陳哲

6月中旬，復地房產公司長沙某即將開盤的項目品牌發布會上，來了一個身份特殊的股東代表，復地智盈投資基金的董事總經理董偉海。

同處復地集團旗下，復地智盈是復地投資公司旗下的地產基金，他們只投資復地房產開發的物業。智盈在長沙項目中擁有10%的股份，其中除了來自復星系的資金外，開發商承諾同股同權，也吸引了一些來自復星系外的錢。

開發商做基金，正是國內大多數地產基金的模式。作為其中代表，智盈的模式一方面面臨市場對其雙重角色的質疑，又要在地產業的冬天為復星地產板塊開拓新的業務模式，董偉海坦言深感壓力。

這位來自ING的資深地產基金經理同樣表示，看好這個市場的未來。像很多基金一樣，智盈正在為越來越挑剔的投資人不斷調整基金管理的構架和戰術，但突圍能否成功，仍有待考驗。

開發商做基金

成立于2009年8月的智盈投資，先后發起了景業、景盈、景創、“復星一家”等系列房地產基金，截至2011年底管理的基金規模逾人民幣12億元。這些資金都將投向復地自己開發的項目。

業界始終對這樣獨特的投資模式持有一定的質疑：既做基金管理，又做標的項目的開發，基金公司能夠處理好這種角色嗎？

全國房地產基金聯盟會長、盛世神州地產基金發起人張民耕在接受本報采訪時說：“按理說，在房地產基金中，老板是投資人，基金的管理人只是投資人的打工仔。在房地產基金的投資中，基金管理人只能代表投資人的利益。但是在開發商自己發起而又只投資自有項目的基金中，基金管理人的位置就有些難堪。在投資人利益與開發商利益矛盾時，基金管理人是代表投資人的利益，還是代表開發商的利益？兩邊都是老板，基金管理人難免左右為難。項目利潤如何分配？一碗水怎么端平？”

事實上，一些原本背靠開發商的基金也開始考慮轉型。比如金地旗下的穩盛基金，從最初投金地本身的項目，到目前6只基金，有4只投向金地以外的項目，也有不錯的收益。目前穩盛基金管理著約20多億元的6只基金。

但復星選擇堅持這一路徑。投自己的項目，是其地產基金最顯著的特點。同屬復星旗下的星浩資本，同樣采取投資建設并行的模式，甚至項目的運營也由星浩資本旗下的團隊來完成?！肮鶑V昌應該是希望通過投資自建項目做起，打出品牌后，吸引更多的項目和投資者?！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ壅f?！白龇康禺a私募基金，是復星長期的醞釀，也是將長久堅持下去的方向。復地自2003年就與外資基金嘗試探索地產私募基金，至今也近10年了，未來10年，復地的戰略不會變?！睆托锹撓偛梅秱ゴ饲霸诮邮鼙緢蟛稍L時說，“復星旗下房地產領域，強調開發和投資并重，要開發能力和投資能力都得到市場認可。有這樣一種內在邏輯在里面?！?/p>

薛建雄認為，從復星成立地產控股公司的思路來看，亦是希望將旗下的所有資源做深度整合，以振興旗下的地產板塊，比如在資金端，在大復星內部和產業上下游進一步開拓融資渠道；開發推廣端，復星的基金、開發、推廣、營銷企業形成合力；在后期運營招商階段，復星旗下品牌傾斜支持。

這一模式能否成功，答案只有在第一輪融資完成后才能揭曉。董偉海坦言自己深感壓力，“包括郭（廣昌）董在內的復星、復地管理層對地產基金業務都非常重視，希望我們能夠在控制好風險的前提下，迅速打開局面?！?/p>

“配最好的項目”

董偉海似乎非?？春米钚碌耐顿Y項目：首先是地理位置，據悉該項目處于長沙市中心湘春路濱江地塊，周邊已開盤項目價格已經達到當地樓市之最，單價在1.5萬—1.8萬元/平方米。其次是盈利空間，與周邊項目定價相比，這塊地拿地成本為樓板價略超3000元/平方米。

長沙項目還擁有復地地產的資深操盤手——同時兼任復地武漢公司總經理的王基平。王基平過去幾年在武漢操盤開發了復地在上海之外的第一個項目東湖國際，這個當地的超級大盤憑借高人氣在2011年成為武漢萬元以上樓盤的銷售冠軍，也在很大程度上支撐了復地公司去年的業績。

“東湖國際項目做得非常好，我們現在還在后悔當初沒有進去?！敝怯顿Y一位基金經理笑言?！白龌鸬哪康?，融資是一個，但絕不是全部。復星和復地希望能夠通過拓展產業鏈條，深耕地產?！倍瓊ズＵf，“所以我們也是在復地內部的項目中挑選，找最好的項目合作。否則品牌難以為繼?！薄爱敵趸疬M來（長沙項目），我也有點不情愿?！蓖趸秸f。不過，他坦陳，地產私募基金進入，對項目公司本身來說，亦有諸多好處：除了加大對項目資金風控外，最重要的是，加快了項目與資金的匹配?！斑^往項目公司拿地，要根據總部的資金整體安排情況來定，很多時候，錢和項目要精確配對是有難度的。與地產基金合作，可以使項目資金安排更靈活。我這邊定下一個投資策略，地塊看好，基本上錢就可以要來，接著就拿地開工了?！蓖趸秸f。

此外，由于背靠復星系，復地重點項目往往會獲得關聯企業的更大力度的支持。長沙項目定位于城市綜合體，商業比例在復地項目中達到了少有的30%以上，算是復地項目中商業比例高的。在項目推廣中，復星旗下許多商業資源，包括易太極、和睦家、CLUB　MED、豫園、FOLLI　FOL-LIE等品牌的入駐，使得項目預期獲得更高的溢價空間。

“這些是獨立基金很難去完成的?！倍瓊ズＵf，一方面普通基金沒有這么多的資源，此外很多基金為了控制風險，一般會往項目派駐財務，但這種安排往往難以理順資方和開發商的關系。

智盈的調整

目前智盈投資已經投資了復地在南京、成都、重慶和成都的五個項目，已經進入收獲期的是成都的雍湖灣。2009年4季度，復地智盈旗下的景業基金進入，2011年4月，項目公司已經開始向基金返還資金，年化收益率達到30%。

“智盈這幾年投的不少項目都在中西部，事實證明，也為投資人帶來了可觀的投資收益。從產品結構來說，以前我們做的都是純股權的地產基金，未來我們可能會做一些結構化的產品?！倍瓊ズＵf。

董偉海介紹，與很多地產基金不同的是，智盈過去一直采用的是全股權的模式。但是很多投資人現在傾向于更為穩健的投資模式。智盈也開始選擇做一些股權債券結合的模式，“比如，對于投資額100萬元為下限的A類投資人，他基本上是保底的，每年10%的收益。300萬元為下限的B類投資人，他是有限合伙形式，以3年為期，一次性獲得的分配收益預計約為40%，但是我們不做承諾?！?/p>

復地已經為這種債股權結合的模式設計了方案，并為其在武漢物色了一幅土地。

冷卻的市場給投資人心態帶來的變化，讓基金還做出了其他的調整?！耙郧拔覀兏鼉A向于一只基金同時投幾個項目，這更符合基本的風險管控標準。但是現在可能更多地做一對一，一只基金對應一個項目，這樣會讓投資人的收益預期更加明晰。兩種模式各有各的優勢，基金要靈活，根據市場的變化，充分考慮到投資人的想法，才能更好發展?！倍瓊ズＵf。