萬科企業股份有限公司副總裁毛大慶先生發表年度演講

 

 

這個會叫做前瞻與轉型，我試圖跟這個事能夠扣題，公司也準備了一些PPT，我估計到這會兒再講PPT好象沒啥意思了，所以我就講第一張PPT，再講最后一張PPT，然后我們再講講別的事。第一張PPT很重要，向生命致敬，這個是萬科事實上比生命來的很重要的一句口號也是最近董事長王石先生經常提的一句話，這句話事實上有很多的含義，我想生命，我講個故事，王石有過一個對生命的故事，他曾經在04、05年買過一臺日本的照相機，買了之后這個照相機用了一段時間就壞了，他就托我們一個同事到日本給它修，這個人修了一個月回來了，跟王石說修這個照相機大概跟原來買這個的時候價錢就差那么一點，王石就說那我修它干嗎，你扔了吧，再給我去買一個，這個人又回去了，又過一個月又回來了，王石說照相機呢？他說沒買，說你修了嗎？沒修。說這個照相機的師傅讓我跟你傳個話，說這個照相機不能就這么扔了，說照相機是一個生命，你花點錢也得給它修了，不能這么扔了。后來王石這件事給他很大的刺激，因為他覺得實際上日本人對一個產品的看法遠遠超出了我們對一個產品的看法。他們認為這東西要修，因為它是個生命，不能隨便把它扔掉。所以對于生命萬科有很多看法，我們覺得生命不僅僅是個體，不僅僅是客戶，其實也是行業的生命，綠色可持續的生命，我想更是國家和社會發展的生命。

這些東西事實上在過去的這些年里面或多或少都跟房子，跟房地產跟這個行業產生了相當多的關系，我說我們這個行業真的是一個非常非常牽動各方神經的行業，我在新加坡演講，我很榮幸也很恍惚怎么干了這么一個行業，似乎跟什么人都有關系，似乎現在又感覺很沒有尊嚴，但是事實上有太多的人在議論。真的是一個要命的行業，所以我們為什么討論生命，它是個要命的行業，很難做，特別難平衡。要不然就傷及了廣大老百姓的命，比如說高房價，要不然就要了行業的命，比方說高耗能、高污染，這些也許都會要了行業國家的命。比如說土地財政弄不好會要了國家的命。所以因此我想不管誰的命，堅持蓋好房子，堅持蓋給主流人群，蓋普通人住的好房子，讓普通人總是能夠在房子里頭享受他的生活的意義和獲得生活的這種好的感受。我想這個是萬科對建筑生命這樣一個根本的理解。我想不管如何前瞻，不管怎樣轉型，中國的住宅這一條不用轉，也沒有什么好前瞻的，必須要走下去。所以這是萬科一個非常堅定的理念。

中間我就不講了，因為事實上前瞻就談到行業的變化，最近郁亮總裁在很多場合講，說我們把它形容成從今年往后是行業的下半場，但是下半場并不是拐點，下半場是新的行業模式發展方式跟行業理念，以及從業人員心理的一個新的發展和變化。但是它并不是拐點。另外游戲規則在悄悄地發展著變化，我想整個行業的游戲規則都在發展著變化。所以我想不用多講這些東西了。

我直接翻到最后一頁，我想調控的目標我們大家現在都很關心調控，更關心十八大以后會怎么調控，實際上調控會成了一個非常熱門的話題。但是我們總的認為大家必須跳出這個調控來看待這個行業，我想調控總的目標應該還是在實現房地產行業長期健康地發展，企業的目標我想應該是在調整的洗禮中實現自身的強健，去粗取精。所以前面的PPT里講到萬科如何在冬天里強身健體，去粗取精的很多具體細節。我想用郁亮的一句話講是最合適的，他說長期趨勢來看我們并沒有出現什么拐點，行業仍然是個往上走的趨勢，為什么呢？我想剛才龍湖的王總已經替我解釋了，為什么它是個往上走的趨勢。所以房地產行業沒有拐點的問題，下半場十年到十五年中國這個行業的黃金歲月應該是仍然存在的，只不過過去那些扭曲的不正常的，虛的和不實的狀態應該不存在，做該做的事情，踏踏實實做好為行業應該履行的責任，這個企業仍然是有機會的。所以我想萬科我們上半場口號是堅持為普通人蓋好房子，下半場我們加了一句，我們不光為普通人蓋好房子，我們還要蓋有人住的房子。

我想這個是所謂的前瞻也罷，轉型也好，在第一頁和最后一頁講完之后，我講四件事情。第一件事情所謂萬科到底要如何應對行業的變化，除了我們蓋更好的房子讓人家住等等，我想更多地解釋一下什么叫要蓋普通人住的，有人住的好房子?，F在其實從老百姓來說因為限購，因為房地產調控，事實上我們可以有理由相信事實上在這個行業里會長期存在的調控動作和聲音，而且這個調控事實上我想越來越會發展成為一種常態，包括它會更多的事實上的是在分配環節里面，房地產分配，資源分配向著更加公平的角度去發展，這樣一個政府動機是沒有錯的。在這樣一個變化下，住宅這樣一個商品事實上更加向著居住的屬性貼近，這個本身是一個大勢所趨。既然說到了前瞻，萬科如何配合好這樣形勢的發展？如何作為一個好房子我們有更多的思考，這里頭遠遠已經不僅僅是質量、戶型和設計，種幾棵大樹，物業管理做的比現在更好。更多的觀點帶入，實際上社區最通俗的老百姓服務配套，這個問題似乎聽起來很簡單，但是做起來是很大的一個事情。這里面不展開，談兩個理念，一個是大家經常在說萬科的商業地產，我也想告訴大家事實上我們在未來幾年一定會加大商業地產發展，但是它不是大家所經常講的好象是轉型了，萬科去做商業了，我想萬科的商業更加要注重質量和居住品質的提升。我們在商業地產有幾個思考，一個是加大社區的配套力度，在社區商業里頭萬科一直在研究海外的先進經驗，比如說香港的領會，新加坡的。萬科已經有40到50萬戶入住我們的小區，未來有10萬戶入住我們的房子，我們會在新建的小區社區配套里會持有一部分，另外會加入我們自己對社區功能的配套，還有辦食堂，現在辦菜市場，未來還會拓展診所。

我聽到微博反應政府不做這個，政府不做那個。但是我們現在換一個思考，為什么不主動做一些東西。所以我們現在在社區里提供老百姓最需要的最簡單的食品也就是食堂的概念，大餅油條包括豆漿用最安全綠色的方式提供給用戶。最近在做菜市場，有機市場讓老百姓不出小區就能買到。這個真真正正是在落實好房子的概念。第二是大型商業的綜合體，事實上大家認為這個是通俗意義上的純粹的商業地產，我們更多的是把它落實在我們大型社區之內，或者周邊，這個概念事實上在新加坡、在香港有著非常非常多的成功的案例，所以我想萬科的轉型我們不會脫離住宅，而且更多地促進住宅，但是住宅的外延已經發生了眾多的變化。這是第一個問題。

第二個問題我想說說調控，大家認為調控這件事情好象是一個非常變的事情，事實上放在商品經濟規律來看，一個商品要調控，一定有它稀有或者比較少見的一些價值或者素質，它才會被需要調控。房地產這個行業到底在過去的十年，在未來的階段內它具有什么樣特殊少有的價值，我想我們只有分清楚這個問題，才知道為什么要研究調控。我想就兩點，非常簡單，第一個其實長期以來的供需關系的不平衡，使得我們的住房基本需求，老百姓的住房基本需求，包括基本改善需求并沒有很大地得到落實和改善。這個我想是一個不爭的事實。我們雖然有很多人的數據顯示好象中國人是全世界家庭擁有私人住房率最高的國家，但是事實上他們忘記了一個根本的問題，你在四川有一套房子，但是你常年在北京工作，那你能說那套房子對你的居住有任何的作用嗎。所以我們在一個經濟高速發展期里面的城市化人口移動的因素加進去我們的供需關系是非常不平衡的。那么我們首先看到的就是人口，雖然這些年的人口統計我們的出生率增長率的幅度在下降，但是不要忘記一個13億人口基數的一個國家，但凡只要有增長，就是不得了的需求。所以這個問題我想在世界上任何國家的公式來套中國是沒用的，所以這塊中國的住宅市場還在向上的方向在運行。

第二就是城鎮化，我們剛才龍湖講的城鎮化率雖然已經有了50%，但是剛才他講的觀點我非常同意，其實這個城鎮化率不要說并不高，就50%的素質和質量是很低的，跟國際先進的城鎮化率的一流質量是有很大的差距。更不要說我們每年有1300萬人口在涌向城市，三年產生一個英國人口的城鎮化，在這樣一個大趨勢下，這兩點都會促使供需關系的不平衡，這個問題我想不可回避。還有這個到底有什么特性？我們中國改革開放財富積累的過程中，老百姓的消費出路是不夠的，在這個過程之中，事實上它帶來的就是房子這件事情加上中國人的傳統文化的影響使得房子成為一個傳習永遠不倒的神話般的投資點，我想這個事情恐怕誰也否認不了。所以不采取調控也是有問題。能一直強干預強行政這么調控下去嗎？我覺得也很難。那么怎么辦？我們經常說用市場化，用經濟規律這些話都沒有錯，但是如何市場化，如何按照經濟規律辦事，如何讓調控向著一個更為健康、長期和穩定，和更加促進行業良性發展的角度。第一個方向必須不斷地加大有效供應，我想這個仍然是沒什么好談的。第二，強力的國家應該發展實體經濟，特別像創新性國家創新性社會的發展已經到了必須發展的階段，中國如果找到一條創新性國家發展良性之路的話，我相信老百姓的眼睛投資機會不會僅僅盯在房子身上。由此關于到第三點就是要有效地引導民間的投資。我們現在2011年看到了全中國個人銀行儲蓄已經是35萬億，相比2007年的14萬億幾乎翻了三倍，這個數字相當于中國七年八年的GDP的增長，我們說這么龐大的一個個人儲蓄存款，如果哪怕說拿出20%進行有效引導去投資向一些新興產業的話，都相當于08年國家救市拿的力度還要大的力量，那大概是七八萬億所以不得了。所以如果是這樣一個力度，如果能夠扶持一批新興的產業起來，能夠有效地引導居民的存款向有效的方向去投資的話，我想大家也不會把眼睛老盯在房子上。

最后一條保障性住房，我個人認為還是很有必要，但是保障性住房到底結構里面是什么，而且經過了過去一年多的建設，國家也應該好好地思考保障性住房到底有些什么問題，有些是可以保障，有些人群是國家根本不可能保障得了的。比如能保障的肯定是能保障的那些人是最低收入的那些人群。但是對于夾心層是巨大，我們有那么多公務員、教師這些人是夠不上商品房又夠不上保障房。這批人是非常大的群體，國家應該如何通過土地出讓，包括開發建設引導等等，用市場化的原則去解決這個問題。這是我想談的第三個問題。

最后一個問題就是大家都在熱議的房產稅，房產稅我想這個事情本身沒什么好神奇的，中國人談到房產稅，我想現在談得更多的是一種物業稅的形式，它的動機我想應該是跟房地產前期調控的動機是一致的，應該是在消費和分配環節促進公平、公正的分配，我想這個本身沒有錯。其實我們說到那么多發達國家的做法，無外乎也通過稅收在調節分配和資產的配置問題。但是我們現在在搞的房產稅事實上有幾點問題要好好思考，一個就是稅收稅負的增減平衡問題，如果收了房產稅就要考慮在其他環節減負，因為這樣才真正為老百姓的消費起到正向和健康的作用，否則就變成增加老百姓的生活負擔。這個問題國家正在考慮。第二個就是稅負的人群一定要非常清晰地界定，最后不要搞成該交稅的人沒交夠，不該交的人在那兒讓人家交。我想這個會引起更多的社會不公平問題，所以我想這個問題也很關鍵。

第三個問題關注的房產稅對城市房屋租金帶來的影響，我想這個反彈恐怕也是值得關注的。當然最后一個就是在土地出讓環節土地的收費，土地出讓金收費環節問題上應該如何跟房產稅取得一個更好的平衡，我想這四個問題是在房產稅之前要想清楚，想清楚這個事就沒有什么大不了的。我想就不多講了，因為不能浪費大家太多的時間，但是我想我對得起經濟觀察報，我想更多的講點實話。過多地介紹萬科的發展我想沒有太多的意義，因為我想行業總會要發展，房地產總會有人需要。未來的十年一定要轉型，完全依靠土地，依靠房地產的形勢一定會過去。但是這十年里房地產很重要，我想幾個字可以說明，房地產未來的時間里我想起到經濟的轉成的作用應該是很明顯，安居的作用依然是很明顯，另外就是它促進城市的建設作用仍然很明顯，在這幾點上堅定不移地去做踏踏實實的工作，做你該做的事情，仍然是有機會。謝謝大家！