地在于前瞻與轉型，而未來的房地產行業發展和房地產企業競爭將更加激烈。我想在未來一段時間當中，當地產不再簡單地依賴于更加快速上漲而帶來超額收益的時候，效益提升才真正成為市場競爭的重點。為客戶提供價值的地產企業我想很多，我們在座的藍籌企業應該是其中之一。一定在未來將會獲得更輝煌的市場地位，將會迎來更好的市場機遇，謝謝大家！