未來十年

華遠地產股份有限公司董事長任志強

我說三個觀點，第一個是中國進入城鎮化的高速發展階段，前面兩位盧中原和陳淮兩位經濟學家都已經講了，從過去的城市來說，世界各國的發展歷史都已經明顯看到當我們的城鎮化率超過30%的時候就進入了高速發展階段，根據中國統計局公布的數據我們現在是1.9，實際城鎮戶籍大概只有30%，所以我們恰恰在高速發展過程中。世界各國歷史都已經證明進入了這個階段一定會是城鎮化高速發展階段。不管你想還是不想，所以從農村進入城市的，從小城市進入大城市的發展過程是無法回避的一個事實。從世界主要發達國家看，他們的城市發展率，發展水平大多數已經超過了80%，中央政府提出了2030年希望我們達到65%，如果按照這樣一個發展水平的話，中國要想達到70%和80%，這個路還是很長的。而未來的路可能要走二十年到三十年。很多人說經過這一輪調控，房地產已經進入了沒落期，其實在中國城鎮化仍然進入一個高增長截斷眾，房地產必然是一個朝陽產業。未來十年城鎮化靠什么來解決？沒有房子是不可能城鎮化。所以未來仍然是一個上升的城鎮化過程。

根據我們的人口戶籍情況，在1975年的時候我們取消了人口自由遷徙權利，于是我們可以看到三年自然災害之后我們的人口急劇下降，到1978年我們的人口遷徙化率只有17.5%，不到18%。而后到1978年以后我們進行了改革，鄧小平改革之后我們才出現了持續的一個高增長過程，而這個高增長過程恰恰是因為我們進入了一個城鎮化發展高增長過程。這張圖是1995年的時候我們城鎮化率是2.04%，所以在1995年以前我們每年進城的人是從六百萬上升到了一千。但是96年以后一下漲到了兩千多萬，而連續十年都有兩千多萬的增長過程。這個恰恰和前面我們說城市化率到了30%以上開始進入了高增長階段。所以在95年到2000年是一個非常高的城鎮化人口遷徙的量，之后從2000年到05年也仍然是一個非常巨大的量，從95到05基本上每年維持了兩千多萬的人口高增長。按照十二五規劃要求每年有1200萬人要進城。這個持續過程要想達到我們前面說的60%到90%的城市化率的話還要有很長的路，不只是十年的問題。

第二個想說的就是中國進入了一個經濟高增長階段，同樣我們拿英美、日韓幾個國家做比較，尤其是日本和韓國基本都是二戰之后開始進入經濟發展和建設過程，韓國和我們都是經歷過抗美援朝之后才開始進入經濟增長過程，我們和韓國相差了20，短期看我們最近幾年的經濟增長速度也就是改革開放之后，我們這條增長曲線已經和韓國和日本有點類似，按照這樣一個發展曲線的話我們未來的發展過程中一定是持續一個持續增長的過程，這條曲線我們已經看到，去年我們是快速經濟增長已經達到了GDP完成了47萬多億，這個經濟增長即使降一點，我們也會超過了50萬億，這樣一個結果表示中國在未來過程中，仍然是世界經濟增長最高的過程。如果按照經濟增長發展來看，把世界一百多個國家的城市化率和經濟發展水平對并的話就能看到這條黑線是自然規律，也就是人們有錢就會進城。在沒有土地障礙的情況下，應該說我們世界各國共同形成的中間這條曲線，但是中國有兩大障礙，第一是土地障礙，第二是供應障礙，所以我們的城市化率和經濟發展水平兩者不相匹配?，F在和世界發達國家差了二十多，其實我們按照一條斜線畫到2020年，仍然和發達國家差16個點，換句話說當世界各國已經進入了一個較好的城鎮化水平和收入水平相對等的情況，我們的經濟發展是高于城市化率的，原因是什么？原因在于我們的房地產市場被土地制度所限制。

土地制度限制的第一個重點就是因為我們國有土地和非國有土地之間導致價格差別的斷崖。正常情況離城市中心越遠的價格越低，所以前面這個曲線大家可以看到是隨著城市中心這個區位而決定的價格。但是中國有一個差，差是什么呢？國土土地可以自由轉讓，可以買賣，但農村土地不可以自由轉讓和買賣，所以在國有土地上蓋的房子叫商品房，在農村土地蓋的房子叫小產權房。由于這樣土地制度造成的結果形成一個斷崖數，雖然農村離城市很遠了，由于是國有土地和農村土地就形成了一個斷崖差，中間那條黑色的曲線應該是正常的市場自由情況下的曲線，由于我們的土地壟斷了，我們的國有土地在拍賣中取得一個很高的價格利潤。而農村的土地農民吃虧了，出現了巨大得差，它的土地沒有拿到應得的價值。經濟觀察報在連續報道中特別把土地問題以及農民的土地問題以及價格差問題寫的非常清楚，當我們95年人口高速增長的過程中我們的土地那時候是農村的人口城市化率遠遠高于了土地的城市化率，而后期當我們的城市國有土地財政進行土地招開掛之后出現了另一個結果，我們的土地城市化率遠遠高于了城市人口化率，農民工由于土地問題，造成的結果，讓農民沒有了自由進入城市的權利，也包括他們強制收留的土地。

我們從土地供應的情況看為什么在房地產市場導致了我們的價格差，其中一個重要原因就是因為我們土地供應不平衡。在2004年我們實行土地831制度之前，或者說2002年的7月1日實行土地招牌掛制度之前，每年我們土地供應指數平均是40%，這是我們按月計算的土地供應量算出來的增幅，自從有了831之后我們土地在04年之后迅速地壓跑，到05年基本變成了低增長和負增長的階段。到了06年完全進入了負增長階段。當兩年負增長之后，07年兩次向中央提出了要解決市場價格，所以當市場價格上升的時候，溫總理在03年提出要用增加供給的方式來調整房價，而后08年就變成了抑制房價過快上漲。所以在07年因為遏了05年土地負增長出現的這么大的壓力，所以供給是上升的同時，不但價格沒有下降，反而價格進一步升高。因此07年的11月份中央經濟工作會議提出兩防，防止投資過熱和防止通脹。重要的原因就在于前面會導致07年的房價飛速上漲，但兩防的結果是什么，08年以后我們再一次看到的是土地價格下滑，所以到09年全年保持了持續的負增長，而且是大幅度地負增長。到09年12月份全國土地供應是負的18.9%?？吹降倪@樣一個結果是什么呢？結果就是2010年土地迅速增長，同時我們也看到價格飛速上漲，所以這一輪的限購面對著2010年出現的土地上漲，土地價格上漲和房子價格上漲，為什么？因為08年我們提出了四萬億，09年我們增加了十萬億的信貸，所以在09年的時候開發商沒有錢去購買大量的土地，土地是負增長的。是因為前面07年增加了土地供給，導致了供應量在08年沒賣出去。
當09年把這些房子賣出去之后才換來了現金在2010年形成了高負增長的供給，于是加上十萬億的信貸，在2010年才出現迅速增長的新開工，新土地儲備以及我們新的消費增長，就是突破了十萬億的消費增長。于是我們再一次出臺了新的政策，2011年以后就開始持續地下滑。到現在為止六月份的數字仍然是26.4%。目前我們國家國土部門已經提出很多城市目前的土地供應商是完成了當年計劃的10%，很多媒體報道縣級政府或地方政府的財政因為土地財政的原因大幅度下滑，有的是下滑了17%，有的是下滑了50%多。這樣一個持續下滑的結果是什么？所以我得出的結論是明年三月份以后就會出現房價暴漲，原因就是從06年和05的土地供應下降看到了07年出現的暴漲，09年土地負增長導致了2010年的價格上漲，而2012年的統計持續了負增長，肯定是類似于09年的持續負增長，因此后一輪緊跟著就是價格暴漲，因為我們沒有更多的供應量。北京市在年初的時候將近15萬套的可銷售房屋到現在不到七萬套。而現在的月銷售量已經超過了一萬多套，預計從15個月到30個月的因為當時銷售量有五千套，相當于15萬套相當于三個月的銷售量到現在變成五個月的銷售量。由于土地變化也導致我們今年的住宅新開工以及所有的新開工都是迅速下降的，完全是負增長。如果扣除了保障性住房大概跟一年前相比商品住宅房下降會超過50%。

是不是土地因為18億畝紅線而導致的呢？18億畝紅線和我們開發商沒有關系。從這張圖看到土地招牌掛，土地的用地量只有8%，是最低的，剩下92%的土地都是干別的了，沒有用于建設。最高的是35%，所以每年18億畝紅線設計的土地消耗量和開發上沒什么關系，和建設也沒什么多大的關系。我們只用了8%的土地或者平均16%的土地用于平均建設。而建設用地有多少是開發商用的？其中六項搞建設用地，基礎設施、房地產、工業、水利交通，旅游，軍事，如果平均下來的話，我們房地產大概只有一部分土地用量里的30%，前面我們這張圖可以看到在06年的高峰期我們大概用的土地是28.7%，換算回來我們每年商品房使用國有土地就是消耗里的總量大概只占了8.5%，這么少的土地怎么能把所有的征地、拆遷、農田占用的原因都推向開發商，原因在于80%后控制了媒體的筆桿子，所以故意這么寫，因為他們想買房子。到底我們土地夠不夠用？其實我們的土地不但夠用，而且用的很少很少。到目前為止我們城鎮的核心面積占最的面積0.33，綠化、政府大樓，大劇院，央視，只占了0.11%，而農村占用地占了國土面積1.75%，由此可以得知不是我們的土地不夠用，而是我們的土地沒用在居住上。美國的國土面積3.1%作為城市建筑用地，美國國土面積本來就沒我們大，它的人口比我們小四倍，它三億人口，我們13億人口。他用的地比我們多了好幾倍，美國一個人人均使用城市建設用地相當于中國的人均城市建設用地的一百倍。有的人說美國的農業用地太多了，所以美國怕占用地。

我們來看日本，日本人均資源用地比我們少得多，它的土地達到了60%以上，山地不可使用的用地比我們的比例還多，接近70%，4.2%的土地用于人口居住，它的人口只有一億多，但是它的國土面積4.2%，如果按人口密度算，中國為1%，它也比我們的大。為什么其他國家能行？英國一平米工業用地五到七平方米的住宅用地，中國一平方米工業用地我們配了不到0.7平方米的居住用地，所以我們才會出現工業用地和基礎設施用地等等其他用地遠遠大于我們的居住用地和城市建設用地。這個毛病不是我們開發商有什么毛病，而是因為我們在土地資源配置上出了毛病。所以我建議大家認真讀一讀周教授關于土地制度和土地問題的一些結論就可以得出一些結果，中國的毛病出在我們土地制度，而不是出在于開發商。謝謝！