胡芳潔

瑞信亞洲區首席經濟分析師陶冬此前發表報告稱，中國為應對經濟放緩而出臺的刺激措施規?？赡軐⒏哌_2萬億元。

盡管新的經濟刺激計劃、“4萬億2.0”的說法很快被發改委否認，但是，情況已經發生變化。有地方政府信息顯示：今年中央投資計劃下達速度比往年明顯加快，國家發改委要求6月底前將2012年投資計劃全部下達完畢，7月底前上報2013年申請中央預算內投資計劃?！氨M管有官員出面否認，筆者認為中國政府已經展開了一場全面的保增長部署?！碧斩诮瞻l表的一篇博文中仍然堅持自己的觀點，“政府強調的是，這不是又一個‘4萬億’，并不否認在為穩定經濟而密集出臺支持性政策?！?/p>

隨著中央政府加大投資力度，這些資金又會怎樣影響房地產市場？

可能性

“4萬億最重要的一點是改變了預期?！北本s邦瑞明投資管理公司合伙人李偉說，當時消費者認為房價會越來越低、貨幣政策會越來越緊縮，所以不敢花錢，而4萬億之后，發生了兩點變化，一是貨幣政策越來越寬松，二是房價升值的預期出現。

李偉表示，房價升值的預期出現，還需要土地市場適當的活躍來配合，當時民營企業還看不準，這個時候央企出來了，2009年上半年央企高價拿地，土地市場開始升溫，這才真正把房地產市場啟動起來了。

在地方政府的配套資金中，包括自有資金和銀行貸款。李偉表示，當時自有資金有一部分來自城投公司發債，但這只是小錢，真正解決問題的主要是銀行貸款，2009年以后地方政府多貸了不少款，例如項目自有資金比例是25%，剩下75%來自銀行貸款，就是1:4的放大率；但是執行不嚴格，自有資金只有10%，90%來自銀行貸款，就是1:10的放大率，這個效果是完全不一樣的?！斑@一次，要看中央政府的態度，如果中央政府希望地方政府、銀行迅速配套資金，變成一項政治任務了，可能還是會走樣?！崩顐ケ硎?。

途徑

這些資金，可能通過怎樣的變通渠道流向房地產市場呢？

一種是基礎設施項目的投資，是國家刺激經濟最主要的投資領域之一。一位城鎮發展投融資專業人士表示，因基礎設施建設而進行的土地開發，投資資金確實會進入房地產市場?！俺鞘谢A設施建設，會帶來兩個產品，一是土地出讓收入，二是土地上進入的產業所帶來的稅收?！鄙鲜鰧I人士表示，土地出讓，能夠帶來當期收入，才能夠解決還款的問題。

以一個城市要建一個地鐵項目為例，“地鐵票價，由政府來定價，是比較低的。地鐵從長期來看不可能賺錢。如果只是用地鐵來包裝這個項目，這是不成立的，這樣只能由政府來投資，不可能獲得銀行貸款。只有把地鐵和土地包裝到一起，才可能獲得貸款上的支持?！鄙鲜鋈耸勘硎?，因此，這個項目就會把地鐵和周邊的整體拆遷捆綁在一起，但還是以地鐵來立項，這樣就會整理出一批土地，其中一些地塊會交給地鐵運營公司來開發。

盡管是一個地鐵項目，但可以看到，地鐵建設只是其中一部分，資金還流入了土地整理、房地產開發領域。上述人士表示，這種操作方法，在各地很常見。

審批項目與地產開發捆綁在一起，但是以獲得政策支持的項目去立項，這是一種方式。

二是央企投資房地產，則成為刺激資金變相流入房地產市場的另一種途徑。在4萬億刺激計劃中，憑借在相關行業的壟斷性優勢，如鋼鐵、石化、船舶、裝備制造等領域，央企成為大規模投資的主要受益者。

2009年上半年，央企突然成為北京土地市場競逐的主角，土地價格也因此水漲船高?！按碳そ洕耐顿Y，主要是被央企、國企拿到了。他們拿到這些投資以后，項目還是按計劃做，但是原有的利潤，就可以拿去搶地了?！本都瘓F董事長彭俊明表示。

此外，央企手上掌握充裕的資金后，還可能通過投資的方式，給房地產行業提供資金。

這可視為第三種方式，投向基金。彭俊明表示，投地產基金太明顯，肯定不行，而且現在因為宏觀調控的原因，地產基金不容易獲得銀行的認可，而其他類型的基金，發行起來相對容易，也更容易獲得銀行的認可，例如文化旅游、能源、礦產等方面的基金。

彭俊明表示，此類基金雖然名稱上不是地產基金，但是也可能包含地產開發的業務，例如這類基金中，可能包含相關領域某一塊土地的開發。央企去投資這樣的基金，看起來與地產沒有關系，但實際上投資資金還是進入了地產領域?！盎鹬皇且恍〔糠?，主流還是信托?！迸砜∶鞅硎?，央企可以通過購買房地產信托來進行投資，資金從而流入房地產領域。

此外，還有一種比較極端的方式是央企給地產商放高利貸。彭俊明表示，這種方式依然可以包裝成信托的形式，利率超過基準利率4倍算高利貸，但是可以把信托收益率正好定在4倍的臨界點，超出的部分，按顧問費、財務咨詢費來收取。整個信托的資金，都由一個央企提供，而且單一信托不需要披露。

如何避免國家刺激經濟資金流入房地產市場？

以基礎設施建設為例，上述城鎮發展投融資專業人士表示，真正的問題還是在政策上，根據現在的規定，基礎設施可以用銀行貸款，但是基礎設施本身的產出能解決還款的問題嗎？從現金流來說，投入和產出并沒有形成匹配關系，基礎設施建設和土地結合，這種做法不一定好，但恰恰是一個項目平衡投入、產出的一種方式?！叭绻醒胝茉诙愂丈献尷o地方，在中央財政中額外拿出一部分，作為給地方的借款資金，可能地方政府對土地的依賴就不會那么大?！边@位人士表示。

而彭俊明表示，這一次，央企、國企投資房地產的沖動會有，但是不會像2009年那么強烈，但是依然要嚴防，“其實上述做法，想查都能查出來。就看主管部門的態度了?！?/p>