房地產為何是支柱產業

中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮

謝謝大家！我講十分鐘，因為后面還有三個人。我想借著剛才盧主任的話題即興地講一下，剛才盧主任說2012年轉型經濟，經濟增速是不是下降？是必然性，但是實質最重要的下降因素是效益的改進，人力資本的效率提高，那么效益改進在經濟學意義上有哪幾個影響因素呢？第一是技術，技術升級。第二，集約化和規模經濟。第三，基礎設施，資源優化配置帶來的交易成本降低。第四，體制調整帶來的這種積極性發揮或者說資源產業組織結構更加合理。簡單說四個因素中，房地產在后三個因素中都是主角的，沒有一個城市，城市化，城市固定資產的這樣一個基礎，我們談不到未來五年、十年、二十年效益改進。除了技術進步以外，我們一定需要一個強大的物質基礎，才能帶來集約性和規模經濟，才能帶來交易成本大幅度降低，和交易廣泛地分工發展。房地產產業又是推動剛才盧主任在分享的時候也提到了資金、土地等一些體制至今改革最滯后的部分往前進一步發展。

第二個問題我還不說剛才給我指定的為什么是支柱產業？結構調整，因為我們今天的主題講結構與轉型，房地產業在今后一段時間確實面臨著結構調整與轉型，如同剛才一開始前面的領導發言就指出我們前面的黃金十年后面如何了，哪些轉型？我想也是四點。第一個城市結構的調整，大家注意剛才盧主任的PPT里有一條房地產調控不放松，人們其實最常問的，開發商最關心之一調控政策就是限購，其實在中國297個地級及以上城市中限購的城市也不過四十個左右，也就是說如果我們僅僅指望這占總城市中地級中等城市以上，只占16%17%城市的限購政策放開我們行業才有景氣，指望放開第三套和第五套房的需求我們才好過，沒有前途。中國進入城市化第二個和第三個十年在二三線城市，只要我們沒有大中小城市發展結構，我們不會用限購限貸限價也解決不了少數特大城市房價問題。這是第一個城市結構調整。

第二個是需求結構的調整，我們注意到在二十世紀之后十年，和進入二十一世紀的第一個十年，我們在滿足大多數人有房子住的目標之后，在目前進一步加強了對那些低端住房嚴重困難的群體保障性救濟，保障房供應的任務之后，老百姓改善性需求提到日程上，享受改善性，舒適性的需求將成為未來十到二十年的主流需求。我們大多數城鎮居民并不像個別媒體說的都蝸居著，人人都是房奴，這完全不符合客觀事實。我們大多數人在過去二十年，十年中受益于了中國房地產業的發展，老百姓居住條件大幅度改善。但是這個需求只是滿足了老百姓基本住房需求，我們在未來五到年從基本住房需求為主向改善性住房需求為主的改變也勢在必行。

第三個結構調整我們得說營銷經濟，剛才新浪樂居說了電商這個事，我大聲疾呼銷售模式以及房地產領域里的進一步精細化分工在未來十年將有極大的突破，將使我們房地產的投資交易以及其他的種種大家今天說熟悉的與在生產模式發生極大的變化。房子在網上賣，我想三到五年大家會看到突飛猛進的過程，實際上我說的業態不僅僅是電商，每一個老百姓在網上買房子，三天能看幾個樓盤，到了一個樓盤你見到售房的銷售人員能給你介紹多少信息，你想要什么他都能給你說什么。但是在網上所有的信息都可以通過你自己的高效選擇，什么價位，在哪一片區域，什么檔次的，擊中了這個房子各自的優劣特點，你可以自己最便捷地獲取充分信息。當然這個結構并不只是電商，還包括專業化的專門機構的銷售發展，還包括中介機構的金融功能的增強，比如說很多老百姓改善性需求，賣了第一套房，買第二套房，但是這個過程無法先把第一套房賣掉，再買第二套房這中間有一個交叉，這就需要一個金融支持。再比如說商業地產也好，大的住宅地產也好在國外幾乎沒有開發商直接面對一個一個散戶往外賣房子的，都是有專門的銷售機構來承銷的，這樣的發展是第三個結構的調整。

最后一個我想說的體制改革，改革因素的一個變化。這個改革的因素使我們過去靠土地協議轉讓，后來靠招牌掛，但是這些小改小鬧遠不足以稱之為結構調整和轉型。我剛才說中國的體制改革我們終于找到了向市場經濟轉變，但是向市場經濟轉變的過程中，我們在僅僅實現了一個產品的市場化，大家所說的價格自由漲落，企業自發自主決策，這都僅僅是產品的市場化，我們越過了土地和資金這兩種最基礎要素的市場化階段，直接進到了第三個產權市場化階段，產權市場化在中國我們也只走了一半，比如國企改革和A股市場的發展，我們注意到國企改革走到一半基本停滯了，而且停滯一些年了，到今年人們在中國經濟增長動力中最受人購并的因素之一就是國進民退。在另一個方面A股市場在過去三年成為最差的資本市場，這因為我們隔過了一個非常重要的因素就是要素市場化，而推動資金與土地這兩種最基礎要素走向市場化，自由競爭，優勝劣汰，顯而易見離不開房地產市場的發展。我想這種體制性結構變化也會很快顯現出來，甚至比宏觀調控對房地產行業影響還要大得多。我想就結構調整轉型就以上的發言，關于中國房地產是不是支柱產業的話題我們下一屆再和大家交流，謝謝大家！