不主動轉型就會被動轉行

卓越置業集團有限公司執行總裁張遠

非常感謝給我這么一個機會，按照時間表上，好象時間已經到了。女士們、先生們，下午好！我今天要想的題目是不主動轉型，就會被動轉行?，F在地產行業發展到了這么一個階段，為了講這個我可能又用了一個俗套，今天就講三個方面的觀點，就是昨天、今天和明天。我講就是過去這十幾年的發展，房地產也有發展，一步小心成為了國民經濟的支撐產業，我不敢說支柱產業，怕有爭論，就叫支撐。做起來很美，但是被說的很難聽。第二個就是講今天的事，房地產發展和調控的基調逐步已經達成社會共識，房子是用來住的，不是用來投資的。這是對今天的這么一個看法。第三點就是房地產應該要告別暴利，告別野蠻生長，企業不主動轉型，就會被動轉行。其實中文轉行就是轉變你的行為方式，轉變你的觀念。

為了講講過去，我也有三個觀點，改革開放釋放了社會對住房需求的巨大能量，通過房地產在都市化進程和人口紅利乘體制改革和觀念更新的東風創造了人類歷史上最大規模的造城運動，這是我們十幾年來干的事。在造城運動中實際上我個人認為是四大塊，第一個利益集團應該是政府，第二個是開發商，第三個是銀行，第四個是購房者，應該這四個利益集團大家一起參與了造城運動，也就是說推動了中國房地產快速地增長。
我們看看四方的介入，但是逐漸有演化，各自代表了不同的利益。簡單地講，從政府這個角度來講，分成了地方政府和中央政府，中央政府實際上從改革開放到了上世紀八十年代末，深圳開始對商品房和土地制度摸索，一直是徘徊，到了98年、2000年的時候中央政府才下定決心在全國推行商品房，所以真正商品房的發展應該是從上世紀九十年代末開始發展的。應該說從推進來講是中央政府發的號令，在這個過程當中地方政府實際上是享受了這個成果，慢慢的從土地財政得到了好處。從發展上來講分化為規模比較大的企業，也有很多的小型企業，單項的企業，地方性企業也是越來越多。作為購房者來講也慢慢分化為剛需和改善型，還有投資投機的。真正把這三塊能夠融合到一塊去，應該是銀行的功能。如果沒記錯，上世紀九十年代末真正銀行開始金融創新，所謂創新也就是在國外有了很久的按揭，如果沒有按揭的政策，中國的房地產商品房市場應該是發展的不是很快?，F在這四方都慢慢各自找到了自己的定位，中央政府是嚴購，地方政府還在繼續享受它的成果，在新的城市經濟的理念下，應該說對于中國房地產造城論的推動我覺得還是意猶未盡的，還在大規模地真正在推動城市的建設。

作為大型的企業來講，從規?；洕?，規模經濟上得到了好處，但是總的來講是利潤是下降的。小企業是競爭，成本在上升，競爭很激烈等等。在這里面實際上最大的最有權威的是中央政府，最能發聲的應該是多數群體，就是買房的，買不起房的這批人。所以這兩個的組合應該來說是構成了現在中國人對房地產業評價的一個主調，從其他的利益方應該說都還是在自己干的比較爽快的。所以說就是做起來很美，但是被說的很難聽。
第一個大題的第二個觀點就是房地產業爆炸性增長，一方面支撐了我們國家的國民經濟近十年二十年的總量兩位數的增長，但是另一方面導致我國經濟結構越來越畸形，這一次經濟下滑我認為更大程度來自于經濟結構性矛盾，是我們結構出了問題，而不是周期問題，更不應歸咎于國際經濟的不振。從上世紀81年改革開放剛開始，就調整整頓改革提高，81年、92年，96年，04年我們每年都在調這個結構，因為我們從計劃經濟向市場經濟轉型的過程當中，我們的經濟結構靠資源增長隱含的粗放式增長模式是出了問題，一直在調，到現在為止還沒調好。還是在要素位置上沒有思考，所以這個結構問題上一直沒有解決好。

第三點就是我個人認為這十幾二十年應該說商品房的開發和建設從總體上是解決了中上以上收入人群的住房問題，回想起2000年以來，建國五十多年以來實際沒有解決住房問題，所以說住房都很緊張。那個時候我記得很清楚，如果一個人在中央機關混個四五年，有一個房子就不錯了。首鋼的工人至少是65年60年進廠的工人到九幾年的時候還沒有房子住。所以說從這個意義上講應該說開發商這十幾年通過商品房的發展，通過市場配置資源是解決了許多人的住房問題，這一點是功不可沒的，是不應該挨罵的。但是它又確確實實突出了收入不均，權利腐敗導致的社會矛盾，這個不一定是開發商導致的，但是更加突出了這個矛盾。不幸成為了老百姓垢病的焦點，所以房地產企業捱打捱罵越來越常態化，進入房地產這個行業的資金和人才確實越來越多。所以總的三大方面總結起來還是做起來很美，但是被人說的很難聽。是對過去的一個簡單的看法。

第二個就是談今天，我個人認為房地產發展和調整的基調逐步成為社會的共識，這是調控的主要理論機制，房子是用來住的，不是用來投資的。一個就是房地產業從發展初期的資本屬性正在轉變為民生屬性，房地產沉寂了三十幾年經濟體制改革的財富成果，這是我們每家企業包括各個地方政府在說到了三十年改革，經濟財富成果的時候，實際上都離不開房地產。家里面是離不開的，我有多少套房子，我的房子增了多少值，我們家應該說富起來了。任何一個企業，任何一個大的央企國企看到了資產負債表，我估計還是以他現擁有的一些大樓房子作為資產上的主要常態。如果國家有一個資產負債表的話，我估計投入了大量的資金，基礎設施建設、資信、道路會帶動一片房產的增長。所以從表面意義上來講房地產應該是承接了三十多年來經濟改革的財富增長。但是從另一方面這個經濟實現了推進了核心，也就是說我們國家從產業結構上來講我們競爭力并不強，為什么？因為這十幾年我們還時不時地靠房地產來把國民經濟支撐著，不是靠高新技術，不是靠服務業。我91年的時候到美國去，我看美國當時的創匯產業一看都感到奇怪，在中國做研究搞慣了，它唯一的傳統行業是化工，其他的一個是文化，一個是銀行，一個航空航天，還有一個是電子。當時我們在研究中國的時候，服裝、農產品等等，我們的產業結構比人家差了幾級，這幾年我覺得我們的創匯行業我們優先的先導產業我覺得改動不會太大，因為我現在沒搞研究了，不太清楚。但是我覺得沒有太大的變化，這個我覺得是一個非常痛心的事情，要靠房地產產業來支撐國民經濟總量的發展，所以我覺得應該要發展好，哪怕是把我們的軍工搞上去，用軍工來增加投資的需求，讓我們的軍艦到釣魚島去也行，我們要搞房地產。

第二個就是由政府主導的保障房大規模建設以及投入使用，再一次從根本上保證了土地和房地產資源配置民生屬性。因為大部分們有房子住，低收入人群有房子住，商品房市場的限購限貸調控政策更加突出了中央政府的嚴正立場，房子是用來住的，不是用來投資的。所以從中央政府這個層面上來講對房地產基本定位就是這樣。

第三個我想講的問題就是共識的達成，并不一定保證預期目標的實現。穩增長的誤讀和操作失誤有可能給房地產再一次泡沫式發展模式，剛才任總講了有可能明年三月份，時間點沒有任總說得那么準，如果做得不好，房地產再一次得到一個機會。我是在這個行業里，真的是大起大落。
在穩增長這種情況下，有可能再一次出現房價的爆破性增長。第一個觀點應該說盡管有許多爭論，但是推動中國房地產業發展的幾大動力因素依然存在，這些因素是客觀存在的。只是個程度問題，一個是都市化進程，一個是人口紅利，一個是土地資源有限，一個是民間投資渠道不暢，房地產市場這幾個因素這十幾年都起了重要的作用，老百姓的錢不知道往哪兒投，玻璃門彈簧門都進不去，只有房地產能近取。正是因為這樣，這些因素存在，所以我覺得中國房地產業我覺得還是有遼闊的發展前景。

第二個實際上在我剛才講的四大利益集團里面地方政府的土地財政實際上還沒有找到替代性財源，下一步這個錢從哪兒來，城市經營理念依然固我，銀行業依然能從房地產業前端后端資金循環流程中賺取暴利。資金流的每一個環節銀行都是賺錢的，只要這個模式存在，銀行賺錢這個模式存在。所以真正在四大利益集團真正獲取最大利益的是兩個集團，地方政府和銀行。其實我愿意還繼續采取現在這個模式來推動中國的房地產業發展。第三點就是保障房從政府角度來講推動力很大，我們實際上前四五十年都是政府來操作，都是政府來操作要想解決老百姓的住房問題，實際上是沒有。因為計劃經濟最缺的就是公平和效率，市場恰恰是解決了公平和效率問題，再回到政府來操作這個問題，同樣的公平和效率問題照樣存在。如果要是做得不好，這個有可能就要失敗的。保障房的操作失誤再過一兩年很少有再罵開發商的，他會去罵政府，保障房做成這個樣子，這個不是危言聳聽，因為保障房是由政府來操作的，政府從經濟學理論來講缺乏投資效率公平的理念，如果這個解決不了，保障房的建設和投資使用不能夠達到預期目的，如果達不到預期目的又給商品房的發展更多。

第四個我是最怕這次穩增長再把房地產作為翹翹板的另一面，因為我們是經濟體改革從八幾年七幾年開始三十多年來應該說平均增長速度是超過10%的，這十幾年我們的財稅增長是超過20%的。這么大一個經濟體下沉的時候，你想讓房地產企業作為一個翹翹板，承擔不了這么大的責任。如果真正要是放在整個經濟體的翹翹板那邊的話，會不會翹的很高，跌下來會很疼的。我希望房地產業和國民經濟的其他行業一樣要同步發展，不要作為翹翹板的另一頭來使用，這樣是有損于這個行業的發展。這是想講的第二個方面的內容。

今后作為一個企業來講我覺得房地產要看到這個行業的一些發展總的趨勢應該要告別暴利，告別野蠻生長，企業不主動轉型，就會被動轉行。第一個講的是房地產轉型關鍵是房地產發展模式的根本轉變，長期以來，房地產企業更多地通過大面積儲地、大量融資，大規模生產住宅的方式，其利潤來源更多的還是土地增值紅利，資金福利率紅利和規模效益，這個模式未來可能難以為繼，需要從大到小的轉型，第一個是模式的轉變。

第二個就是要認識到開發商資金來源種類多樣化，因為銀行貸款投放房地產將受到越來越嚴的限制，開發商對于其他融資方式的依靠越來越強，大型房地產企業可能通過合作及并購等方式進一步優化它自己的資本結構和資產結構，廣泛利用房地產信托基金和其他衍生產品，部分房地產企業將有可能涉足金融行業或兼并中小型金融機構。這是一個可能創新的方向。

第三個就是商品房和保障放一定要平分秋色，作為開發商企業要去找到這個市場雙軌并行合理的結構，要在自己的生長空間里尋求發展，在合理的利潤空間實現商品房的穩定開發，保證企業的開工量竣工量和銷售量。還是要考慮到保障房對整個房地產市場的分工。

第四個就是區域分化與結構轉移，中國經濟區域增長格局調整，中西部增長更為活躍，制造業內遷和城市化將吸引流動人口向該區域轉移，實際上許多大型房地產企業2011年甚至包括今年的業績如果按照區域劃分，中西部分公司不僅在銷售額，甚至包括在利潤率上都要優于東部的分公司?？梢圆橐幌氯f科、恒大這些標桿企業的地產信息，區域的分公司。

第五個一線城市商業地產未來成長空間較大，這個是和我們地方政府城市經營的理念密切相關，有他們的推動，有這個城市自身發展的要求再加上開發商的積極參與，這一塊空間應該也是非常之大的。
第六點就是簡單談一下業態的比例問題，這也是一個方向，傳統住宅地產開發商應優化產品組合，香港地產商往往配置相當比例的持有物業成為低谷階段抗擊行業周期的有力工具。第七個就是找到適合自己的細分市場，市場越來越細，這是所有的產業發展的一個自然規律，發展到最后，產業利潤都會提高，多樣化分工越來越細，多樣化程度越來越強。包括旅游地產、養老地產、商業地產，產業地產在業態上會越來越細，企業在各種轉型中自己找到適合自己專長的業態分工可能會更有利自己企業的生存和發展。所以我簡單地對未來轉型可能的一些方向和模式，也是簡單地點到為止。這是今天講的第三個方面的問題。謝謝大家！