啟動房地產市場以應對次貸危機（5）

央行降息對房地產影響不大

近日，中國人民銀行發布公告：為了貫徹黨中央、國務院對下半年經濟工作的部署，解決當前經濟運行中存在的突出問題，落實區別對待、有保有壓、結構優化的原則，保持國民經濟平穩快速持續發展，中國人民銀行決定下調人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率：從2008年9月16日其，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整，存款基準利率保持不變；從2008年9月25日起，除工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點。這一政策對現在的房地產行業有小幅度的影響，但是并沒有從根本上解決房地產行業的困境，前景堪憂。

首先，降息會給開發商減輕還款壓力，那么對于要貸款幾千萬元甚至上億元資金的開發商來說，這無非是一個有利政策。但是據了解目前開發商的困難并不是貸款利息高不高的問題，而是貸不貸得到款的問題。當有低的價格，沒有貸款供應，等于零。因為開發商需要的是資金而不是低價格。如果開發商手頭沒有土地、沒有擔保，那么要到銀行貸款，那是很難的事情。況且，此次下調存款準備金率，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行五大銀行還沒動作，從開發商對資金的需求來說，無疑還是“僧多粥少”。事實上，很多通過銀行已經“吃不飽”的開發商。面對這種情況開放商到處在尋求多元化的融資途徑。首先是拆借、信托和委貸，這些方式的年利率基本上在15%—18%之間，比銀行的貸款利率基本上要貴一倍多。如果說開發商通過這三種方式都借不到款，那么就只能通過財務公司或者投資公司借款。投資公司一般資金量并不會很大，但利率很高，一般至少在30%—40%以上，甚至達到50%。降息不一定能貸到款，這就是現在開發商面臨的尷尬問題。另外，雖然國內樓市一直低迷，但是房價仍然處于高位，并沒有大幅度降價，離居民的支付能力還有一定差距。一般來說，人們購買房地產產品其用途主要有兩種，一種是用來投資，一種是用來自住。自住型的需求被稱為樓市的剛性需求。它就像人們日常生活中必不可少的吃穿住行需求一樣，是人們必須消費的。當然這必須建立在有一定的經濟支付能力基礎上。而我國大部分城市目前的房價收入比都要高于7，北京內城區達到38.2，上海內環為34.1，深圳福田區為28.7。居民只能望房興嘆，剛性需求又被更具剛性的支付能力不足所抵消。由于五年期以上的長期貸款利率僅下調9個基點，居民按揭貸款成本降低也并不明顯。所以這次央行降息并沒有很好地刺激居民對房地產產品的消費，也沒有使房地產開發商的資金更好的流動起來。

其次，降息幅度太小對房地產企業影響有限。我國的貨幣傳導機制一直不夠暢通，原因之一就是市場對利率不敏感。很長時間里，銀行的資金供給，企業資金需求，政府的投資都不以價格轉移，貸款，資金，投資都與利率無關。貨幣供應量增減發出的信號不能夠通過銀行的利率變化影響投資，進而影響經濟的乘數效應顯現出來，利率對經濟運行“失靈”，貨幣政策的影響大打折扣。本次利率下調會降低上市公司整體財務費用和資本化利息約4.25億元，相當于07年稅前利潤的1.4%，影響并不明顯。對商業性的房地產貸款來說，房貸一般都在3－5年之間，短期貸款較少；對個人住房按揭貸款來說，一般都會高于5年，而中短期貸款較少。對個人住房按揭貸款來說，由于五年期以上貸款利率僅下調9個基點，因此居民按揭貸款成本降低也并不明顯。這類貸款利率下降的幅度最小，僅及短期貸款下降幅度的四分之一。本來這次貸款利率下降幅度就小，加上這種貸款利率結構性調整，其下降幅度更小。另外個人住房按揭貸款利率在2009年1月1日執行，這種微小的貸款下降對短期需求刺激并無實質影響。因此，由于開發商對資金的價格不敏感，所以降低0.27個百分點不算什么，幾乎沒有感覺。

最后，加息或者減息對市場的影響并不是立竿見影的，因為幅度不大。這樣的信貸政策需要到一定時間段之后才慢慢顯現影響，目前中國的利率還是偏高，減息之后5年期以上是7.74%，但是房子的租金回報率目前平均在4%和5%之間。利率只有和市場上的租金回報接近的時候才有投資價值，所以說減息對市場的影響不大。據統計，房地產投資增速大幅下滑：1-9月份城鎮固定資產投資增長27.6%，扣除價格實際增長約15.7%，較去年放緩5.8%，其中房地產開發投資1-8月增長29%，比上半年顯著下行，8月份單月增速已降至18.9%，為近3年以來最低，這一數字可能會持續下滑，體現了房市低迷的影響?！皟陕省毕抡{，重點是刺激國內經濟增長，而不是對房地產救市。開發商只要看看最近央行及銀監會的“限貸令”及對住房按揭制度改善，就知道央行如何在采取政策防范房地產的風險，防范美國的資貸危機在中國發生。所以說央行的降息行為不算救市，房地產企業前景堪憂。