龍湖地產有限公司戰略部副總經理王亞軍先生發表年度演講

 

 

尊敬的各位領導、同行，媒體朋友們下午好！非常感謝經濟觀察報給我們提供這樣一個平臺，也感謝藍籌地產的舉辦方對龍湖的認可。我今天主要是想分享兩個內容，一個是我們對宏觀環境的看法，更為長期一點，五年十年這樣的時間。另外一點解決龍湖在戰略上怎么把宏觀的環境考慮進來，然后在執行的時候，戰略在設計執行的時候能夠體現出這種一致性。題目是遠看風浪小，俯視海波平，因為不管是看宏觀環境也好，還是地產行業的一些政策經濟方面的問題也好，不確定性是非常之大，以至于有的時候我們不知道明天該怎么辦，或者下個月該怎么辦。但是我們如果視野再長一些，從龍湖的角度認為這個行業是非常有前途的行業，是可以持續發展的行業。下面我就是想跟大家分享一些數據，這個數據也是不同的專業機構來做的，我覺得這些數據非常有代表性，非常有指導意義。

第一個是世行今年的一個研究，以中國2030這個名字的報告，提到未來中國經濟發展的速度，大家看未來發展速度實際上是一個逐步下降的速度。這是一個好消息，逐步下降是從一個相對高點下降，過去15年GDP增速逐漸下降，未來在7到9之間，在未來的十到二十年之間可能會到五到六之間，是低了，但是和很多發達國家相比，甚至我相信和一些或者過去幾年相對來講增長比較高速的國家相比未來還是比較快的速度。

第二組數據是聯合國的一個預測，中國城市化率未來可以到了一個什么樣的水平？我們現在城市化率差不多是47%左右，不到50%。甚至還有另外一個數據是剛剛超過50%，但如果未來到2050年的話這個數字有可能會變成70%，比美國和日本低一些，因為確實考慮到我們國家自身的人口結構問題。所以這個空間還是非常地大，而且也有的經濟學家從另外一個角度認為，實際上我們現在看到的47%或者將近50%的城市化率是有些高估的。中國的城市化意味著什么？中國的城市化和很多的發達國家相比，城市化模式是有區別的，我們看一些分析里提到了中國的城市化意味著什么？未來二十年中國將要增加3.5億的城鎮人口，這個相當于今天美國全國人口，未來將有兩百個超過百萬人口的城市，而且這兩百個城市里可能會有二十到三十個超大城市，未來也會出現五萬幢摩天大樓，相當于十個紐約，會建170個軌道交通系統。第四組數據是什么呢？是城市化水平和人均消費的這么一個關系，這個數據是基于中國現在不同城市的這么一個分析，我們看到的是什么？是城市化水平的提高會帶來人均消費零售額。隨著我們城市化的發展，房地產開發這個業務增速沒有那么快，但是消費這塊會高一些，對我們的商業地產是一個利好的消息。這是整個的比較長遠的宏觀環境。

如果我們來看政策這個角度，我們現在政府從這個調控上，思路是逐漸地清晰，如果我們看前幾年和現在比起來，現在很清楚，基本上清楚方向是什么樣，具體的細則我們是逐漸在摸索和試點。但是方向從三個層面，市場分層是比較精細的，低端的就是希望廉租房和保障房來解決居住問題，中低端還是進一步推動貸款這方面還是要做的，這個不僅對政府和銀行有好處，對買房的人都有好處。對高端，可能大家買的時候考慮投資因素對稅控的角度，這個相對來說是一個比較明顯的趨勢。

在這樣的情況下，龍湖做了什么？過去幾年的戰略是多業態，區域聚焦，然后發展商業，商業相對來講更多的是在一個比較小的區域之內，主要在重慶的商業地產。但是在未來我們這個戰略進行了微調，一個是商品上，我們更聚焦商品，更標準的商品。第二點在區域上也需要加大區域縱深，不僅是在已經有的區域里面聚焦，也需要在新的區域以及已經有的區域加深。第三個是增持商業。在產品上面我們還是一個多產品覆蓋的這么一個公司，我們有一些剛需的產品，在高溢價低業態的產品，有一些別墅項目，有一些是類別墅項目，第三個業態是更高層一個高溢價的產品，同時在商業地產方面我們也有三條線，一個是天街，星悅薈。在區域上面我們過去奉行的還是一個區域聚焦，最早是在重慶，然后逐步下一步是到北京環渤海區域，然后再到上海這個區域，現在我們新的動作就是進入了華南，我們在廈門和晉江都有涉足。另外在已經進入的這些城市里面也進一步擴大影響。在商業這邊我們有一個目標相對比較遠，但是我們相信可以做到。15年后商業的利潤占集團利潤比例能達到30%。未來的幾年從今年開始未來三年每年都會有一個大型商業投入運行，在建的還有很多其他商業項目。

另外在策略上，在策略這個層面我們也通過高周轉來應對現在市場調控帶來的一些不確定性。比如從拿地到開盤的時間，9到12個月，經營性現金流平衡24個月。要做到這一點。舉個例子在上揚、北京，無錫，東北、華北華東這三個項目都做到了拿地到開盤時間達到了5到6個月，這些環節通過策略上高周轉，長期來講堅信中國房地產市場未來還是有很大得空間。另外從消費來講通過商業地產的投入把公司發展得更好一些。謝謝大家！