預期的高收益

李曉東說，公租房基金方案是按照租金和地價聯動的方式來運作的，我們預計的公租房的租金水平在市場租金的60%—80%。

在房地產商會上報給主管部門的方案中，李曉東按照市場化租金水平的67.7%計算，預計的年盈利區間在5%—18%。實際上，這樣的盈利區間仍屬于保守的估計，如果REITs政策出臺，公租房基金內部測算的年化收益率為28%左右。

此外，根據最終退出方式的不同，測算的回報率也有所不同。李曉東說，有三種退出模式：一個是政府回購，一個是市場出售，一個是REITs退出。如果說政府回購的話，基金退出的時候，政府按照自有投資基金3%的年利率回購，算上政府的財政貼息，收益率也很可能高于8%。

而按照慣例，如果收益率超過8%，精瑞的公租房基金就可以為管理人員提取凈利潤的10%，作為管理獎勵。

實際上，李曉東的方案中還隱藏了一份最重要的收益，就是15%公建部分。這部分商業物業的出租收入則是成熟REITs的主要收益來源，以在香港上市的領匯REITs為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入。

與政府搭伙

聶梅生說，其實各個地方政府都在責任狀的要求之下要建保障性住房的公租房。這部分恰恰是基金能夠進入的。

由于公租房不能通過出售快速回收成本，占壓資金較多，導致很多地方政府受限于財力而在公租房建設上有心無力。實際上，北京公租房建設主要采取開發商在商品房小區中按照10%—20%的比例代建，政府承諾定向回購的方式，但這種模式的成本很高。

北京市住建委公租房發展中心相關人士表示，由于缺乏資金，政府不得不拆借公積金來救急，但使用成本很高。

7月份，在北京市公布的這三處公租房中，按照資金保本的方式測算，價格最高的豐臺區黃土崗項目為每平方米每月30元，即一套50平方米的公租房每月租金就得1500元，與市場租價不相上下。

這種模式，實際上對承建房地產商造成了成本核算上的困難。會議上，路勁地產一位高管說，這樣導致開發商在拿地時財務上不好處理，左右為難。這客觀上也降低了該地塊的出讓收入，對于政府和開發商來說，都不如集中建規模的公租房小區。

不過，聶梅生強調說，重慶的公租房是政府投資的，重慶政府平均造價是5600元/平方米，如果說采用民間、企業的這樣一個公租房基金，造價可以比重慶的少1500多元，約4000元/平方米就可以做下來，而且可以在一線城市做。

任志強在此次籌備上建議說，我們可以跟地方政府的融資平臺合作或者直接找地方政府去談，地方政府手中有地，但是沒錢，“有地出地，有錢出錢”。

11月19日，北京市住保辦常務副主任鄒勁松就表示，“十二五期間，將著力加大保障性住房，尤其是公租房的建設規模。除了政府投入外，還將拓展社會資金的投入渠道，包括通過基金公司、REITs 、國有資本等方式來落實長短期建設資金?！?/FONT>